导读

　　如今中国的城镇化率已经接近60%，房地产行业的增速也呈现出下滑趋势，此时，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。上述品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个 

　　万科、恒大、万达这类民营千亿房企，迎来了强劲的央企对手。

　　国资委规定的21家主业可以经营房地产的央企身上，正在发生又一场更加集中的并购重组。

　　这并不仅仅是一个内部的资源整合，央企地产公司的重组加速开放，是国资企业向多元化混合所有制企业转变，也为当前国企去“地产化”寻求了一种出路。

　　同策咨询总监张宏伟指出，未来一段时期内，实力较强的央企地产商，可能会利用地产重组加速开放的机会，兼并入股民营房企，或接盘其他国企“退房”的资产。

　　中海外、招商蛇口、保利地产、中交地产，在完成重组后将变成一个个“巨无霸”，房企1000亿、2000亿俱乐部阵营迅速扩容，行业集中度不断提升。

　　然而，规模并不是央企地产商的全部。他们还承载着房地产转型的使命。从单一的住宅、商业开发商，到城市运营商、产融结合实践者，央企地产商可以有很多作为。

　　超十家央企地产商动手

　　事实上，在这一轮央企地产重组浪潮之前，已经有过一次集中清理、资源整合的过程。

　　2005年，国资委勒令78家涉房央企退出房地产主业，只留下了16家主业可以经营房地产的央企；而在2010年年底，国资委又将能做房地产主业的央企增加至21家。

　　3015年，是深化国企改革之年，在这21家涉房央企中，有超过10家央企目前已经按下了内外部重组的按钮，包括中建、中交、中粮、中化、中铁、招商局等央企。

　　重组的方式有多种，资产注入是其中之一。中海外对外透露，今年3月份，其接受了母公司中建股份的338亿元资产注入，接手了北京、上海以及英国等地区的30个相关物业项目，真正结束了持续近两年的中建系整合。

　　7月9日，中房地产公告称，所持有的中住地产开发有限公司100%股权无偿划转至中交地产，划转完成后，中房地产成为中交地产的全资子公司。

　　上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为，直接的资金或资产注入，可以在企业财务上进行换算，程序上能省去很多麻烦。

　　另有一些央企通过引入社会公众股东进行混改式的重组。比如华侨城和方兴地产，均引入了险资股东。

　　在诸多重组方案中，招商地产的重组备受瞩目。8月初，招商地产公布重组方案。与之前预计的母公司资产注入招商地产不同的是，招商地产启动了“无先例重组”，以母公司吸收合并子公司的方式，开创A股先河。最终重组主体变成了招商局蛇口，而被吸收合并的招商地产将被终止上市并注销法人资格。

　　央企第二大地产商保利地产也在计划重组的行列中。关于同属保利集团旗下量大地产平台保利地产和保利置业要整合的消息早有传闻。保利地产董事长宋广菊曾明确承认，“这一两年可能会进一步提到议事日程上。”她还透露，这是保利集团的战略目标和任务之一。

　　保利地产副总经理余英也对21世纪经济报道记者表示，保利集团目前正与一家规模较大，但并未上市的央企接触，双方有意整合。

　　此外，中铁、中粮、中国电建分别以整合、吸资、并购等方式正在加速重组的进程；中信集团也正在考虑合并集团旗下的中信地产和中信泰富地产，也准备加入重组“大队”中。

　　内外部压力之下的重组

　　央企地产重组有其外在环境和内在动力。

　　“房企黄金时代到白银时代的变化，其中最大的变化就是不动产价值的趋势由原来单边的快速上涨变为温和地上升。”万科高级副总裁、董秘谭华杰曾在专访中对21世纪经济报道记者表示。

　　诚然，如谭华杰所言，房企的白银时代终究来临了，而这个时代的标志之一，就是增量市场的萎缩，以及对于存量的盘活。

　　花样年总裁潘军说，中国过去30年地产的开发，积累了超过400亿平方米的房地产面积，其中250亿是住宅，其他是工业物业加上办公物业、商业物业、旅游地产物业。

　　房地产已经出现了局部产能过剩。北京师范大学教授钟伟指出，在全国现在这么多一、二、三、四线城市当中，真正有地产投资价值的市场非常少，大多数城市只能做存量的优化配置，甚至去化压力将持续相当长时间。

　　白银时代的另一大特征，就是房企的净利率普遍明显走低，达到社会平均化水平。

　　据中原地产研究部统计数据显示，包含了万科等标杆企业的36家房企半年报中，36家房企的合计营业收入达987.216亿，而合计净利润只有90亿，平均净利润率只有9.12%，跌至个位数，创下历史新低。

　　在过去国内房地产行业的“黄金十年”中，地产央企得益于其中长期战略布局、产品结构调整方面的优势，业绩增长较许多民营企业要迅速。然而，随着2013年到2014年房地产市场回调，及整个行业发展遭遇瓶颈期，地产企业告别了高增长，部分央企地产商的净利率、ROE也出现了下滑。

　　今年上半年，楼市虽然回暖，但产能过剩的问题至今都还未能很好的消化。

　　从内部来看，多数涉房央企都存在同业竞争的尴尬。有很多涉房央企是一个集团内有多个地产平台，而这些内部同业平台的资源消耗，令整体竞争力下降。中粮系、中建系、保利系等央企，就是其典型的例子。

