“大大小小的房地产公司很多，但真正在做项目的并不多，有许多小房地产公司甚至到了没有事做的地步，老板、员工上班不是喝茶就是网上打扑克。”中策房产营销股份有限公司总经理胡建忠坐在宽大的办公桌前，睿智而又略带忧伤的眼神透过厚厚的镜片，看着记者说。

胡建忠认为，海南现有的3000多家房地产企业，在建在售楼盘900多个，很显然，即便按照一家公司开发一个楼盘计算，将来能活着的不会超过800家。

海南的本地购房需求规模小，而海南国际旅游岛几年来实质性进展缓慢，外来的度假购房需求也在审美疲劳中趋于平淡。即便如此，也不妨碍近几年全国一线房企大举进入海南，这些过江龙，都是中信(中信·半岛云邸）、中粮、华润(华润·石梅湾九里）、鲁能（鲁能三亚湾)、恒大、碧桂园（碧桂园·珊瑚宫殿）、万达这样的大玩家，动辄拿地数千亩上万亩，开盘销售动辄几十万平方米到上百万平方米，有品牌有专业开发能力，海南有限的市场需求被这些外来的大鲸鱼吸得干干净净，原来的3000多条本土“小鱼”还怎么玩下去？从本土房企来看，除了大地主海航地产，还有谁能在这惨烈的市场中存活？

狼多肉少

“一个广场一座城”，这座“城”将来就在海口市白水塘片区。

最近一段时间，海口市民范女士的微信朋友圈，被一个关于计划斥资70亿元打造的海口万达广场项目的话题频频刷屏。范女士家住在白水塘片区，这个曾经饱受城市排涝困扰的城区偏僻一隅，忽然间就因为这个巨无霸的大型商业地产项目而成为城市的焦点。

与范女士一样，在此购房安家的城市居民，最关心的是这个大型商业地产给他们所带来的影响，比如生活是否更加便利，房子能不能租个好价钱，房价是否看涨；而对海口房地产业界而言，更关心的是这个外来“入侵”的房地产商，会给当地房地产业带来多大程度的震荡。

事实上，在该地产商铺天盖地的媒介广告推动作用下，无论是普通居民，还是地产开发商，都已经感觉到了来者的气势汹汹。细心的海口市民甚至发现几公里外的街道灯杆上，都悬挂着巨幅的“距离某某广场X公里”的指示牌。

这仅仅是外来大型企业进军海南房地产市场的一个个案。

而在此前，已经有一大批国内知名房企先后进驻海南岛，凭借其敏锐和前瞻性的眼光，在海南各地圈地开发房地产。包括鲁能集团、富力地产（富力湾详情）、雅居乐地产（雅居乐清水湾）、华润集团、万科（万科香水君澜)、保利地产(保利·半岛1号）、恒大集团等，在海南这块并不大的地方，释放着前所未有的能量，一个半岛、一片海湾，甚至荒无人烟的山沟，成了这些大鳄的驻足点。

上述企业进驻海南房地产市场，有些以海口、三亚为大本营，有些以海南各市县为突破口，占地为王，拓展自己在海南的地盘，一个项目少则圈地数百亩，多则上万亩。甚至填海造地的巨大工程，也成了外来企业热衷的地产投资。

来自海南省住建部门的数据显示，包括外来投资企业在内，目前在海南有大大小小3000余家房地产企业。海南统计部门的数据也显示，今年海南房地产开发投资快速增长，自进入二季度以来，海南房地产开发投资增速全国第一；1~8月，海南东部地区房地产开发投资866.74亿元，增长35.6%。

海南房地产业界有人士认为，海南全国独一无二的自然资源是吸引外来企业前来开发的核心内容，但由于海南土地资源有限，能否拿到优质土地的开发使用权，就成了房地产企业能否活下去的前提。对海南本土中小房企来说，外来巨头对土地资源的疯狂瓜分，意味着它们未来将“无活可干”，直到被彻底清盘出局。

“弱肉强食，就这么残酷”

发生在上世纪90年代海南房地产泡沫破灭事件，是中国局部泡沫经济的典型样本。当时海南商品房均价从1991年1400元/平方米，涨到了1992年的5000元/平方米，增长257%。至1993年上半年，海南房地产价格涨至7500元/平方米。海口地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；1993年房地产开发高峰时期，海南弹丸之地竟出现了2万多家房地产公司。

