2014年房地产行业进入三重调整阶段

《报告》中指出,全国85个城市的房地产投资金额从2013年到2014年的呈现不断下降的趋势,一线城市比去年同期上升了2.1%。上述城市中房地产新开工面积较2013年处下降趋势。从各个城市具体的情况来看,一线城市呈正增长,二线城市中有7个城市正增长,23个城市负增长,三、四线城市中31个城市负增长。

纵观2014年房地产行业发展形势,城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,2014年住房地产市场经历了逐步加深的三重调整,2014一季度进入了实质性调整阶段,到了三季度,进入了全面调整阶段,这次调整标志着新时代的到来,从卖方市场进入了买方市场。

倪鹏飞解释了三重调整期:第一,是长期走势的调整。原来住房一直处在紧张短缺的状态,导致过去二十多年房地产一直处于快速增长阶段,但2013年城镇人均住房面积达到了33平米,潜在供给还在大量增加,供求格局发生了转变;第二是中期调整;第三是短期的调整,从1998年以后,中国房地产市场每三年左右都会有个周期性的波动,从2008年的报告就可以看出来。

课题组成员杨慧认为,导致主要城市房地产市场2013-2014年出现较大幅度变化,是2013年出现的增速高基数致2014年出现较大增长,此外还有信贷收紧以及市场预期悲观等因素导致。

明年房价或继续下滑一线城市有回暖可能

《报告》研究认为,中国房地产市场未来是个L形的调整,到2015年双重分化的状态下,调整难以走出衰退的态势,整体呈现出乏力的态势。但部分一二线城市,特别是一线城市的调整和回暖在2015年有可能会实现。

对此,倪鹏飞表示,2015年房地产市场将呈现双重分化的趋势。在四大背景、三期重合以及买方市场到来的阶段,此次住房调整与之前相比,时间会更长,速度会更慢,程度会更深,未来房地产市场将进入减速的常态。

中国社会科学院财经战略研究院邹琳华则认为,我国经济进入新常态后,人们对经济增长的预期发生了变化,对以前房价非常乐观的人已经开始反思房价是不是能够继续上涨。从供给方面来讲,潜在的供给量非常严重,而从需求方面来讲,随着金融市场的进一步改革,人们的投资渠道进一步增加,未来一年房价可能会继续下滑。

保障房开工3108万套已完成目标的86.33%

《报告》中数据显示,2011年到2014年9月底我国已经开工3108万套保障房,完成了“十二五”提出目标的86.33%。从2010-2012年期间,西部地区住房社会保障投入比较大,北京、甘肃、陕西住房保障投入指数都名列前4名,但是广东、辽宁、福建、山东的保障投入指数相对低。

据课题组成员姜雪梅介绍,我国在保障房建设过程当中,其建设模式和产权模式形成了多样化发展,其中是共有产权房成为保障性住房的新亮点,解决了经济适用房产权不明的问题,截至今年9月底,我国已累计解决了4000多万户城镇家庭住房保障,其中1900万户是城镇低收入家庭,保障房管理日趋规范。北京、四川成都也相继出台了一些规范性文件,规范了保障房体系制度的建设和管理,部分城市已经完成了公租房和廉租房运行,提高了工作效率,减少了管理成本。

她还表示,目前我国保障房制度也存在一些问题,例如监管不到位、管理漏洞比较大、资金缺口较大等等。未来有关部门还是应该出台提高保障房资金使用效益,严格审核资金用途,降低成本,积极提高中低收入群体的住房可支付能力等措施。