一降一升，海南房地产这样转
公元1097年，苏东坡被贬海南，临行前却把尚未谋面的海南当作自己的第二故乡。
900多年后，被东坡先生称为“南荒”的海南，成为全国人民不远万里纷纷前来购房置业的热土。“海南万里真吾乡”成了大量岛外购房者的真实写照。
地产行业在海南区域经济中的地位举足轻重，对海南省地方财政贡献巨大，是海南省城市基础设施投入的主要来源。但与此同时，海南房地产业的结构性问题、季节性空置问题、经营性地产与保障性住房的平衡问题等也日渐突出。
11月初下发的《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)首次提出，从明年起，要逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。
随后海南提出，要建立合理的房地产结构，构建多元化的产品体系，不断增加旅游酒店度假产品、产权式公寓等经营性地产的开发建设，坚持走精品特色发展之路。这“一降一升”，拉开了一场影响海南房地产业乃至整个经济发展的转型大幕。
空置之忧
-房屋季节性空置，造成资源浪费
-海南旅游房地产最大的特点应是使用权的流动性
11月27日，北方大部分地区普遍降温；12月4日，我国25个省份深陷雾霾天气；而千里之外的海南却是一片阳光明媚。
每到这个季节，北方老人们结伴来到海南，开始他们的候鸟生活。
事实上海南房地产业呈现两头在外的特征：开发商、购买者来自全国范围，外销比重极高。2011年，海口和三亚房地产外销比例为53.6%和80.9%，其他市县岛外购房面积比例基本在90%以上。2012年，岛内需求扩大，岛外市场比重有所下降，但仍占据主导地位。
对岛外市场的过分依赖带来的最直接后果是海南房地产业第二居所明显，造成房屋的大量季节性空置，给小区的物业管理带来了难题，也给小区供水、供电带来很大损耗，造成资源浪费。
三亚卓达东方巴哈马小区租户宋先生告诉海南日报记者，该小区属高档小区，绝大多数业主都是外地人。一到夏天，候鸟老人撤离，小区里一片黑暗，只有几户人家亮灯。这个时候，楼道里的两部电梯通常只开一部，公共照明也基本停用。记者在琼海、万宁等地采访了解到，这种现象绝非个例。
部分开发项目缺乏足够的市政与服务设施配套也是空置率高的一个原因。
海南省房地产业协会秘书长王静告诉记者，目前海南省土地出让方式多以“熟地出让、现状交付”为特点，一些地方连基本的排水设施和卫生处理都没完善，就忙着进行房地产开发，结果出现“垃圾靠风吹，排水靠自然”的怪象。
对此，海南省人大常委会环资委委员、雅克设计集团董事长侯百镇表示，海南必须要提高房屋利用率，如果只是简单出售，那就只是输出成本而没有带来消费，没有促进经济，这是对海南资源的极大浪费。转型升级中最需要解决的就是资源利用问题，一个政策的出台，不单是对将来发展的指导，也要为过去的遗留问题 提供解决方案和对策。开发商卖完房子走人了，把房屋空置率问题留在海南，等到海南土地快使用完、规划完后再解决，那就晚了。
海南省政协经济委员会副主任、海南产业经济研究院院长李仁君也表示，海南商品房主要卖给岛外客户，旅游淡季会出现大量的“房屋空置”现象。这样庞大的数量，是海南房地产业健康发展的巨大隐患。
“目前国内并没有关于空置率征税的立法。”李仁君，如果能引进分时度假和产权式酒店，将从根源上解决海南大量房屋闲置问题，也可以促进海南第 三产业的发展。海南现代管理研究院院长、海大教授王毅武告诉记者，他的观点是，海南房子不但要限购，而且要禁购。“房子不是投资品。海南旅游房地产最大的 特点应该是使用权的流动性，可以向岛外居民开放使用权，但所有权不是你的。”
结构之痛
-低端商品房过多住宅地产占比过大
-结构不合理凸显抗风险能力较差
结构不合理是当前海南省房地产业最突出的问题，主要表现为普通商品住房占比过大，低端商品住房过多。单一模式、低端开发，既是对海南宝贵土地资源的极大浪费，也不利于房地产业的持续发展。这是全省促进房地产业健康发展工作会议传递出的信息。
据统计，2005年至2012年，海南省房地产开发投资累计完成2729.65亿元，年均增长43.47%，约占全社会固定资产投资总额的33.92%，连续保持两位数增长态势。房地产开发规模年年攀升，房地产建设用地增长迅猛，房地产销售价格和涨幅均较大。
与此同时，海南房地产业的结构性不合理问题日愈凸显。
目前，海南省房地产的开发仍是住宅地产占绝对主导，与旅游度假相关的度假酒店、酒店式公寓等经营性地产项目产品较少，商业、办公房地产规模更 小。2012年，全省商品住宅投资725.32亿元，占房地产开发投资的比重为81.8%；商业营业用房投资50.6亿元，占5.7%；办公楼投资 5.65亿元，仅占0.6%。省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长陈武告诉记者，这种结构对宏观调控政策极其敏感，抗风险能力较差，而且也与国际旅游 岛的发展目标不相吻合。房地产是一个关联性极强的产业，也是一种消费性产业，需要综合发展环境的支撑，其良性发展必须以综合发展为前提。“以商品住宅占 绝对主导地位的单一产品结构，不利于海南房地产业的健康持续发展。”
