广州落实新“国八条”细则已上报市政府，很可能在下周出台。记者昨日采访了解到，在一片“风声鹤唳”的节后市场中，出现一些新的变化苗头，有已下订的买家想退房，而二手市场购买“5年以上”的房子成为众多买家觊觎的“香饽饽”。

　　变化一：不如先退订观望

　　春节长假过后刚上班，市民刘女士最关心的就是广州“新国八条”的落地细则何时出台，特别是增城和从化会不会纳入限购区域。因为节前刚刚在增城一楼盘下了订买了第三套房，马上就要网签，刘女士最近都有点忐忑。

　　“不是担心被限购，而是担心限购得太慢。”刘女士分析，此次中央再度祭出调控重拳，即使广州中心城区的楼价仍然坚挺，外围区域的楼价估计也会有一定的下降回落，与其坐等楼价回落，不如先退订观望一阵市场情况再说。

　　虽然有部分市民目前抱着和刘女士差不多的想法，但是广州楼市还未出现退房潮。网易房产统计阳光家缘的数据显示，1月31日~2月6日一周内，广州楼市的网签成交量超过400套，其中有约1/10的成交量来自于从化和增城，但是全市的退房量也仅有7套。

　　“目前买家对市场的政策敏感度已经比以前有所降低，除非因为政策原因导致支付不起或者无法购买，否则大多数买家还是不会放弃购买。”经纬行研究中心经理朱欣苑分析。

　　变化二：房子“老了”反而更好卖

　　营业税征税政策变化之前，购买五年以下的“次新房”往往比较吃香，但现在过年期间合富置业高级营业经理王法收到了不少新老客人的电话，他对记者表示，虽然地铺休市，但公司的网站一样有更新，也多了新客打电话来咨询，主要关注盘源是否超过五年。

　　中原地产荔湾区高级营业经理莫杜华已在要求下属积极“call客”，寻找购买五年以上的房源。他对记者表示，逢源路上一个楼盘在今年五六月份房产证将超过五年，经过沟通，业主已经同意先签合同，等到过五年再过户。六成1月份成交70%以上都是购买五年以上的房子。

　　白云大道一带购买超过五年以上的房子不多，不过合富置业白云尚城分行主管马文业表示，客人也多了要购买五年以上房子的意向。此外，有本身叫价较高的业主让步，接受“各付各税”，当然，这部分业主属于少数。

　　满堂红研究部主任肖文晓指出，营业税全额征收后，五年以内的次新房交易起来更加困难，而在市中心某些一手楼较多的区域，甚至可能出现一二手价格“倒挂”的现象。

　　变化三：大户型或更受青睐

　　中原地产项目部总监黄韬认为，如果广州落地细则实行“卖一买一”，将是人性化政策，市场会平稳发展。他预计，这种限购政策下大户型房子可能会更加好卖，因为改善型买家接受能力比较强。而改善型买家“卖一买一”的情况下，也会有更多的小户型投放到二手市场之中，小户型也会继续走俏。

　　其实自从去年10月中旬广州实行限购以后，“一步到位”的情况已经有所增多。合富置业市场部梁燕明曾表示，广州“限购令”出台后，一步到位置业的情况有所增多，因此市场上对三房物业需求比上月有所增加，当中，不少有意购买三房的准买家都是首次置业者。合富置业统计数据显示，去年10月份三房户型的成交比例为37%，环比9月份略有上升。当中，10月份购买面积在90平方米以下小三房的首次置业者数量比9月份上升两成多。

　　满堂红研究部主任肖文晓一直反对使用限购政策，“这是违反市场规律的政策，不利于大家按需要购房，反而鼓励大家一步到位”。

　　变化四：商业物业卖得火

　　由于不受新政的限制，新春期间广州楼市一些开盘的商业物业卖得比住宅火，有的商业物业一次就有买家扫货四五套。春节期间记者在位于珠江新城的一望江楼盘看到，销售中心内把每套单位的总价都标售了出来，算起来不少单位的均价大概在4万元/平方米左右，比起同一区域的其它豪宅似乎要便宜不少。不过仔细询问发现，这个楼盘的性质为办公写字楼，不但使用年限要缩水，水电费也比普通物业贵1/3。

　　“因为不受限购的制约，所以还是有不少买家入货，有的人一次就买四五套。”楼盘的销售人员表示，该楼盘总共450多套单位，去年底开盘后到现在已经卖掉了约2/3。

　　广东省房协理事赵卓文分析，目前国内房地产开发结构偏重住宅。在“新国八条”抑制住宅需求的影响下，未来商业和写字楼物业可能将迎来一个爆发期。

　　分析：限购时长比区域影响更大

　　经纬行研究中心经理朱欣苑分析，“新国八条”中虽然规定二手房购房5年以内出售的话按照全额征营业税，但过去即使实行差额征营业税，为了规避更高的个人所得税，在实际操作中不少业主都报称原购房发票丢失，营业税在操作中往往已经按全额征收。所以此次“新国八条”在二手房交易方面出台这些新规，不会产生明显的挤出效应，令部分买家转战一手市场。

　　另外，广州即使未来可能把从化和增城两个县级市也纳入限购范围，但是因为目前已有十区限购垫底，所以即使限购区域扩大，对市场的冲击有限，反倒是限购时间的长短对市场的影响更大。

　　对越秀区二手楼市十分熟悉的王法认为，今年二手楼市会出现两极分化，一些质素好的楼盘会升值，一些较差的楼盘会有调整，“个人觉得过去一两年的（二手楼市）发展有点畸形，一些质素不太好的楼盘楼价随着地段的升值都在涨，可以说是有虚涨的成分，一些很旧的单体楼，又不是学位楼，都叫价1.5万甚至1.6万元单价。”王法比较过他所在分行的100个新收楼盘，今年1月份的叫价都比去年11月和12月有上涨，“比如惠福西的楼梯楼，12月业主叫价1.1万~1.2万，到了1月叫到1.4万元，很多客都接受不了，我相信年后有机会回下调回到1.1~1.2万元的价格。”

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