2014马年楼市热闹开局，杭州个别楼盘的大跳水、马佳佳的90后不买房论、房贷不松反紧、再者就是全国两会。尔后，一线城市土拍火热，二三线城市冷热不均，楼盘降价的新闻悄然涌现。更值得注意的是，金融层面的开发贷的部分暂停和房贷的慎贷已然出现，各种声音一时间鱼目混杂。李克强总理回答记者提问中指出房地产是个大问题，要分类分城施策，是否调控再从严？海南以“旅游经济”立省，每一个新的旅游项目的开发，都将为房地产行业带来发展契机。不论是文昌卫星发射基地、还是三亚市撤镇设区，海南的发展已经上升为国家战略，巨大的国家投资将撬动新一轮的开发热潮。
在这样的市场大背景下，2014房地产政策导向如何？2014房价会继续升温，还是会在楼市分化局势下出现下跌“拐点”？楼市调控政策究竟会在多大程度上影响房价变动？三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？
三亚三亚房网本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
南枫禅墅营销总监 张杰
【主持人】2014马年开年之初，三亚楼市出现量涨价跌的“暗淡”情况。据三亚房网数据统计显示，1、2月三亚楼市成交量环比均上涨，但价格环比下跌，对于2014年三亚楼市一季度表现您如何看待？
【张杰】：心理学上有个效应，叫近因效应。也即我们往往会根据最近的印象来不客观地评价很熟悉的某个人或某个环境。对马年开年之初房地产市场的评价就属于典型的“近因效应”的环境评价。我来三亚的时间不算长，反而能摆脱近因效应的影响。仅根据1、2个月来评价三亚楼市前景，个人认为不太客观。从三亚近几年的房地产发展的相关数据来看，我个人对三亚市场还是比较乐观的。
【主持人】近来内地雾霾袭城，牵动了海南新一轮“候鸟”购房的热潮。面对这一类人群，三亚各项目应如何拓客？在户型设计上应如何创新产品吸引客户？
【张杰】：今年的雾给人最直接的感受就是三亚的空气真好！三亚变堵城之类的看似负面的新闻反而很正面地把三亚的好环境宣传了出去。在这种情况下，三亚很多项目以老带新的比例高达60%以上！谈到项目拓展，各个项目条件与资源不同，开发商也采取不同的方法。就南枫禅墅来说，公司的资源客户相对较多，项目虽然没有正式销售，已得到湖南客户、宁波客户、江浙客户的重点关注。另外，南枫禅墅项目定位为大三亚城心禅生活墅錧，是迎宾路上罕见的高端墅质社区，更是禅生活理念的落地社区。我们无论是在择址还是产品规划及细节打造上，都具有很强的差异化，有效避免了同质化产品的恶性竞争。总体来说，南枫禅墅更讲究居住的品质感和心灵的宁静感。在户型的空间特点上，最大的特点就是讲究禅宗建筑的“留白“意境，大量的可拓展空间奉送给客户。在户型的面积设计上，我们76平方仅设置两房两厅，主卧就带有大大的卫生间。我们提倡的不是养生，而是养心。通过项目周边景、园区景、庭院景再到室内“景”，营造出养心之“境”。
【主持人】：近期的楼市情况来看经历了银行停贷款和杭州等城市的降价潮的热炒之后楼市崩盘论狼烟四起对于这个情况大家什么看法，是否会影响到我们三亚的房地产销售？
【张杰】：杭州是一个内陆城市与三亚的旅游地产还是有着明显的区别的。内陆二三线城市的房地产市场就象“池塘”，因辐射范围有限，每年有着较为规律的人口增长率和市场去化率，这种“池塘”类房地产环境，对供求关系极为敏感，导致出现阶段性的全面价格战；而三亚则不同，他面向的是全国至全世界的客户，房地产市场象“大海”，只要城市辐射力和磁性不断上升，客户百川归海的特点就越发明显。
海南楼市的一个显著特点就是旅游地产，个人认为旅游地产旺衰更多发取决于城市辐射力与磁性、城市的规划与发展、产品的客户迎合度。
据第六次全国人口普查报告结果显示，三亚十年来常住人口增加20。31万人，增长率为42.11%，远超过全国水平5.84%，三亚年均人口增长率为3。58%，仅次于北京的3.8%，位居全国第二。对比第六次全国人口普查报告结果和第五次结果发现，三亚人口自然增长为负数，增长的人口98%以上为外来人口。这一数据表明，三亚的城市辐射力大幅提升，城市磁性全国第二，且迅速增强中。
再浅谈三亚城镇化进程，2011年三亚城镇化已达率已达68.32%，离原规划的2020年达75%空间不大且远超2012年的全国城镇化率52.6%。目前三亚市的城镇化主要任务已由量化往质化转变。从城市规划发展的角度上就对产品提出更高质素的要求。而为了更精准定位客户以分得市场杯羹，一些洞悉先机的开发商更是做足产品定位，以求以精品赢得客户。王市长也刚讲过，三亚目前经济还有些依赖房地产，但低调前行的目标是，未来的三亚不卖地。要保持城市的低密度及舒适性。近日，更是明确表态，三亚将提高准商品房用地的门槛，这也意味着目前在建项目的潜在对手将减少，更意味着在三亚城市品牌不断提升的过程中，三亚市政府将通过减少市区商品房用地的手段，将使三亚市房地产市场出现阶段性的供不应求现象。由，二是2014年4月起，三亚将不再建设80平米以下小户型，主要建设低密度、低容积率的大户型别墅和洋房。这意味着象南枫禅墅这样的高端墅质社区是三亚未来的主流产品，更意味着南枫禅墅76平米的户型将成为市场绝唱。。
