“我们近期做了一个规模较大的调研，有几个趋势值得关注——87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产，42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金，95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。”日前，高和资本董事长苏鑫在接受记者专访时表示。
2009年10月，为潘石屹立下“赫赫战功”的苏鑫辞任SOHO中国[简介最新动态]执行董事，转而创立国内首只人民币商业地产私募股权基金——高和资本。3年多时间，高和资本已在北京和上海核心区域拿下6个商业地产项目，其中部分已实现退出，收购资产规模超过60亿元。
高和资本旗下商业地产基金的资金主要来自于民间资本，并专注于投资一线城市和“1.5线”城市的核心区域商业不动产。苏鑫认为，通过基金的形式，把买房炒房人群的钱聚在一起，投到前端去，变成一种供给，其实是有利于稳定房价的。
散售是“逼不得已”
对于高和资本旗下基金的退出方式，苏鑫坦言，主要还是通过散售。在SOHO中国主管销售多年的苏鑫，对商业地产散卖有什么后果也是烂熟于胸。
“在中国，商业地产投资退出渠道比较尴尬。REITs是一个很美丽的故事，讲了很多年，还是犹抱琵琶半遮面。”苏鑫认为，如果没有REITs的支持，商业地产所谓的春天就不会到来，在短期看可能还是一个散卖的时代。
“商业地产散卖以后成功的案例极少，我在SOHO中国10年，天天接触投资者，了解他们的心理，就是因为小业主的利益取向不一样，导致租客良莠不齐、资产贬值，商铺空置率较高，”苏鑫称，“如果我们用自己的专业能力经过适当的定位后租给‘好租客’，然后带租约销售，结果可能就会不同。”
这也是苏鑫为以散卖为主的商业项目重新设计的一个游戏规则，名曰“资产精装修”，即业主购买房子后，高和资本会把资产管理权拿过来，成为项目唯一的管理人。
苏鑫解释称：“资产精装修说到底是在销售的时候就跟业主签一个资产管理协议。如果他违反规定，我们会给两个点左右的处罚。这个罚则，实际上相当于一个筛子，把认同资产管理的人筛进来。而且在筛之前，我们还做了一道过滤，80%都按层销售，并没有一套一套地卖，就是先把炒房的小投资者筛掉。大投资人接受长期持有的理念，抗经济波动的风险能力比较强。”
2010年底，高和资本以近20亿元收购了金澳国际大厦，创下当年北京最大的写字楼并购案。第二年，北京CBD写字楼租金大幅上涨，金澳国际大厦结案租金接近翻番，从4.5元/平方米·天涨到8元/平方米·天，最初开盘价为29500元/平方米，一年后结案售价上涨至52400元/平方米。
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亚洲家族企业强劲需求商业地产
商业地产涉足处女地带来什么？
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“我们近期做了一个规模较大的调研，有几个趋势值得关注——87.65%的人已经或者正在考虑把资金从住宅投资转向商业地产，42%的人已经开始涉足投资房地产信托或者基金，95%的人在一线城市和核心二线城市选择投资标的。”日前，高和资本董事长苏鑫在接受记者专访时表示。
2009年10月，为潘石屹立下“赫赫战功”的苏鑫辞任SOHO中国[简介最新动态]执行董事，转而创立国内首只人民币商业地产私募股权基金——高和资本。3年多时间，高和资本已在北京和上海核心区域拿下6个商业地产项目，其中部分已实现退出，收购资产规模超过60亿元。
高和资本旗下商业地产基金的资金主要来自于民间资本，并专注于投资一线城市和“1.5线”城市的核心区域商业不动产。苏鑫认为，通过基金的形式，把买房炒房人群的钱聚在一起，投到前端去，变成一种供给，其实是有利于稳定房价的。
散售是“逼不得已”
对于高和资本旗下基金的退出方式，苏鑫坦言，主要还是通过散售。在SOHO中国主管销售多年的苏鑫，对商业地产散卖有什么后果也是烂熟于胸。
“在中国，商业地产投资退出渠道比较尴尬。REITs是一个很美丽的故事，讲了很多年，还是犹抱琵琶半遮面。”苏鑫认为，如果没有REITs的支持，商业地产所谓的春天就不会到来，在短期看可能还是一个散卖的时代。
“商业地产散卖以后成功的案例极少，我在SOHO中国10年，天天接触投资者，了解他们的心理，就是因为小业主的利益取向不一样，导致租客良莠不齐、资产贬值，商铺空置率较高，”苏鑫称，“如果我们用自己的专业能力经过适当的定位后租给‘好租客’，然后带租约销售，结果可能就会不同。”
这也是苏鑫为以散卖为主的商业项目重新设计的一个游戏规则，名曰“资产精装修”，即业主购买房子后，高和资本会把资产管理权拿过来，成为项目唯一的管理人。
苏鑫解释称：“资产精装修说到底是在销售的时候就跟业主签一个资产管理协议。如果他违反规定，我们会给两个点左右的处罚。这个罚则，实际上相当于一个筛子，把认同资产管理的人筛进来。而且在筛之前，我们还做了一道过滤，80%都按层销售，并没有一套一套地卖，就是先把炒房的小投资者筛掉。大投资人接受长期持有的理念，抗经济波动的风险能力比较强。”
2010年底，高和资本以近20亿元收购了金澳国际大厦，创下当年北京最大的写字楼并购案。第二年，北京CBD写字楼租金大幅上涨，金澳国际大厦结案租金接近翻番，从4.5元/平方米·天涨到8元/平方米·天，最初开盘价为29500元/平方米，一年后结案售价上涨至52400元/平方米。
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