赶上了拯救国内经济的顺风车，房企融资明年还会迎来机遇期吗？

　　答案似乎是否定的。近日，国泰君安（香港）房地产分析师姚峣把一连串中资房企的评级从“中性”降到了“跑输大市”，而光大证券(601788,股吧)股份有限公司房地产分析师赵强也把整个房地产行业评价下调至“中性”。

　　“面对2010年需求紧缩和政策限制的双重挑战，中资房企盈利确定性较差，房地产股的前景不容乐观。”姚峣对本报记者表示。

　　全球流动性的减缓、高估值的退潮、抑制投机的政策力度加大、对冲基金的做空，以及可能的房企销售量下跌、加息预期和毛利下降导致每股收益的锐减，都会使房地产股在未来一年面临挑战，房企IPO及再融资前景暗淡。

　　多空对峙

　　“我已经建议客户减持大部分中资地产股。”12月22日，在姚峣接受本报记者采访的时候，香港恒生指数已经连续5个交易日下跌，跌幅达5.15%，中资地产股领跌。

　　对国内房地产调控政策密集出台的恐慌，加剧了海外投资者“圣诞离场”效应，中资地产股沦为“重灾区”。

　　“除了房地产调控政策密集出台和市场面临调整预期，使得中资地产股领跌之外，经历一整年上涨的房地产股估值已经不算便宜，投资者选择现在结算离场较为合理。”姚峣表示。

　　姚峣甚至认为，中资地产股潜在的风险可能会比“跑输大市”更为糟糕：由于在宽松信贷环境下很多开发商大量囤地，现在政府打击囤地极为严厉，一些资金趋紧的中小房企可能倒闭，进而引发一连串的倒闭风潮。

　　更为致命的是，在悲观的市场预期情况下，一些对冲基金可能会选择对房地产股做空谋利，加剧房地产股下行趋势。

　　与姚峣一样，交银国际证券有限公司研究部副总裁何志忠也看空房地产股：“由于今年小阳春期间，房地产公司销售量迅速提升的涨幅基数会对明年4、5月份的数据产生不利影响，导致明年下半年房地产股压力仍会比较大。”

　　何志忠担心，如果明年下半年通货膨胀开始显现的话，货币当局就会动用加息、提高存款准备金率等“猛药”，这对开发商信贷融资会产生严重的影响。

　　“不仅如此，随着2010年房企销售指标的提升，一旦明年下半年房地产市场开始下行，行业竞争的压力就会逼迫开发商降价销售，从而压低毛利率，使得每股盈利和市场估值下降，会加速投资者减持房地产股。”何志忠表示。

　　与姚峣的观点一样，同为分析师的赵强也已经开始将房地产股的“看空”落到了投资策略建议的纸面上，他已经在客户的报告上将房地产股贴上了“中性”的标签。

　　赵强认为，此前密集的房地产调控政策出台不但不是“靴子落地”，反而是“大幕拉开”。“在政策的拐点下，房地产市场将会出现明显降温的迹象，成交量将会有所萎缩，房价上涨趋势将被遏制，甚至转为下跌。”

　　融资险途

　　安永会计事务所近日表示，香港交易所2009年全年融资总额将达2460亿港元，其中房地产公司及建材商IPO就占了490亿港元。如果中资地产股遇冷下行，2010年恐怕很难拷贝今年的盛况。

　　一周前孙宏斌的融创中国上市搁浅，很大程度上是由于香港股市的不断下跌，使得融创中国不愿意折价发行所致。一旦明年地产股走弱，势必也将会“跌破”不少希望赴港上市、“逢高吸金”的开发商的心理预期。

　　“我的判断，至少有一半的房企明年没有办法上市了。”盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲表示。

　　黄立冲对本报记者称，一方面，资本市场的气氛不好，不仅导致股票估值低，更糟糕的是投资者认购下单不足；另一方面，很多房地产公司都和私募基金签订了对赌协议，条款中会明确限制不能在某估值水平以下上市，即使房企自己选择折价上市，也会遭到私募基金的阻挠。

　　“估值的下降对于房地产公司IPO的影响无疑是明显的，今年这种扎堆上市的情况明年肯定不会出现，投资者的选择性会更强。”何志忠表示。

　　主观不愿意，客观不如意，内地房企明年的IPO之途前景黯淡，而上市公司的再融资也面临着同样的难题。

　　一位外资投行董事对本报记者表示，尽管在香港市场配股或供股比在A股市场受政策限制的再融资相对容易得多，但如果大量投资者基于对未来政策和市场面的担忧而选择不认购，或者由于市场估值降低导致开发商不得不以低价发售股票的话，中资房企未来融资金额将很难达到预期规模。

　　“当然，资本市场的股权融资只是一方面，房企仍然可以通过债权融资的方式进行再融资，债券市场仍然有较为宽敞的窗口；银行贷款方面，即使明年信贷有收缩的可能，但优质的民企和国企还是会比较容易得到贷款的。”何志忠表示。

　　“对于仍然想IPO融资的房地产企业，短期内在条件允许的情况下尽量赶上IPO末班车，便宜点上市，毕竟进入资本市场后发展空间更大。”黄立冲表示。

　　但长期来看，拓宽融资渠道是房地产企业必须要补足的功课。黄立冲建议：“不要想每个项目都自己做，要和国内国外的基金一起来做，或者去做政策支持的保障性住房，毕竟在市场不好的时候，国家政策的支持对于国际投资者来说是很有吸引力的，即使利润会偏低，但是回报稳定、风险小。”扫描微信二维码、加入城市微生活，关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang），海南三亚楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！

关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang）