中国指数研究院11月18日发布《深化户籍、土地、金融要素改革，促进房地产长效机制建立健全》，政府将更多的集中为低收入群体的房地产民生保障领域发挥作用，实现住有所居。坚持市场化改革方向，转变政府职能，通过科学的宏观调控，有效的政府治理，才能充分激发市场活力，“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”。【下载报告】【更多报告】
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户籍制度改革：“以人为本”提高城镇化质量，人口红利支撑房地产市场发展
《决定》倡导城镇化发展，创新人口管理，提出“完善城镇化健康发展体制机制。坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化”。要求“推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。”
此前，我国的户籍城镇化率一直远低于常住人口城镇化率，此番明确户籍制度改革对房地产市场的影响主要有：（1）逐步放宽落户条件、推进公共服务均等化，有助于加速中小城市及城镇的城镇化进程。不断增加的城镇人口、稳定的工作居住环境，可以更好地促进有经济实力的新市民购房需求释放，对未来老龄化带来的市场规模增长放缓起到一定的缓冲作用。（2）不同城市户籍制度的差异将加速城镇住房供需结构的差异化，住房将被要求满足多层次多结构的需求。中小城镇的需求群体将主要为由农村或外地落户至此的新市民，而大城市则需要更多地考虑外来务工人员的居住需求。
同时，《决定》还要求“启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策”。此前我们分析，2011年新增城镇人口较2010年有明显回落，刘易斯拐点和库兹涅茨拐点开始到来，中国开始进入人口红利拐点 。这一政策的提出，将提升未来生育率，促进人口有序增长，在一定程度上对冲人口增速减缓对房地产市场的影响，继续带来潜在地产需求。
土地制度改革：“同地、同权、同价”促流转，合理集约供应平稳地价预期
有关土地制度改革的专题中，我们预计未来改革的方向可能集中在：（1）调整用地结构，盘活存量建设用地；（2）确认土地产权，加强集体建设用地使用权流转；（3）完善土地增值分享机制及农民社会保障体制。上述观点与《决定》的内容不谋而合。在新型城镇化的进程中，土地制度改革不仅可以缓解当前部分城市用地供应紧张的局面，在盘活存量土地资源的同时提高土地效益产出，更重要的是结合新型城镇化“以人为本”的核心，提高农民的财产性收入，使集体土地的实际使用者真正享受到城镇化带来的改革红利，缩小城乡差距，实现城乡一体化发展的目标。总的来说，土地制度改革能优化土地结构，增加土地供应量，促进土地价格合理化，长期来看在促进行业集约化发展的同时，有利于平抑热点城市的高房价，保障城市均衡发展，对房地产行业健康发展具有重要意义。
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《决定》倡导城镇化发展，创新人口管理，提出“完善城镇化健康发展体制机制。坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化”。要求“推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系，在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。”
此前，我国的户籍城镇化率一直远低于常住人口城镇化率，此番明确户籍制度改革对房地产市场的影响主要有：（1）逐步放宽落户条件、推进公共服务均等化，有助于加速中小城市及城镇的城镇化进程。不断增加的城镇人口、稳定的工作居住环境，可以更好地促进有经济实力的新市民购房需求释放，对未来老龄化带来的市场规模增长放缓起到一定的缓冲作用。（2）不同城市户籍制度的差异将加速城镇住房供需结构的差异化，住房将被要求满足多层次多结构的需求。中小城镇的需求群体将主要为由农村或外地落户至此的新市民，而大城市则需要更多地考虑外来务工人员的居住需求。
同时，《决定》还要求“启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策”。此前我们分析，2011年新增城镇人口较2010年有明显回落，刘易斯拐点和库兹涅茨拐点开始到来，中国开始进入人口红利拐点 。这一政策的提出，将提升未来生育率，促进人口有序增长，在一定程度上对冲人口增速减缓对房地产市场的影响，继续带来潜在地产需求。
土地制度改革：“同地、同权、同价”促流转，合理集约供应平稳地价预期
有关土地制度改革的专题中，我们预计未来改革的方向可能集中在：（1）调整用地结构，盘活存量建设用地；（2）确认土地产权，加强集体建设用地使用权流转；（3）完善土地增值分享机制及农民社会保障体制。上述观点与《决定》的内容不谋而合。在新型城镇化的进程中，土地制度改革不仅可以缓解当前部分城市用地供应紧张的局面，在盘活存量土地资源的同时提高土地效益产出，更重要的是结合新型城镇化“以人为本”的核心，提高农民的财产性收入，使集体土地的实际使用者真正享受到城镇化带来的改革红利，缩小城乡差距，实现城乡一体化发展的目标。总的来说，土地制度改革能优化土地结构，增加土地供应量，促进土地价格合理化，长期来看在促进行业集约化发展的同时，有利于平抑热点城市的高房价，保障城市均衡发展，对房地产行业健康发展具有重要意义。
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