更多
中国国家统计局日前发布2015年1-8月全国房地产市场运行数据,整体上显示销售持续回升而投资继续低位徘徊。8月新建住宅销售额同比增长32%(7月同比增速为40%)至5890亿人民币,推升全年前八月销售额同比增长18.7%(前七月同比增速为16.8%)达4.1万亿人民币。同时,8月新建住宅销量维持两位数增长,同比增长15%达8,600万平方米,推升全年前八月销售面积达6.17亿平方米,累计增速由前七月的6.9%进一步增长至8%。受益于一线城市销售价格上涨和销售占比提升,全国范围内住宅销售的平均价格较去年同期上涨约14%,累计增速由前七月的9.3%进一步增长至9.9%。
尽管销售持续复苏,房地产投资增速自2014年初开始表现为持续下滑趋势,8月同比下滑1.1%至8500亿人民币,前八月累计仅增长3.5%至6.1万亿人民币。其中8月土地购置按面积和金额计算分别下滑32%和19%(累计增速分别下滑32%和25%),新开工同比减少17%(与累计增速持平),因此在建面积增速创历史新低至2.5%。
为促进投资,国务院本周一(9月14日)正式发布《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》。根据通知,房地产开发项目方面,保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例维持20%不变,其他项目由30%调整为25%。上一次类似的宽松政策可追溯到2009年,当时保障性住房和普通商品住房的资本金比例由30%调整为20%。
回顾同期上市公司的表现,我们统计25家大中型上市开发商8月平均实现合约销售19%的增长,累计增速为16%,与全年销售目标相比平均达成率约60%。其中,华润、保利和恒大在前八月的全年目标达成率和合约销售增速两项指标上表现突出,同时我们认为目前暂时落后的远洋、万达和世茂将最有可能在未来几个月中迎头赶上。
而在刚刚过去的中报业绩披露中,关注点主要集中在毛利率水平和外债比例上。板块平均的毛利率水平延续下行态势至26.6%,而此前四个半年度(2013上下半年和2014上下半年)分别为31.5%,30.2%,29.7%,28.2%。其中,15家开发商上半年毛利率水平较去年同期平均下降4.5个百分点,其余5家开发商有小幅的改善。具体来看,万达(44%)、合景泰富(36%)、中海外(32%)、华润(32%)和世茂(31%)的毛利率仍超过30%,而中国海外宏洋(19%)、保利置业(17%)、融创(16%)、首创置业(14%)则下滑至20%以下。
截至6月底,我们覆盖的15家大中型开发商总有息负债规模达1.1万亿人民币,其中美元/港币外债总规模达3530亿人民币(60%为优先票据/40%为银团贷款)。各开发商的外债占总负债比例落在9%-84%之间,最低的为万达商业,最高的为绿地香港,平均数为40%。除万科和龙湖外,其他开发商并未使用对冲工具来应对汇率风险。但根据我们的测算,如果人民币贬值5%,每股净资产平均仅会下调1.6%,贬值10%对每股净资产的平均影响为3.4%,而这还是在未考虑利息资本化下的测算。同时值得注意的是,外债规模较大的中海外和华润所受的负面影响低于行业平均水平。在中国自今年二季度开始允许开发商发行公司债进行融资后,我们已经看到越来越多的开发商获得额度开始发债且受到市场追捧而价格低廉,未来几年预计开发商将进一步加大境内融资的比例,逐步调整债务结构。
我们认为,政策将持续宽松直到房地产开发投资有所起色。行业即将进入下半年的销售旺季,在经历近期的A股股灾和人民币贬值后,这将成为一个非常好的观测窗口以窥国内市场的真实住房需求。分化仍将持续成为关键词,我们依据三条主线选择标的:1)在一线城市有充足的土地储备并在土地热潮中审慎购地者:中海外和远洋;2)外债风险敞口最小的开发商:万达和万科;3)具有吸引力的高股息分红:世茂和合景泰富。
