知名房企正阳置业以每亩220元超低价流转8000亩耕地

本报记者　刘涛　发自湖北大冶

玫瑰花产业运行三年来,令徐松焦头烂额。

“如果是做房地产三年时间成本早收回来了。”

8月20日,面对长江商报记者的采访,徐松背对窗子坐在椅子上,平静的脸色之中难掩压力,“我感觉压力非常大”。

这是湖北正阳置业有限公司(下称“湖北正阳置业”)介入农业产业后,首次公开向媒体披露运营状况。

徐松是湖北正阳置业负责农业项目市场营销的副总,作为湖北大冶市实力雄厚的房地产公司,早在3年前开始在大冶市茗山乡栽种玫瑰,迄今号称已拥有近万亩规模,斥资近3亿元,这家在大冶当地浸淫十年的房地产企业,仍然觉得农业这盘“菜”并不好吃。

徐松向长江商报记者承认了公司的仓促投资和决策:“我们前期调研很不够,产品去年才生产出来,盈利模式还在摸索。”。

其实,徐松所在的企业斥资近3亿元、号称打造亚洲最大的芳香玫瑰基地一直被外界质疑。是否真有3亿投资,也难以被实际投资证实。

长江商报记者历时一周调查发现,湖北正阳置业在介入农业产业中存在或潜伏着危机。记者辗转查证,在流转农民土地中,涉嫌损害农民利益,此外其产品目前全部为广州厂家代工、盈利模式并不明显,这无疑给这家公司埋下一颗颗“地雷”。

更重要的是,当前国内玫瑰精油市场鱼龙混杂,且长期受到化学合成精油影响,该公司主导玫瑰精油产品市场前景堪忧。

8月21日,一位资深精油产业方面的人士独家向长江商报记者表示,精油提炼工艺较为复杂,成本高昂,目前国内市场有价无市,仅靠单一产品不太可能盈利。

220元/亩超低价流转8000亩耕地

多个村的“玫瑰种植园”杂草丛生

一个公开的秘密是,湖北正阳置业以旗下全资子公司湖北瑞晟生物有限责任公司(下称“瑞晟公司”)为投资主体,在大冶市茗山乡打造的玫瑰园涉嫌以超低价从农民手中流转土地。农民的正当土地权益被“损害”。

8月18日,沿着315省道从大冶市区西行约50分钟后,就可以看到茗山乡道路两旁的栽种的玫瑰,长江商报记者发现,彭晚村等多个村子的玫瑰种植园里杂草丛生。

据了解,瑞晟公司的玫瑰在2012年底开始栽种,目前已经形成至少8000亩的规模。这些玫瑰种植涉及该乡13个村子。

众所周知,这些当地农民赖以生存的土地,在“想把瑞晟公司打造成大冶第二个‘劲酒’”的背景下,纷纷被收回流转给瑞晟公司,作为实施玫瑰产业项目的主体。

杨桥村是瑞晟公司所在地,当地因为大冶市第二大水库——杨桥水库充沛的水量,在水库下游,历来是稻谷主产地。

长江商报记者辗转了解土地流转事宜,多位村民受访时对流转价格均表示不满,他们告诉记者,“流转给别人种稻谷每年至少500元一亩,现在流转给瑞晟公司只有240元一亩。”

8月19日,在杨桥村委会办公室,在记者一再追问下,该村书记金国荣向记者承认当地流转土地价格是湖北省内最低的,“开始是220元一亩,后来是240元一亩”。

不过,在茗山乡招商办罗姓主任眼里,当地用于实施做大玫瑰产业而流转的土地,“流转费是中等的租金收益,流转费每5年递增10%”。

杨桥村村民给记者算了一笔账,当地习惯种两季水稻,算上种子、化肥、管护等,每亩地成本约600元,如果亩产1200斤,按照国家发改委 2015年稻谷最低收购价每百斤138元来计算,每亩毛收入1656元,除去成本600元,每亩纯赚至少1000元,一年两季一亩地的纯收入在2000元 以上。