2014年海南楼市将有更优质、多样化的产品供应到市场，也必将吸引更多类型的、不同置业理念的购房者青睐。旅游资源的独特性，土地的不可再生性，城市规划的高端性，都明确表明未年几年，海南的楼市将更加理性地火热。
无论从三亚的城市规则向我们传递出的利好信息还是日益成熟的房地产产品引起更加细分的旅游地产市场，我们都没有理由对三亚的房地产市场做出悲观预测。
【主持人】：感谢各位刚刚回顾了市场，我们接下来是谋变，三亚撤镇设区改变三亚的格局，三亚朝着滨海旅游度假的方向发展，在座的各位对于三亚的房地产市场有什么样的影响？
【张杰】：三亚撤镇设区是三亚整个城镇化指数的转型期。举个例子来说，在迎宾路未来的区域价值上，政府较重视，南枫禅墅处于迎宾路这一潜力地段，其容积率和配套都会结合该区域未来发展开发建设，所以南枫禅墅得到很高的认可。
【主持人】：马年开局，绿地集团首进三亚23亿拿下红沙棕榈滩地块，紧接着2月富力一举拿下陵水6宗地块，各大房企纷纷加快布局海南房地产市场步伐，您认为2014年三亚房产业竞争将会演变成怎样的局面？
【张杰】：我认为，一线大房企入驻三亚，刚开始的时候出现一种价值的振幅，短期内不会出现，但是从长远来看，对于整个三亚价值会有一个提升，还要根据开发商自身的能力来做规划。
延伸阅读：
三亚楼市淡季至 3月成交1706套环比下跌
部分城市出现大幅降价 海南楼市再次成热点区域
3月三亚楼市量价齐跌 海南旅游地产进入淡季
三亚房网声明：凡注明“来源：三亚房网”或“来源：三亚房网别墅网”的所有文字图片等资料，版权均属三亚房网所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表三亚房网赞同其观点。
扫描微信二维码、加入城市微生活，关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang），海南三亚楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！
关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang）
2014马年楼市热闹开局，杭州个别楼盘的大跳水、马佳佳的90后不买房论、房贷不松反紧、再者就是全国两会。尔后，一线城市土拍火热，二三线城市冷热不均，楼盘降价的新闻悄然涌现。更值得注意的是，金融层面的开发贷的部分暂停和房贷的慎贷已然出现，各种声音一时间鱼目混杂。李克强总理回答记者提问中指出房地产是个大问题，要分类分城施策，是否调控再从严？海南以“旅游经济”立省，每一个新的旅游项目的开发，都将为房地产行业带来发展契机。不论是文昌卫星发射基地、还是三亚市撤镇设区，海南的发展已经上升为国家战略，巨大的国家投资将撬动新一轮的开发热潮。
在这样的市场大背景下，2014房地产政策导向如何？2014房价会继续升温，还是会在楼市分化局势下出现下跌“拐点”？楼市调控政策究竟会在多大程度上影响房价变动？三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？
三亚三亚房网本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
南枫禅墅营销总监 张杰
【主持人】2014马年开年之初，三亚楼市出现量涨价跌的“暗淡”情况。据三亚房网数据统计显示，1、2月三亚楼市成交量环比均上涨，但价格环比下跌，对于2014年三亚楼市一季度表现您如何看待？
【张杰】：心理学上有个效应，叫近因效应。也即我们往往会根据最近的印象来不客观地评价很熟悉的某个人或某个环境。对马年开年之初房地产市场的评价就属于典型的“近因效应”的环境评价。我来三亚的时间不算长，反而能摆脱近因效应的影响。仅根据1、2个月来评价三亚楼市前景，个人认为不太客观。从三亚近几年的房地产发展的相关数据来看，我个人对三亚市场还是比较乐观的。
【主持人】近来内地雾霾袭城，牵动了海南新一轮“候鸟”购房的热潮。面对这一类人群，三亚各项目应如何拓客？在户型设计上应如何创新产品吸引客户？