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一降一升，海南房地产这样转
公元1097年，苏东坡被贬海南，临行前却把尚未谋面的海南当作自己的第二故乡。
900多年后，被东坡先生称为“南荒”的海南，成为全国人民不远万里纷纷前来购房置业的热土。“海南万里真吾乡”成了大量岛外购房者的真实写照。
地产行业在海南区域经济中的地位举足轻重，对海南省地方财政贡献巨大，是海南省城市基础设施投入的主要来源。但与此同时，海南房地产业的结构性问题、季节性空置问题、经营性地产与保障性住房的平衡问题等也日渐突出。
11月初下发的《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)首次提出，从明年起，要逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。
随后海南提出，要建立合理的房地产结构，构建多元化的产品体系，不断增加旅游酒店度假产品、产权式公寓等经营性地产的开发建设，坚持走精品特色发展之路。这“一降一升”，拉开了一场影响海南房地产业乃至整个经济发展的转型大幕。
空置之忧
-房屋季节性空置，造成资源浪费
-海南旅游房地产最大的特点应是使用权的流动性
11月27日，北方大部分地区普遍降温；12月4日，我国25个省份深陷雾霾天气；而千里之外的海南却是一片阳光明媚。
每到这个季节，北方老人们结伴来到海南，开始他们的候鸟生活。
事实上海南房地产业呈现两头在外的特征：开发商、购买者来自全国范围，外销比重极高。2011年，海口和三亚房地产外销比例为53.6%和80.9%，其他市县岛外购房面积比例基本在90%以上。2012年，岛内需求扩大，岛外市场比重有所下降，但仍占据主导地位。
对岛外市场的过分依赖带来的最直接后果是海南房地产业第二居所明显，造成房屋的大量季节性空置，给小区的物业管理带来了难题，也给小区供水、供电带来很大损耗，造成资源浪费。
三亚卓达东方巴哈马小区租户宋先生告诉海南日报记者，该小区属高档小区，绝大多数业主都是外地人。一到夏天，候鸟老人撤离，小区里一片黑暗，只有几户人家亮灯。这个时候，楼道里的两部电梯通常只开一部，公共照明也基本停用。记者在琼海、万宁等地采访了解到，这种现象绝非个例。
部分开发项目缺乏足够的市政与服务设施配套也是空置率高的一个原因。
海南省房地产业协会秘书长王静告诉记者，目前海南省土地出让方式多以“熟地出让、现状交付”为特点，一些地方连基本的排水设施和卫生处理都没完善，就忙着进行房地产开发，结果出现“垃圾靠风吹，排水靠自然”的怪象。
对此，海南省人大常委会环资委委员、雅克设计集团董事长侯百镇表示，海南必须要提高房屋利用率，如果只是简单出售，那就只是输出成本而没有带来消费，没有促进经济，这是对海南资源的极大浪费。转型升级中最需要解决的就是资源利用问题，一个政策的出台，不单是对将来发展的指导，也要为过去的遗留问题 提供解决方案和对策。开发商卖完房子走人了，把房屋空置率问题留在海南，等到海南土地快使用完、规划完后再解决，那就晚了。
海南省政协经济委员会副主任、海南产业经济研究院院长李仁君也表示，海南商品房主要卖给岛外客户，旅游淡季会出现大量的“房屋空置”现象。这样庞大的数量，是海南房地产业健康发展的巨大隐患。
“目前国内并没有关于空置率征税的立法。”李仁君，如果能引进分时度假和产权式酒店，将从根源上解决海南大量房屋闲置问题，也可以促进海南第 三产业的发展。海南现代管理研究院院长、海大教授王毅武告诉记者，他的观点是，海南房子不但要限购，而且要禁购。“房子不是投资品。海南旅游房地产最大的 特点应该是使用权的流动性，可以向岛外居民开放使用权，但所有权不是你的。”
结构之痛
-低端商品房过多住宅地产占比过大
-结构不合理凸显抗风险能力较差
结构不合理是当前海南省房地产业最突出的问题，主要表现为普通商品住房占比过大，低端商品住房过多。单一模式、低端开发，既是对海南宝贵土地资源的极大浪费，也不利于房地产业的持续发展。这是全省促进房地产业健康发展工作会议传递出的信息。
据统计，2005年至2012年，海南省房地产开发投资累计完成2729.65亿元，年均增长43.47%，约占全社会固定资产投资总额的33.92%，连续保持两位数增长态势。房地产开发规模年年攀升，房地产建设用地增长迅猛，房地产销售价格和涨幅均较大。
与此同时，海南房地产业的结构性不合理问题日愈凸显。
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