曾经在上世纪90年代海南房地产泡沫后参与积压房处置相关工作的胡建忠告诉中国房地产报记者，从1999年开始，海南省花了整整7年时间处置积压房地产；从2006年下半年开始，海南房地产才开始出现缓慢的恢复性增长，而2010年启动的海南国际旅游岛，对海南的房地产市场短时间内形成了巨大的冲击，曾经让三亚、海口等热点城市的房价出现一波疯狂上涨，但很快由于外来需求在炒作之后的迅速退潮，从2011年开始，这一波热潮又平静了下来，而短时间内大批圈地开发所形成的高额库存，对这个需求有限的岛屿型市场又是一个漫长的消化过程，因此从2013年到现在，海南的房地产市场又开始了一轮从下降到缓慢复苏的进程。

那么，缓慢复苏的海南房地产市场，未来又是怎样的一种格局呢？

胡建忠认为，海南房地产市场格局正从“诸侯混战”到“寡头垄断”的格局变化，“优胜劣汰、弱肉强食，现实就是这么残酷”。

上述人士认为，从2006年至今近10年间，海南房地产业发生了巨大的变化。这让之前在野蛮时代延续下来的房企扩张路径“一家并不大的公司凭借手中握着一块地，头脑一发热就成立了房地产公司开始搞开发”的模式在新的时代里变得生存艰难。

“位于海口琼山大道的一个房地产项目，在5年前开了盘，至今还有许多房子没卖出去，你想这样的开发商能活下去吗？”胡建忠说，类似的小房地产项目，在海南曾经很多。

胡建忠本人当年就曾利用筹措的区区100万元，在海口市义龙路成功开发了一个房地产项目。但对于这样的成功，胡建忠认为自己当初只是侥幸，现在回想便顿生后怕。如今中小房地产企业融资渠道越来越困难，民间融资只能是短期行为，风险巨大。胡建忠称，像他当初抱着侥幸心理的房产商，至今在海南依然存在。

小房地产公司的生存空间越来越窄是一个不争的事实。这些小房地公司由于抗风险能力很弱，观念陈旧，融资渠道不畅，只能面临被收购的命运。“资金受限是房地产开发最致命的，指望银行贷款但企业在银行的授信度不高，房子盖到一半没钱了，只能是死路一条。”海南一大型房企营销部相关负责人向记者表示，受整个大环境的影响，房产开发资金回笼，中小房地产企业至少需要顶过3年的危险期，熬不过3年就会死掉。

而海南住建部门相关人士向中国房地产报记者表示，这些房地产企业不会破产关门，而是被更有实力的企业收购或者兼并，成为实力雄厚的大型房企的控股子公司。

大房企才是海南的同路人？

海南住建部门上述人士称，海南再不可能出现上世纪90年代以及2010年“国际旅游岛”之后的房地产泡沫，市场的理性将促使海南房地产业健康地发展。

这种“市场理性”的背后是规范化的品牌房企作为市场主体来支撑的。

今年6月5日，中央决定将海南列为全国唯一的省域“多规合一”改革试点。“把全省作为一个大城市来规划建设”、“一张蓝图干到底”。

“将来海南房地产不再是‘诸侯混战’的格局，而是一盘棋，整体规划布局。”胡建忠认为，海南有无与伦比的自然资源，海南未来的房地产就是建立多元化、多层次的商品房供应体系与住房保障体系，合理控制房地产业开发的规模和节奏，大力发展高档旅居度假式地产，以及完善配套服务产业，由销售型房产转变为经营型房产，使之成为世界一流的旅居、养生的度假天堂。

“这些，中小型房地产企业是根本无法做到的。”胡建忠称。

这种情况下，海南房地产市场进入“大玩家”时代，也成了必然的趋势。

这位熟悉海南房地产市场的行内资深人士毫不客气的观点，与其他受访者的观点不谋而合。海南省住建厅房地产市场监管处相关人士也向中国房地产报记者表示，海南房地产市场格局正在发生着深刻的改变，将来海南房地产市场格局变化，就是优胜劣汰的，部分中小型房地产企业，将要面临被收购的局面，这是客观事实。

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