4月8日下午4点30分-6点，博鳌亚洲论坛2013年年会分论坛经济转型与楼市调控分论坛举行。图为华远董事长任志强在分论坛上发言。
任志强：我原来说房地产是“夜壶”，需要的时间拿出来用，不需要的时候往床底下一踢。许多媒体不太同意。需要房地产的就往上拉拉，不需要房地产就往下按按。反过来，陆先生问十年调控的问题，1998年开始的房改到2003年，每年平均房价增长3.5%，但是收入增长平均增长9.5%，那时候是市场化。但是23号文件强调要建立面向70%左右的保障制度。但是到后来就变了，于是2003年我们开始调控，调控的前提是什么？2002年7月1号出台的土地招牌挂制度。然后执行是在2004年的8.31大限。从此以后，房价就按不住了。为什么？因为以前是划拨土地，后来变成了招牌挂土地。所以第一轮房价上涨是土地招拍挂把土地价提起来了。
2003年调控我们做了什么呢？就像秦主任说的那样，因为房地产投资快速增长，所以中央政府出台了12.1文件，要限制房地产投资的快速增长。我认为从十年调控根上就弄错了。为什么2003年房地产高速增长他弄错了？因为在1998年的时候，我们很大一块房子是分配制。那时候房地产投资只占所有房屋投资的20%左右，1998年开始以后单位住建房压下去了，这块就转到房地产投资了。所以房地产投资“呼呼”往上涨。从1998到2003年，固定资产投资增长1.8%，没涨那么多，但是房地产投资一下子涨到17%、18%，因为这一头的基本建设投资往下滑了。
最后分配那块降到很低了。但是房地产投资“呼呼”往上涨，只知道往下压，没有看到替代作用。所以2003年就告诉你，替代作用是一种误解。因此，十年以后的任何一次调控都是基于那个根，老把问题提在房地产问题上，所以宏观经济高了就是房地产闹的，宏观经济2008年掉下去的，就靠房地产给拽起来。那房地产调控能好得了吗？所以我觉得这十年的调控结果就是让房价越来越高。
如果要把房价搞下去，一定是政策能让供给需求增加，假定我们所有的调控政策是让供给无法迅速增加的时候，他怎么可能把房价弄下去呢？你们想想，都把猪杀了，猪肉价格能下去吗？只有让大家多养猪，猪肉价格才能下去，非常简单的道理。但是我们做的恰恰都是相反的，“国五条”其中有一条叫增加有效供给，这一条是在上一年的国务院政府工作报告里就这条。但是去年执行了一条，为什么没有增加土地供给呢？北京、上海等重大城市基本上住宅用地供给只完成了30%多的任务，全年也没有完成国土资源部预定的目标，大概完成了60%多。为什么不增加供给？因为抑制了需求，那怎么能让供给增加呢？如今我们还是提出要增加有效供给，同时还在说抑制，这也不允许买房子，那也不允许房子，那能增加有效供给吗？至少到2月份已经公布的数据看来，去年也是这样，是负的百分之十几的供应，到2月份还是负的。小潘说计算的土地挺多的，那是个别现象，那个地可能十年以后才能开发，不是当年的。
小潘说一人已经有了一套房子，我们可能有10%的人拥有两套住房，大概拥有两套住房的大概是14%。我们住房自有化率已经达到80%，现在下降了，为什么？因为户数增加了。人口老龄化，小孩都分出去了。所以我们的住房私有化率越来越低了，而不是越来越高了，现在只有70%多了，连80%都不到。因此，自以为我们的供应足可以满足市场需求，其实是错的。非成套住宅，在我们的城中城改造中大部分都拆掉了，那就是非成套住宅还得接着拆，成套住宅是不足以满足城市需求的，不要忘记我们每年还有180万到200万人员进城。即使盖得公租房，那你也得盖房子。如果没有这么多住房需求，不管是政府盖的还是开发商盖的，你怎么满足城镇化发展的需求？尽管这个速度可能不需要这么快，但是你得有。
我们觉得重要的是没有把这个结构调整好。1998年的23号文件特别强调，70%或者相当一部分要用保障房制度提供，但是调控了这么多年，2007年我们才提出用廉租房应保尽保，2009年提出要建公租房。1998年到2009年大概十几年的时间，如果在十几年就执行23号文件的话，可能没这么多毛病，那时候保障住房可能不用再建3600万套，那时候建300万套可能就足够了。但是这个政策一直没这么做，这几次调控政策看，恰恰和我们的23号文件是相悖的，如果把最初的文件拿出来看。如果不回去审核我们的供给结构和土地制度的问题话，那也好不了。我们去年6.4万亿的消费，其中有1.7万亿的消费税，再加上3万亿的土地收益，6.4万亿有4.6万亿到4.8万亿被拿走，如果这种形势不从根本上改变，我个人觉得今年房价还是稳中有升，再出五条也不行。
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4月8日下午4点30分-6点，博鳌亚洲论坛2013年年会分论坛经济转型与楼市调控分论坛举行。图为华远董事长任志强在分论坛上发言。
任志强：我原来说房地产是“夜壶”，需要的时间拿出来用，不需要的时候往床底下一踢。许多媒体不太同意。需要房地产的就往上拉拉，不需要房地产就往下按按。反过来，陆先生问十年调控的问题，1998年开始的房改到2003年，每年平均房价增长3.5%，但是收入增长平均增长9.5%，那时候是市场化。但是23号文件强调要建立面向70%左右的保障制度。但是到后来就变了，于是2003年我们开始调控，调控的前提是什么？2002年7月1号出台的土地招牌挂制度。然后执行是在2004年的8.31大限。从此以后，房价就按不住了。为什么？因为以前是划拨土地，后来变成了招牌挂土地。所以第一轮房价上涨是土地招拍挂把土地价提起来了。
最后分配那块降到很低了。但是房地产投资“呼呼”往上涨，只知道往下压，没有看到替代作用。所以2003年就告诉你，替代作用是一种误解。因此，十年以后的任何一次调控都是基于那个根，老把问题提在房地产问题上，所以宏观经济高了就是房地产闹的，宏观经济2008年掉下去的，就靠房地产给拽起来。那房地产调控能好得了吗？所以我觉得这十年的调控结果就是让房价越来越高。
如果要把房价搞下去，一定是政策能让供给需求增加，假定我们所有的调控政策是让供给无法迅速增加的时候，他怎么可能把房价弄下去呢？你们想想，都把猪杀了，猪肉价格能下去吗？只有让大家多养猪，猪肉价格才能下去，非常简单的道理。但是我们做的恰恰都是相反的，“国五条”其中有一条叫增加有效供给，这一条是在上一年的国务院政府工作报告里就这条。但是去年执行了一条，为什么没有增加土地供给呢？北京、上海等重大城市基本上住宅用地供给只完成了30%多的任务，全年也没有完成国土资源部预定的目标，大概完成了60%多。为什么不增加供给？因为抑制了需求，那怎么能让供给增加呢？如今我们还是提出要增加有效供给，同时还在说抑制，这也不允许买房子，那也不允许房子，那能增加有效供给吗？至少到2月份已经公布的数据看来，去年也是这样，是负的百分之十几的供应，到2月份还是负的。小潘说计算的土地挺多的，那是个别现象，那个地可能十年以后才能开发，不是当年的。
小潘说一人已经有了一套房子，我们可能有10%的人拥有两套住房，大概拥有两套住房的大概是14%。我们住房自有化率已经达到80%，现在下降了，为什么？因为户数增加了。人口老龄化，小孩都分出去了。所以我们的住房私有化率越来越低了，而不是越来越高了，现在只有70%多了，连80%都不到。因此，自以为我们的供应足可以满足市场需求，其实是错的。非成套住宅，在我们的城中城改造中大部分都拆掉了，那就是非成套住宅还得接着拆，成套住宅是不足以满足城市需求的，不要忘记我们每年还有180万到200万人员进城。即使盖得公租房，那你也得盖房子。如果没有这么多住房需求，不管是政府盖的还是开发商盖的，你怎么满足城镇化发展的需求？尽管这个速度可能不需要这么快，但是你得有。
我们觉得重要的是没有把这个结构调整好。1998年的23号文件特别强调，70%或者相当一部分要用保障房制度提供，但是调控了这么多年，2007年我们才提出用廉租房应保尽保，2009年提出要建公租房。1998年到2009年大概十几年的时间，如果在十几年就执行23号文件的话，可能没这么多毛病，那时候保障住房可能不用再建3600万套，那时候建300万套可能就足够了。但是这个政策一直没这么做，这几次调控政策看，恰恰和我们的23号文件是相悖的，如果把最初的文件拿出来看。如果不回去审核我们的供给结构和土地制度的问题话，那也好不了。我们去年6.4万亿的消费，其中有1.7万亿的消费税，再加上3万亿的土地收益，6.4万亿有4.6万亿到4.8万亿被拿走，如果这种形势不从根本上改变，我个人觉得今年房价还是稳中有升，再出五条也不行。
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