据长江商报记者调查,在瑞晟公司流转8000亩土地涉及茗山乡13个乡村中,仅在杨桥村就流转570亩。

湖北的监利县,亦是农业大县,土地流转收入也维持在合理水平,今年5月,当地重点企业福娃集团副总方冰受访时介绍,该企业每亩田给农民租金是780元。

另外,襄阳市农村水田流转价格一般在每亩每年800至1200元的水平,旱地在400至1000元之间等。

长江商报记者查询得知,2011年湖北省流转均价为每年每公顷5310元,合每亩354元。

如果按照湖北省2011年流转土地均价,仅此一项每年就或为瑞晟公司节省百万元之巨。

事实上,尽管有不少村民被安排进瑞晟公司打零工,但是农民基本收入十分有限。

杨桥村等沿线村子多位村民向记者介绍,瑞晟公司安排务工并不规范,“一天最多60块钱,早出晚归”,一位村民去年被安排到瑞晟公司打零工,做了 一个月,挣了2000多块钱,“工作不稳定,不是每天都有活干,而且很辛苦,锄草、割刺什么活都干,这60块钱挣得真不容易。”

不仅如此,“今年3月份开始做的工,到8月份一分钱没发。”村民向记者反映,有时还要打百草枯、龙达(音)等至少两种农药。

不过,在徐松看来,公司购买农民提供的劳务的支出占投资成本很大比例,他告诉长江商报记者,每天至少有200人在公司玫瑰基地里锄草劳务,每天1万多块,公司在劳务方面的“开支太大”。

玫瑰从云南移植大冶水土不服

原料产量不足限制产品延伸开发

将玫瑰从云南移植到湖北大冶,一下抬升将近5个纬度,瑞晟公司母公司湖北正阳置业近乎豪爽地上马这个项目,似乎并未顾及项目匆匆实施过程中的“隐患”。

8月20日,大冶市茗山乡招商科罗姓主任向长江商报记者透露,当时母本园内的玫瑰从云南引进,由瑞晟公司自己培育,成活率不是很高,“大概只有30%左右”。

据长江商报记者向多方了解,受当地气候影响,在当地种植玫瑰一般3年开始开花,进入丰产期应该在2016年或2017年,这实际上推迟了由原料到下游产品精加工的周期。

特别是“下游深加工”,在徐松与长江商报记者历时40多分钟的对话中,多次被他提及,深加工产品将会为企业带来丰厚的利润,被瑞晟公司寄予厚望。

茗山乡政府提供给长江商报记者的资料显示,瑞晟公司全年鲜花产量可达80吨,可提取精油180公斤,纯露68吨,产值达亿元,不过这只是理论数据。

湖北正阳置业官网显示,今年玫瑰种植面积5939亩,鲜花产量达50吨。事实上,原料产量不足限制了瑞晟公司向下游产品延伸的步伐,徐松向记者透露去年仅有价值1000万元的原料,尚不能达成量产。

在产品规划设计上,瑞晟公司主导产品为玫瑰精油、纯露和花茶等,但这些产品在国内市场中同类产品很多,产品同质化相当严重,涉及的厂家也很多,或鉴于此,瑞晟公司只是通过小范围的试用等方式测试市场反应。

“公司发展方向还在探索。”徐松受访时向长江向商报记者坦承,习惯了房地产行业的“短平快”,突然介入回报周期长投资大的农业,“我们做得比较累,投入也比较大,而且必须一直投下去。”

作为玫瑰花项目主要资金保障方,“湖北正阳置业迈的步子太大”,导致目前进退维谷,正阳置业一位内部人士向记者表示。

前期调研不够匆匆上马投资农业项目,也被徐松认为非常草率。

记者从湖北正阳置业了解到,从2011年筹备开始,玫瑰花项目目前投资接近3亿元,直到去年,产品才生产出来,去年产值只有5000万元,相比投资总额相当少。

值得注意的是,目前瑞晟公司的精油提炼技术并不令人满意。

当地行业人士告诉记者,大马士革玫瑰正常每亩鲜花产量是200至400公斤的区间,最高450公斤,“目前我们是200至300公斤的水平。”徐松向记者介绍,“用大马士革玫瑰提取精油,我们的技术目前达不到万分之三出油率,去年才开始第一年提取,产量很少。”

此外,针对竞争激烈的市场,瑞晟公司的盈利模式并不明晰。

瑞晟公司种植大马士革玫瑰超过4000亩,是中国最大的种植产区,主要用作提炼精油的原料,目前精油价格是每公斤十多万元,但是国内市场混乱,“有价无市”。

在产品销售上,瑞晟公司并未规划加盟、代理等传统分销渠道,他们更看中“互联网+”。

今年3月,瑞晟公司与杭州光合作用策略联盟签订三年期营销孵化合作合同,力图在产品推广等方面进行合作,徐松告诉记者,目前是依托杭州这个电商基地,一些产品也在通过这家公司在互联网上进行销售。

8月20日,瑞晟公司员工告诉记者,“去年做了几千万价值的产品,现在是培育市场、体验阶段,仅靠园博会小范围的市场养不活”。

“估计再过两年会打开市场。”徐松告诉记者,瑞晟公司打造天然概念,做纯精油,尽管市场竞争激烈,应该有不小的市场。

8月21日,广州一位不愿具名的资深精油销售人士向长江商报记者透露,“目前精油市场并不太好,去年精油市场价仅7万元一公斤。”这位人士不仅长期谙熟国内外精油市场,还多次深入山东平阴等玫瑰主产地实地调查。

他认为,像瑞晟这样的公司,仅仅靠单一产品不太可能实现盈利,必须实现多元化盈利模式或才有生路。

位于湖北大冶茗山乡的瑞晟玫瑰基地,长江商报记者在去往该乡杨桥村的路上,发现这里多个村庄的玫瑰田已杂草丛生。

瑞晟公司当前“入不敷出”　前景堪忧

公司高管称2014年营业额可“忽略不计”,所定“年利润1.8亿元”目标完全成空

产品均由广东代工厂生产

国内有价无市利润稀薄

8月21日,位于杨桥水库堤坝外侧的瑞晟公司生产厂区寂静无声,一位50多岁的保安见记者欲走进厂区,马上迎上来,他告诉记者目前工厂有20多人,工厂在正常生产。

长江商报记者查证,目前瑞晟公司向外界推出的纯露等产品并非为自己生产,而是由广州白云区东旗化妆品厂代工。

当日下午,广州市白云区东旗日用化妆品厂陈姓负责人向长江商报记者证实,去年,该厂“为瑞晟公司代加工4000多万的产品、价值8000多万 元”。而这些产品或多被运回湖北大冶市,瑞晟公司展厅销售人员告诉记者,去年和今年在茗山乡开幕的湖北黄石市首届园博会期间,“每天能销售几万元”。

在记者的追问下,瑞晟公司负责人表示,公司产品有些还没有卖出去,去年的营业额非常小,缴纳的税收也很小,相较于投资总额,基本可以忽略不计。

8月21日,记者在瑞晟公司专门用于办园博会主场馆的展厅,买到一瓶500毫升的大马士革玫瑰纯露,显示成分为大马士革玫瑰1:1提取液,售价为70元。产地为广东,授权方是瑞晟公司。

就是这样一种产品,在园博会上一度热销。

据了解,玫瑰纯露是用已经提取过精油的玫瑰水调配而成,玫瑰纯露在营养成分、矿物质浓度、亲肤性等方面并不算好。其价格混乱,在阿里巴巴网站,玫瑰提取液每公斤60元起批,甚至有10公斤100元起批。

长江商报8月19日、21日在瑞晟公司展厅发现,这里的玫瑰纯露售价不菲,一瓶100毫升精装的纯露售价70元,展厅里还有来历不明的玫瑰酒、玫瑰酱等产品用于售卖。

公司销售部一员工向记者介绍,这些东西都是公司从外面进货的,现在淡季每天能卖几百块钱。

业内人士向记者分析,保守数据是至少1000公斤玫瑰花瓣能提炼1公斤精油,原料成本和复杂的工艺,按照每公斤7万元市场价,利润空间相当有限,加上地道玫瑰精油产品在国内有价无市,还不如直接让代工厂生产。

值得注意的是,作为一家沉浸当地10年房地产企业,湖北正阳置业介入农业项目的过程中,也出现一些“不太适应”。

长江商报记者辗转调查发现,瑞晟公司实施万亩花卉香料种植园项目的3年时间里,股东和高管多次发生更迭。

2012年,联合国粮农组织亚太地区蔬菜IPM项目原中国专家石尚柏领衔回乡开启建设万亩天然香料原料基地项目,就在去年4月,石尚柏对外声称再投资10亿元,在这里建设园艺博览场馆、生态观光园,打造东方爱琴海4A级旅游区。

全国企业信用信息公司系统显示,瑞晟公司注册成立于2012年6月6日,注册资本1000万元,股东为石尚柏、石秋霞及叶宗旺,公司法人兼董事长为石尚柏。

知情人透露,当时石尚柏带领技术团队进驻,与湖北正阳置业合资成立瑞晟公司,其中还有北京某家公司。

不过在去年,频频活跃在媒体报道中的石尚柏已经撤资离开。工商资料显示,2014年12月17日,瑞晟公司法人由石尚柏变更为叶序森,股东由此前的三人变更为叶序森和石秋霞;今年4月23日,注册资本变更为5000万元。