　　在同策咨询研究部总监张宏伟看来，同业竞争问题来源于，一是在楼市规模化时代时，房地产行业较高的投资回报使房企有着强烈的欲望想在其中分得一杯羹，此时集团内部设立多平台卷入增量恶战中已不可避免。而如今，增量时代已过，原有的多平台扩张模式，在今天则变成了资源的闲置、重叠和浪费。

　　二是由于房企规划不同和平台的分工不同，也可能会催生同业竞争问题。如在一家房企的两个平台中，一个平台负责住宅，另一个负责商业地产，但事实上由于复合型的项目角度，各平台之间的分工界限越来越模糊，从而导致同业竞争。

　　中房协副会长倪建达指出，楼市规模化发展时代已经过去，房企再延续原有的多平台规模扩张模式将导致资源的闲置、重叠和浪费，央企房地产板块重组已势在必行。

　　“央企的利润下滑显然是国资委不愿看到的，在行业新的发展周期下，房地产企业的生意模式、经营管理也确实需要改变。”一名央企内部人士对21世纪经济报道记者表示。

　　千亿房企俱乐部畅想

　　在央企地产商纷纷出手重组前，去年“千亿军团”房企已扩容至7家。而今年，在几家涉房央企的合并重组之后，千亿房企之间的竞争对手又将增加几家。

　　而这些千亿“巨无霸”的诞生，意味着将为房地产行业中，各企业的激烈竞争再加多几个重磅砝码，行业格局将重新洗牌。

　　行业老大地位的争夺亦是如此激烈。绿地去年销售超越万科之后，今年5月份万科抛出了万亿市值计划，恒大则谋求多元化上市平台的搭建，万达在影视、文化、体育产业上进军世界。而中交系、招商系、保利系等重组形成“巨无霸”联合体，也成为房企争夺行业老大地位的重要对手。

　　对此，张宏伟还指出，如今中国的城镇化率已经接近60%，房地产行业的增速也呈现出下滑趋势，此时，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。上述品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的房企。

　　易居中国执行总裁丁祖昱也认为，强者恒强的市场趋势越发明显。“比如恒大和碧桂园。表面上看他们的项目大多布局在市场不乐观的三四线城市，但只要市场有他们的地方，其他企业的生存状况都不会太好。”

　　在这种趋势之下，2014年房企“千亿军团”的龙头房却保持了增长。根据中指院数据，2014年销售突破千亿的企业为7家，分别为万科、绿地、恒大、保利、碧桂园、中海、万达。

　　CRIC研究中心数据亦证明，楼市虽然低迷，市场集中度却在进一步提高。2014年房地产企业集中度继续大幅提升，TOP10企业从13.72%上升至17.19%，增加了3.47个百分点；TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点，提升幅度加大。

　　谭华杰说，未来的房地产市场必将成为“大象之间的游戏”。根据对未来宏观经济增长及新增人口等的假设，结合近两年数十家百亿以上房企进行分析，中指院预计，2015年有7家销售千亿以上房企，其中会有两家2000亿级房企、9家500亿-1000亿房企；到2020年将有6家2000亿级房企、13家1000亿-2000亿房企、17家500亿-1000亿房企。

　　在重组、兼并、合作的趋势之下，美国房地产市场的经验已经不足为鉴。谭华杰认为，未来超大型房企在中国房地产市场占有率的提升，将会超过美国经验的极限。

　　平台化：地产商的进化史

　　随着寡头竞争时代的来临，过去十多年以住宅开发商为主的行业格局，将一去不复返。

　　以万科、恒大、万达等为代表的传统大型房企在近几年来已经迅速做出调整，进入了商业地产、旅游地产、文化产业、体育产业、社区O2O等多样化的领域，搭建多元化产业平台。

　　央企地产商亦不例外。以重组中的招商为例，新的“招商蛇口”将不再是一家地产公司，而是一个“产融城一体化”的产业地产商、城市运营商的概念，A股上市公司中与之接近的，是华夏幸福。

　　重组完成后，招商局集团要求该平台构建“招商系”生态圈：以客户需求为核心，建立与招商局集团内各资源之间的联系，为包括银行、基金、证券、物流等带来更多业务机会。

　　接近招商地产的人士表示，新平台将成为“大招商，大协同”战略的实施者。横跨实业和金融两大领域的招商局集团，近年来大力推进产融结合，通过资本和产业的有效互动发挥协同效应以实现跨越式发展。在招商局集团大力实施“产业协同、创新发展”战略的支持下，新平台与兄弟企业积极协同。

　　维持增长，是中国房地产企业这几年最核心的议题；平台化，是房企寻找新的利润来源、盘活存量资源的手段。万达、恒大、花样年发挥民营企业决策迅速的强项，快速占领地产相关或非地产相关的“多元化”领域，从中寻找增长极；央企地产商则从集团、母公司手里找资源，进行大规模的整合。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，平台化意味着，资本和产业有效互动、发挥协同效应。一方面，未来大城市核心区域的新房开发、存量房运营，将越来越强调开发运营的金融模式、资本与房企深度融合，比如REITs、险资和私募等机构投资者参股、控股房企；另一方面，园区或商业办公需地产开发和金融支持。

　　反过来，城市和园区客户，也是地产和金融的客户，包括物业销售和经营、小微信贷、个人理财、消费金融和互联网金融等。

　　看起来很符合万科对于平台化的理解：从客户+资产的角度去思考。“做人的生意和做资产的生意，是我们未来的两条主线。”谭华杰说。

   这也是包括央企地产商在内的所有地产商的未来。

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