【张杰】：今年的雾给人最直接的感受就是三亚的空气真好！三亚变堵城之类的看似负面的新闻反而很正面地把三亚的好环境宣传了出去。在这种情况下，三亚很多项目以老带新的比例高达60%以上！谈到项目拓展，各个项目条件与资源不同，开发商也采取不同的方法。就南枫禅墅来说，公司的资源客户相对较多，项目虽然没有正式销售，已得到湖南客户、宁波客户、江浙客户的重点关注。另外，南枫禅墅项目定位为大三亚城心禅生活墅錧，是迎宾路上罕见的高端墅质社区，更是禅生活理念的落地社区。我们无论是在择址还是产品规划及细节打造上，都具有很强的差异化，有效避免了同质化产品的恶性竞争。总体来说，南枫禅墅更讲究居住的品质感和心灵的宁静感。在户型的空间特点上，最大的特点就是讲究禅宗建筑的“留白“意境，大量的可拓展空间奉送给客户。在户型的面积设计上，我们76平方仅设置两房两厅，主卧就带有大大的卫生间。我们提倡的不是养生，而是养心。通过项目周边景、园区景、庭院景再到室内“景”，营造出养心之“境”。
【主持人】：近期的楼市情况来看经历了银行停贷款和杭州等城市的降价潮的热炒之后楼市崩盘论狼烟四起对于这个情况大家什么看法，是否会影响到我们三亚的房地产销售？
【张杰】：杭州是一个内陆城市与三亚的旅游地产还是有着明显的区别的。内陆二三线城市的房地产市场就象“池塘”，因辐射范围有限，每年有着较为规律的人口增长率和市场去化率，这种“池塘”类房地产环境，对供求关系极为敏感，导致出现阶段性的全面价格战；而三亚则不同，他面向的是全国至全世界的客户，房地产市场象“大海”，只要城市辐射力和磁性不断上升，客户百川归海的特点就越发明显。
海南楼市的一个显著特点就是旅游地产，个人认为旅游地产旺衰更多发取决于城市辐射力与磁性、城市的规划与发展、产品的客户迎合度。
据第六次全国人口普查报告结果显示，三亚十年来常住人口增加20。31万人，增长率为42.11%，远超过全国水平5.84%，三亚年均人口增长率为3。58%，仅次于北京的3.8%，位居全国第二。对比第六次全国人口普查报告结果和第五次结果发现，三亚人口自然增长为负数，增长的人口98%以上为外来人口。这一数据表明，三亚的城市辐射力大幅提升，城市磁性全国第二，且迅速增强中。
再浅谈三亚城镇化进程，2011年三亚城镇化已达率已达68.32%，离原规划的2020年达75%空间不大且远超2012年的全国城镇化率52.6%。目前三亚市的城镇化主要任务已由量化往质化转变。从城市规划发展的角度上就对产品提出更高质素的要求。而为了更精准定位客户以分得市场杯羹，一些洞悉先机的开发商更是做足产品定位，以求以精品赢得客户。王市长也刚讲过，三亚目前经济还有些依赖房地产，但低调前行的目标是，未来的三亚不卖地。要保持城市的低密度及舒适性。近日，更是明确表态，三亚将提高准商品房用地的门槛，这也意味着目前在建项目的潜在对手将减少，更意味着在三亚城市品牌不断提升的过程中，三亚市政府将通过减少市区商品房用地的手段，将使三亚市房地产市场出现阶段性的供不应求现象。由，二是2014年4月起，三亚将不再建设80平米以下小户型，主要建设低密度、低容积率的大户型别墅和洋房。这意味着象南枫禅墅这样的高端墅质社区是三亚未来的主流产品，更意味着南枫禅墅76平米的户型将成为市场绝唱。。
2014年海南楼市将有更优质、多样化的产品供应到市场，也必将吸引更多类型的、不同置业理念的购房者青睐。旅游资源的独特性，土地的不可再生性，城市规划的高端性，都明确表明未年几年，海南的楼市将更加理性地火热。
无论从三亚的城市规则向我们传递出的利好信息还是日益成熟的房地产产品引起更加细分的旅游地产市场，我们都没有理由对三亚的房地产市场做出悲观预测。
【主持人】：感谢各位刚刚回顾了市场，我们接下来是谋变，三亚撤镇设区改变三亚的格局，三亚朝着滨海旅游度假的方向发展，在座的各位对于三亚的房地产市场有什么样的影响？
【张杰】：三亚撤镇设区是三亚整个城镇化指数的转型期。举个例子来说，在迎宾路未来的区域价值上，政府较重视，南枫禅墅处于迎宾路这一潜力地段，其容积率和配套都会结合该区域未来发展开发建设，所以南枫禅墅得到很高的认可。
【主持人】：马年开局，绿地集团首进三亚23亿拿下红沙棕榈滩地块，紧接着2月富力一举拿下陵水6宗地块，各大房企纷纷加快布局海南房地产市场步伐，您认为2014年三亚房产业竞争将会演变成怎样的局面？
【张杰】：我认为，一线大房企入驻三亚，刚开始的时候出现一种价值的振幅，短期内不会出现，但是从长远来看，对于整个三亚价值会有一个提升，还要根据开发商自身的能力来做规划。
延伸阅读：
三亚楼市淡季至 3月成交1706套环比下跌
部分城市出现大幅降价 海南楼市再次成热点区域
3月三亚楼市量价齐跌 海南旅游地产进入淡季
扫描微信二维码、加入城市微生活，关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang），海南三亚楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！
关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang）