北京小产权开发商李凤景因建设、销售小产权房，被法院以合同诈骗罪判处无期徒刑，成为首名被以重罪追究刑责的小产权开发商。对于建设销售小产权房，从不追究开发商的刑责到追究，从追究轻罪责任到重罪责任，这种改变可以看出国家的查处打击力度在逐步加码

　　法治周末记者 刘雪峰 发自北京

　　“我们村是出名啦，都上电视啦！”常乐寺村一位村民说。

　　常乐寺村这个离北京城区只有三十多公里的小山村，属房山区青龙湖镇，近期频频出现在报纸、网络，甚至北京电视新闻上。它的“成名”源自于小产权房地产开发商李凤景。

　　今年3月30日，因为擅自在常乐寺村建设并销售“青龙湖庄园”别墅，北京风景伟业房地产有限公司(以下简称风景伟业)总经理李凤景被北京市一中院以合同诈骗罪判处无期徒刑，成为首名因建设、销售小产权房而被追究合同诈骗罪的开发商。

　　4月6日上午，法治周末记者驱车一路打听，两个多小时才摸到常乐寺村。这个闻名一时的小村子不大，大多是平房，大街小巷挺干净。不少村民在一名村干部的带领下，正在村前修路、植树绿化。提起“青龙湖庄园”别墅，村民都知道有这么一回事。“曾经火了一把。”一位村民说。

　　“当时，听说村里要建高档养老院，可高兴啦，没想到我这辈子还能住上高档的房子。”60多岁的常乐寺村村民孙大爷说。孙大爷所说的“当时”是指2009年，“高档养老院”就是曾经被李凤景所说的“青龙湖庄园”。2009年7月，风景伟业总经理李凤景与常乐寺村签订了“养老设施用地租赁协议”。而李凤景的这个房地产公司是在签订协议前的两个月前刚刚成立。

　　常乐寺村一位不愿透露姓名的村干部说，“协议书”约定，将村里160亩砖厂旧址废弃的荒地租给李凤景作为养老、养生设施用地，租期从2009年6月1日起30年。协议写明：只能在租用土地上建设养老公寓，不能出售。

　　这位村干部说，这个项目与民政局合办，当时双方向青龙湖镇递交申请，是投资建设“广孝山庄养老公寓”，以平房四合院、三合院、单元式为主的民办养老公寓社区，不是什么别墅、庄园。

　　在村民的指点下，法治周末记者来到村前有一个高塔矗立的一片土地，这里曾是李凤景的“青龙湖庄园”，可是记者看到的是一片荒草依依和庄稼玉米收割后留下的根扎的土地，一脚踩下去，干燥的黄土立刻皱起，一点也看不出曾经火热建设的痕迹。

　　而在当初，李凤景与村委会协议签订后的第三天，也就是2009年7月10日，李凤景开始建房。那时，房屋建设还没得到政府任何部门的批准，而李凤景在案发后说“准备边建设边办理相关手续”，可是直到他深陷囹圄也没有把“相关手续”办下来。没过多久，已经建起总面积约800平方米的4间平房，只差封顶。李凤景的计划，打算建150间平房和一栋楼房。

　　有没有楼房呢？“哪有楼房，一层都还没建起来就被拆了！”附近正在砍树的一位大妈告诉记者。虽然没有楼房，也没有盖楼房的迹象，而当年7月下旬，购房者发现李凤景在“豪宅网”、“中国别墅”等网站上卖房，“广孝山庄养老公寓”摇身变成“青龙湖庄园”，网站上的描述和“养老公寓”大相径庭“独享1500亩青龙湖风光的湖岸别墅，依傍西山，形成天然围合私人庄园……”

　　这样的广告宣传与北京城区里随处可见的散发的售楼“传单”没什么两样。但是每套290平方米、总价59.8万元价格的别墅，在当前房价居高不下一般老百姓难以买得起商品房的情形下，对许多购房者来说，显然是一个不小的诱惑。

　　常乐寺村村民曾一度相信这个“老年养老公寓”不久会建成的，李凤景办的“很正规很认真”，村民说，在工地附近的农家院不久就挂出一块牌子“广孝山庄养老公寓筹备处”。

　　此时的李凤景心里很明白，自己没有任何政府部门批准建房手续。

　　而在案发后的法庭上，公诉人问李凤景：到案发时总共办齐了多少手续？按咱们国家相关规定，正常的销售房屋应该有五证，你们办齐了多少个手续？

　　李凤景：因为我们不是销售，我们是租给人家。

　　公诉人：你是租地，是吗？

　　李凤景：我是租地，我没有五证，国家也不可能给我办这五证，因为我不是大产权，因为我建的是养老院。

　　事实上，当地的村民都知道，李凤景没证也在销售。“当时可火啦，很多人都过来抢号！”一位村民告诉记者。通过广告到实地查看的购房人，一般都觉得“不虚此行”。打好的地基、盖好的临时建筑、“与民政局合作的项目”的宣传，赢得了不少购房人的信任。

　　销售过程中，李凤景胆子不知为何变大了。他与常乐寺村签订协议的租期30年，但在“房屋买卖合同”中，“租期”变成了50年。李凤景公司实际只租了常乐寺村160亩土地，而与购房者在“房屋买卖合同”中变成“使用面积300亩”。

　　“因为承租土地上有一座古塔，古塔是文物，需要保护，所以古塔周围土地没有写进租赁协议。后来经过测量，一共大约是300亩土地。”案发后，李凤景为自己辩解。

　　“我们村只同意他建养老院，没让他盖别墅卖。”一位村干部说，没想到李凤景会刚签完协议就私自开工盖房。尽管“高档别墅”和“养老公寓”差别很大，村民们都说，李凤景在卖房，村干部多次问过他，但李凤景都说没有。村委会了解到李凤景的确在“卖别墅”后，曾要求其停止建房，且通知了镇政府。

　　2009年7月29日，镇政府村建科到现场下发“停建拆除通知书”，要求风景伟业停止施工，对已建成部分立即拆除。此后，李凤景组织人将地基以上的建筑拆除。

　　2009年10月，李凤景写下保证书，“在取得国家合法用地审批手续之前，保证不再盖房，不再给镇里、村里找麻烦”。开发商写保证书，鲜有此例。

　　村干部一直说，村里和干部从没有答应、协助过风景伟业办理任何相关手续。之后，李凤景在没有告知任何政府部门和常乐寺村委会的情况下，又“恢复建设”，继续卖房。

　　记者了解到，2010年4月15日，青龙湖镇政府下发“限期整改违法通知书”。之后，政府派人将临时建筑全部拆除。2010年7月，该片土地根据市里要求恢复为农耕地。而李凤景在此后的法庭上声称“政府欺骗了我”。因为当时村里跟他签署协议时，就曾承诺是建设用地，然而在他施工建设之后，政府却告诉他土地是基本农田。

　　让人难以理解的是，虽然村委会和镇政府都在阻止李凤景盖房，但李凤景设在村里的“售楼处”却仍在“招揽生意”。2009年8月至2010年12月期间，李凤景仍在对外销售“广孝山庄养老公寓”，并先后与近20名购房人签订了房屋买卖合同，取得购房款730余万元。

　　风景伟业的销售经理，37岁的卢连洁说，他所在公司代理销售过几个小产权房项目，从没有出过问题，这些小产权房都是边建边出售的。有些买房人问到产权问题，他们都说“没有产权证”。

　　在风景伟业做兼职会计的杨萍在法庭上也否认自己参与诈骗，她说一直以为李凤景的老年公寓项目是合法的。

　　据了解，在购房者缴纳房款后，李凤景先以各种理由拖延，到2010年下半年后就再也不接电话了，售楼处也人去楼空，施工现场更是被铲成了平地。后来一名购房者发短信说要买房，正在医院就诊的李凤景才回复了自己的地址，警方据此将其控制。

　　如今，常乐寺村那片曾经因李凤景红火一时的土地又恢复了田野往日的平静。“都种一年庄稼了，什么都没有了。”村民王大娘说，“村干部说，这块地还要重新规划。”

　　检方决定以合同诈骗罪对李凤景提起公诉，与他一起被公诉的还有销售总经理卢连洁和李凤景同居女友、公司财务杨萍。

　　今年3月30日，法院审理后认为，李凤景等三人的行为均已构成合同诈骗罪，并且数额特别巨大，情节特别严重。

　　其中李凤景和卢连洁被认定为主犯，均判处无期徒刑，剥夺政治权利终身；会计杨萍被认定为从犯，判处有期徒刑10年，剥夺政治权利2年。

　　“太严了！”宣判后，获刑最轻的杨萍哭喊着被带离了法庭。听到被判处无期后，李凤景在接受媒体采访时称“肯定要上诉”。李凤景称，现在全国有两个多亿的老人，国家也在扶持办养老项目，自己前后投入了好多钱，一分钱都没赚到，怎么能算是诈骗？从20个购房者处收取的730多万元购房款，已经退还了三四百万元。

　　记者从相关资料了解到，李凤景是北京市第三个因违章建设“小产权房”而被追究刑事责任的开发商，但他是首个被追究合同诈骗罪的人。

　　而之前被追刑责的两名开发商，其实也具有“被明确要求停建，但仍然继续出售”的诈骗行为。首个被追刑责的开发商张玉东曾供述：“怀柔林业局先后两次下发行政处罚通知书要求停工，但我没停。”

　　第二个被追究刑责的开发商王晓晨，2007年3月怀柔国土分局已经因违章建设问题与他约谈，但相当一部分人是在这之后购房。

　　张玉东最终被法院以非法占用农用地罪，判处有期徒刑2年6个月；王晓晨最终被法院以非法转让、倒卖土地使用权罪判处有期徒刑3年6个月。

　　非法占用农用地罪的最高刑期为有期徒刑5年；非法转让、倒卖土地使用权罪的最高刑期为有期徒刑7年，而合同诈骗罪“数额特别巨大”的最高可获无期徒刑，李凤景被处以最高刑罚。

　　以重罪追究小产权开发商的刑事责任，是否意味着清理小产权房要迎来“大动作”？

　　北京市海淀区法院一位法官对法治周末记者说：“小产权房在京郊不止一处，从法律规定上来讲都是违章建筑。张玉东、王晓晨、李凤景因此获罪，其他开发商就不该承担刑事责任吗？但是，对于建设销售小产权房，从不追究开发商的刑责到追究，从追究轻罪责任到重罪责任，这种改变可以看出国家的查处打击力度在逐步加码。”

　　针对此案，北京工商大学经济学系教授、房地产专家郭馨梅对媒体说，北京市首次按照合同诈骗罪追究小产权房开发商刑责，说明国家在加大力度治理小产权房。

　　郭馨梅说：“这个案子作为一个司法上的突破性案例，对今后欲建小产权房的开发商来说，能起到警示作用。”

　　郭馨梅认为，要想解决小产权房问题，关键是在房子盖好之前，下大力气切实地严加查处。房子一旦盖好并售出，会涉及众多百姓利益，解决难度就会变大。而如果越来越多的小产权房肆无忌惮地出现且已经发展为“成熟社区”，就会有法不责众的尴尬。

　　新闻背景

　　小产权房是我国城乡二元土地所有制度下伴随着城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的，在一定程度上解决了部分城市中低收入群体的住房需求，农民也从中获得了土地开发的增值收益，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。

　　1995-2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。小产权房建设违反了我国现行农村土地利用的相关法律法规，但涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益，如何妥善对待和处理小产权房问题，成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的一个难题。

　　2008年1月，国务院下发通知，指出任何涉及土地管理制度的试验，都不能违反国家的土地用途管制制度。2009年6月，国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。2009年9月1日，国土部下发通知，再次叫停小产权房。2010年2月，国土部官员表示，争取年内出台解决小产权房方案。去年1月，国土资源部部长徐绍史表示，国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作。

　　2012年2月，国土资源部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，今年起，将选择部分城市开展小产权房清理试点工作，为启动全面清理工作做好政策储备。小产权房将不予确权发证，不受法律保护。扫描微信二维码、加入城市微生活，关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang），海南三亚楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！

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