近期，宝能地产在安徽芜湖退回三宗土地，宁可损失1.3亿元保证金，也要收缩在三线城市的住宅和商业地产开发布局。

尽管宝能集团人士称，这只是退地个案，但实际上，却掀开了宝能集团作出战略调整的一角。据记者了解，宝能集团已计划全面收缩传统地产业务，转而加大在产业园区孵化、教育、医疗、农产品物流园等新业态上的投资。

据接近宝能集团的人士称，宝能实际控制人姚氏兄弟举牌万科的举动背后，其实是公司新的战略布局，宝能已决定回笼资金后不再盲目买地，而是直接在二级市场做股权投资。

退地止损

近期，芜湖国土局发布通知函，收回宝能在2014年1月以19750万元和20900万元拿下的面积10.6万平方米和11.2万平方米的两宗地，此外，还有总价25596万元、面积16.6万平方米的第三宗土地。原因是，一年半过去，宝能未能如期缴纳剩余的土地出让金。

宝能退出的三宗地，共损失了1.3亿元保证金。不过这在宝能集团人士看来，虽然现在割肉很痛，但是及时止损，可以防止深陷其中。因为拿地后若未在规定时间内缴齐土地出让金，每天都需缴纳滞纳金和违约金，目前看账目损失1亿多，但如果盲目投资，将来损失会远远超过现在，及时退出显然更为明智。

宝能集团投资管理中心人士告诉记者，芜湖的项目早就准备退了，主要是公司在芜湖拿的项目比较多，当地市场销售太低迷，去化太缓慢。

据芜湖市住建委网站公布的数据，目前住宅市场库存去化需要15个月，商业市场库存去化需达60个月之久。

而宝能在芜湖共有6个项目，分属不同的业态，除了住宅宝能睿城和商业宝能时代广场两个项目之外，还有芜湖宝能江北医院、芜湖唯致双语学校、芜湖宝能慧谷产业园、芜湖宝能华东国际物流园。

“我们主动退了宝能睿城二期、宝能时代广场的建设用地，是为了暂缓开发。”宝能芜湖总经理助理李刚表示，主动退地是为了调整投资节奏，规避地产商集中开发所产生的风险。

李刚说，退出宝能睿城二期，是因为一期面积42万平方米，可现在还有20万平方米的住宅存量没销售出去，这时如果再盲目开工建设二期住宅，显然是不理智的，二期用地的开发应该在一期销售量达八成以后。

而退出的另外两块地，原计划建设宝能时代广场，但根据公司调研，芜湖市区有五六家商业综合体将在一年内开业，芜湖常住人口只有100多万，根据目前的人流量和消费能力，根本满足不了这么多商业综合体，市场已经严重过剩。

李刚解释称，宝能并没有完全退出芜湖市场，退出的三块地只占芜湖总投资的1/6，比重较小，其余业态都在正常推进中。

“芜湖是特殊情况，整个芜湖的房地产饱和度比较高，市场消化能力跟不上，这是集团唯一的个案。”宝能集团人士告诉记者，宝能的布局主要在一二线城市，三四线城市本身不多，主要是布局经济总量较好的城市，目前在其余城市还没有发生这样的问题。

记者查询发现，宝能集团目前在全国布局的21个城市里，除芜湖外，楼市不景气的三线城市还有肇庆、云浮、惠州、韶关、赣州、扬州等，而二线城市中，包括沈阳、大连、石家庄、西安等地房地产也出现了明显过剩。

战略布局调整

实际上，安徽芜湖只是宝能调整其产业布局的一个试点。

据接近宝能集团的人士向记者透露，宝能集团控制人姚氏兄弟，通过子公司和钜盛华举牌万科，就已在集团战略层面上做出了转型，宝能短期内不打算再在二三线城市拿地，收缩过剩城市的住宅商业综合体业务，先开发现有项目去库存，回笼资金后，也可以直接在股票二级市场上进行战略投资。

“宝能在深圳的商业住宅项目体量达上百万平米，今年开盘销售逐渐回笼的资金，也会让宝能进一步增持万科的股票。”上述接近宝能集团的人士称。

不过这并不妨碍作为同一个实际控制人的姚氏兄弟，对旗下资产进行整体的布局调整。

截至2015年3月，宝能在全国已拿地开发建设项目（含深圳）共54个，项目总规划建筑面积2800万平方米，总货值约2600亿元。

去年7月，宝能集团对外宣布未来五年规划，计划投资1200亿元，在全国建设40个自持物业的城市综合体。其对自身的定位仍然是房地产行业综合物业开发和运营领跑者。在这五年当中，宝能为自己定下的经营目标是维持30%以上的复合增值率。

不过这一野心勃勃的战略布局，因房地产市场的深入调整而中途被打乱，这其中就包括安徽的几个商业项目都中断了。

上述接近宝能集团的人士称，宝能集团计划把更多资本转向实体经济，在资本上设立各类投资基金，例如在产业园区的孵化上，宝能集团以股权投资的方式与园区企业合作，若孵化成功上市，投资回报率更高。

宝能过去提出的商业综合体布局，因多城出现过剩，今年对此做出了重大调整。宝能方面强调，由于近几年的多元化布局，宝能已经逐步搭建了企业转型升级的框架。未来将会逐渐加大物流、金融、文旅、健康医疗、教育、农产品等产业与地产的结合与融合，也会逐步运用互联网技术提升实体产业的升级。

在宝能集团人士看来，除了商业住宅过剩外，例如医疗、教育、物流园区这些产业布局能够为房地产业务发展提供有力的配套支持，成为未来房地产不可或缺的内容。

而宝能对产业园区的开发，也在逐步升级，从单纯的工业园，转变为集产业、商务、教育、医疗、商业、文化、居住、生态为一体的复合型新城。

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