领衔技术团队的石尚柏为何两年后撤资出走?长江商报记者辗转多方未能联系上石尚柏求证。

瑞晟公司股东结构在去年作出重大调整后,瑞晟公司成为湖北正阳置业全资子公司,正阳置业董事长任执行董事、正阳置业第二大股东石秋珍任职总经理,而石秋霞则为“其他人员”。

股东及法人更迭,其职业经理人也在更迭之中,大冶籍人士刘才志几乎与石尚柏同时进入、筹办瑞晟公司。

当时,刘才志任公司总经理,据称刘才志在上海工作生活十多年,一直从事农产品投资行业。湖北正阳置业副总徐松8月20日向记者证实,刘才志也在去年离开。

刘才志离开后,一位曹姓总经理走马上任,长江商报记者于8月20日在瑞晟公司所在地原杨桥小学向其求证公司运营及发展事宜,曹以“正在开研究种植问题会议”为由拒绝回应。

为何3年时间内,公司重要岗位换人频繁如走马灯,正阳置业、瑞晟公司等多方并未向记者回应。

3年投资股东、高管频繁更换

原董事长、原总经理相继离职

当前正阳置业已陷入资金困境

引进战略投资者已成当务之急

在大冶作为矿山枯竭城市转型的大背景下,“下了很大决心,做公司的转型”,8月20日,湖北正阳置业副总徐松告诉记者,而子公司瑞晟公司发展玫瑰产业所需近3亿元资金,几乎全部来自湖北正阳置业。

在大冶当地人看来,正阳置业是实力较为雄厚的地产开发商,据记者初步统计,截至目前,正阳置业开发的建筑规模约百万平方米。

从2005年开始,在大冶市和黄石市开发正阳雅兴花园、正阳锦绣花园、清和花园等10多个商住项目。最引业内轰动的是,2012年6月正阳置业 斥资1亿元摘得大棋路65亩商住用地,土地单价约154万元。就在去年11月,正阳置业在黄石市开发的外滩项目甫一开盘即热销2.3亿元。

不仅如此,正阳置业旗下还兼有大冶职业技术学校、建筑公司、瑞晟公司和物业公司。

当地知情人士向记者回忆称,正阳置业起家应该是在2006年1月,当时大冶市旧城改造项目一处名为“馨之园”的项目被正阳置业拿下,据此起家,逐步完成原始积累,后来设立建筑公司、控股大冶职业技术学校等。

值得注意的是,“馨之园”项目被拿下,正阳置业刚工商注册不到一个月。

全国企业信用信息公示系统显示,湖北正阳置业注册于2005年12月9日,法人为叶序森,注册资本为5000万元,股东石秋珍出资2000万元,叶序森出资3000万元,叶为董事长。

公司负责人向记者介绍称,企业转型主要是考虑和市场的关系,虽然大冶的房价均价4600元左右,基本是本地人消化,今年受市场的影响不是很大,但是“有压力,基本正常在推进”。

有别于地产业,玫瑰产业商业化还在探索,“我们不是专业做农业的,做得比较累。”徐松向记者暗示了某种疲惫。

作为今年湖北省农业产业化重点龙头企业,瑞晟公司因其高资本、高技术、高科技,一般无法复制。

据了解,截至目前,瑞晟公司的保障资金均由湖北正阳置业公司提供,持续投入也让正阳置业陷入困惑,也频频接触一些战略投资者。

看似美好的“钱”景或吸引了不少投资者,按照大冶科技信息网此前的公开数据显示,瑞晟公司远景目标——年利润总额可达1.8亿元,年上缴税收7464万元,税后利润1.2亿元。

opinion

用大马士革玫瑰提取精油,我们的技术目前达不到万分之三出油率,去年才开始第一年提取,产量很少。

我们前期调研很不够,产品去年才生产出来,盈利模式还在摸索。

——湖北正阳置业农业项目市场营销副总徐松向长江商报记者坦言。

湖北瑞晟公司所在地,如今这里显得寒酸、冷清。

扫描微信二维码、加入城市微生活，关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang），海南楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！

(三亚房网微信号：sanyafangwang)