在万达、恒大等巨无霸房企将众多业务分拆上市之后，碧桂园（02007.HK）也加入“1变N”队列，摩拳擦掌寻求资产证券化加速扩张。

8月19日，在香港举行的中期业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌、首席财务官吴建斌等管理层向时代周报记者透露，酒店管理、物业管理、教育产业等三大业务板块都进入分拆上市计划内。

在莫斌的蓝图里，碧桂园集团是一家地产全链条覆盖的企业，未来只要是对经营有价值的、可以分拆的，都会逐步分拆上市。而早在2013年就推出“成就共享”计划的碧桂园，日前也宣布将跟投机制往外延伸，吸收外部合伙人，以进一步扩展事业版图。

三大板块提上上市日程

这两年，社区最后一公里成为众多房企抢滩目标。这片蓝海暗潮汹涌，万科、碧桂园、中海等巨头纷纷涌入。

今年3月11日，碧桂园董事局主席杨国强在2014年业绩发布会上曾披露，“社区将是碧桂园探索新业务的一个重要方向”。5个月后，碧桂园首次对外公布了其社区资源整合平台的板块构成。

莫斌说：“碧桂园将形成以地产开发、社区服务及配套、金融三大业务板块，业务将覆盖客户全生命周期。”其中，社区服务及配套包括教育、社区服务及健康养老、物业运营。

继碧桂园的酒店业务抛出分拆上市计划后，其物业、教育两大板块也提上上市日程。

现时“国内酒店业现在不景气，碧桂园为旗下酒店业务上市想了多种方法，” 吴建斌坦承，包括找合作伙伴联营管理，或者是卖一部分的股权给国际酒店管理公司，他们正积极推进酒店上市计划。

物业管理上市也在安排之内。据莫斌介绍，目前碧桂园的物业管理业务横跨中国、马来西亚、澳洲三国，在国内已进驻26个省，覆盖274个项目，签约管理面积约1.22亿平方米，已进场管理面积约7701万平方米，总计服务全国约42万户业主和居民。

“今年以来，碧桂园积极对外拓展物业管理面积，目标是与集团旗下物业面积成1:1的比例。” 莫斌介绍说，社区O2O业务的重要载体“e当家”应用发展迅速，未来有望成长为拥有500万用户、200家物业公司、1000个楼盘的平台。与此同时，碧桂园健康养老项目已经在广州华南碧桂园、惠州十里银滩、顺德碧桂园等成熟社区试运营。

此外，据时代周报记者了解，碧桂园去年就已在研究教育板块上市，并成立工作组推进该事项，将会A股分拆上市。

“碧桂园教育体系有20多年的历史，目前有34所学校，在校学生有2万多人，公司成立了教育产业工作小组，” 吴建斌称，他本人就是组长，虽然目前国内股市IPO停摆，但预计明年上半年窗口期会有机会。

在莫斌的蓝图里，碧桂园集团是一家地产全链条覆盖的企业，未来只要是对经营有价值的、可以分拆的，都会逐步分拆上市。

而社区金融或许也在碧桂园产业打包上市计划内。当下，跨界合作成为潮流，碧桂园与二股东中国平安的“地产+保险”的合作，可谓真刀真枪，备受关注。

据莫斌介绍，碧桂园已经瞄准了平安旗下的8000万客户，而平安也将会通过购买或租用碧桂园资产进驻社区，已在广州碧桂园凤凰城、华南碧桂园初步选定门店地址。双方也已洽谈并确定商家小额贷款事宜的合作模式，目前在江苏句容落地试点。

外部合伙人可带土地入股

近两年，以“利益共享”为核心的合伙人制度风潮，在国内房地产行业席卷而来。碧桂园也是行动派，其迅速通过“同心共享”计划，为员工描绘了这样一幅图景：“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上。”

作为地产圈合伙人蛋糕的早期尝试者，碧桂园的合伙人机制到了成果验收时刻。莫斌在本次业绩会上透露：当前碧桂园已申报“同心共享”项目数为45个，根据已经开盘的12个员工跟投项目统计，当前碧桂园合伙人平均回本期为9个月，平均年化自有资金回报率高达61%。

“上半年，碧桂园销管费用占合同销售额的比例为5.4%，同比下降了0.3个百分点。”在莫斌看来，这与合伙人机制有密切关系。

上半年，碧桂园实现总收入约人民币473.3亿元，合同销售金额约人民币544.7亿元，核心净利润约人民币48.8亿元，同比增长3.6%。莫斌提及两大关键词—存货和利润。

“2015年上半年，碧桂园总体存货量净减少约156.6亿元，在达成销售目标的同时，碧桂园将进一步去存货，”莫斌说，预计今年全年，碧桂园毛利率约为22%-24%。

在内部合伙人机制尝到甜头之后，碧桂园近日顺势推出了外部合伙人机制。据时代周报记者了解，碧桂园将延伸跟投机制，吸收外部合伙人，以进一步扩展事业版图，加强项目获取能力。

“外部合伙人可以带土地入股，”碧桂园首席财务官吴建斌解释称，外部合伙人与碧桂园共同成立平台公司，碧桂园享有平台公司80%的股东权益，外部合伙人享有20%的股东权益；碧桂园拥有对平台公司管理的最终决策权；外部合伙人的项目拓展不受碧桂园现有区域及城市公司划分限制。

事实上，自去年开始，碧桂园就发布了多则“重金寻地—碧桂园邀您共创地产奇迹”的公告，以丰厚酬金寻求广州、清远、韶关以及山东、江西等地的优质土地。这些动作可看做是外部合伙人机制的前奏。

吴建斌称，当时这些（寻地的）动作是零散的，还未形成机制，现在逐步制度化。

眼下，“专注房地产”的碧桂园仍在规模扩张，尤其是积极进军一、二线城市。据2015年半年报数据，上半年，碧桂园新获取土地的预期建筑面积共755万平方米，新购土地总价为人民币80.2亿元。按照金额统计，一、二线和三四线城市的城市的占比分别为19%、38%和43%。

据悉，今年碧桂园在约200亿元的土地获取预算中，专门拨出一半以上的款项用于加强一、二线城市部署。莫斌戏称，“城里人下乡很难适应，但是乡里人进城能很快适应。”

这一切，建立在碧桂园财务稳健基础上。截至6月底，碧桂园可动用现金约人民币272亿元，约占总资产的9.4%；公司净借贷比率约56.3%，比2014年末降低0.7个百分点。

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