摘要: 

    8月25日,中国人民银行决定,从2015年8月26日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。同时下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 
    降准降息对行业短期有利。此次降息降准符合我们下半年策略中的"经济整体偏弱之下,政策仍有放松空间,降准降息预期发酵"的判断。 
    尽管上半年行业销售逐步企稳回升,但羸弱的开工和投资数据预示着弱平衡的格局。降息降准将延续行业基本面恢复的趋势,同时有望在短期内提振偏弱的土地市场。资金面而言,有利于普遍仍高杠杆的开发商资金成本的进一步下降,同时利于需求端的回升。预计短期房地产价格大概率仍将坚挺。 
    长期影响偏谨慎,住房需求有支撑。

1)尤其降息,增加资金外流压力,增加贬值预期。中长期对房地产资产价格负面影响加大;

2)经济下行压力仍存在,使得房地产资产价格长期的下行压力加大;

3)中长期行业需求将逐步下行,但仍有保障,二胎将带来契机。预计未来十年我国住宅市场年均真实需求合计12.7亿平米,若其中90%由商品房解决,年均可创造商品住宅需求11.4亿平米。 
    货币信贷持续宽松,对行业及相关产业影响: 
    (1)从中报业绩来看,随着拿地规模的降低和融资成本的下行,开发商资产负债表改善力度较大,后续按揭款、开发贷有望进一步宽松; 
    (2)能一定程度提振住房需求和加快新开工,地产投资有望反弹; 
    (3)销售回笼资金的加快,也可使得地产行业的上下游相关产业链的资金链持续恢复。 
    版块估值有望在DDM模型分子端(盈利情况好转)改善下有所提振。 
    信贷实质性的持续宽松将有效促进销量的上升。盈利的好转有望带动结算收入的增加,提升市场对业绩增长的预期。目前市场风险偏好的下降将提升投资者对业绩确定性的要求,地产股具备显着的安全边际,随着地产行业基本面改善的延续,预计在业绩增长预期的带动下有较好表现。 
    行业推荐:维持行业增持评级。2015年贯穿板块的投资主线是"既要过日子,也要浪漫满屋",推荐低估值蓝筹,譬如万科、保利(5倍PE)、华夏幸福、荣盛发展等,同时推荐广东明珠、天健集团、北京城建等安全边际显着标的。 

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