“房价还没有降的意思,但优惠政策快要到期,所以就决定买房了。”“十一”后,汤先生花2万元购买了一个优先认购号,并以28000/平方米的单价在北京东北三环外某楼盘购买了一套两居室。
与汤先生一样,受政策优惠即将到期的影响,众多持币观望的购房人,尤其是具有改善型需求的购房人近期出手买房,从而推高成交量。“十一”黄金周后,重点城市商品房成交明显放量。宏源证券(000562,股吧)监测10大城市中,有9座城市10月份的成交量环比放大。
业内人士分析,2008年10月后陆续出台的减税、降息等刺激楼市的新政中,大多数为期一年,而今年房价、地价飙升使得这些政策是否续期面临很大不确定性。“末班车效应”一方面促使购房人入市,另一方面也加速开发商推盘。
十月销量“先抑后扬”
信贷总量收紧、七折优惠取消、税收减免到期不续等传闻令各大城市掀起一股“买房潮”。“十一”长假结束后,北京、上海、深圳等城市商品房销售骤然爆发,周平均成交量创今年以来新高。
长城证券最新监测数据显示,国庆节后,全国楼市整体成交量涨势迅猛,主要大中城市中,成交量上涨的城市占比超过一半,整体成交量让处高位。其中,成交量上涨最明显的城市是北京,10月周均成交量高出年均水平达36.9%。
以北京为例,亚豪机构统计数据显示,10月,北京期房住宅成交套数为11831套,成交面积128.4万平方米。除去经济适用房、限价房等保障性住房,期房商品住宅成交10203套,成交面积116.8万平方米;环比上涨5.9%和2.3%。10月上半月,京城成交的期房商品住宅为2933套,而下半月,期房商品住宅成交量迅速攀升至7270套,增幅达147.9%。
亚豪机构副总经理高姗分析,10月楼似乎成交量“先抑后扬”,主要是受到明年政策可能生变的影响,开发商集中推盘,市场供应量较为充足。
监测数据显示,10月北京共有58个项目入市销售,环比上涨20.8%。这58个项目中,有10个项目是首次入市的纯新盘项目,其余项目皆是老项目后期开盘。从入市时间上看,有47个项目在10月下半月入市销售。
中国证券报记者了解到,原本没有计划开盘的项目也纷纷提前到10月开盘。一位开发商坦言,房价快速上涨加上通胀预期等原因,政策层面可能发生变化,“在市场还不错的时候先走点量,保持谨慎。”
政策中性概率大
“由于房价上涨过快,正在执行的刺激住房消费的政策很能有变化。其中,新增房贷利率优惠的幅度可能缩小,部分税收减免到期后,也可能不再延续。但鼓励自住型购房消费的方向不会变。”中房协一位高层人士对中国证券报记者表示。
业内认为,为期一年的楼市刺激政策将逐步从“宽松”转为“中性”,政策分类调整也将展开,但对首次置业者的住房消费仍将保持优惠。
2008年10月22日,财政部发文,规定从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。同日,央行也出台“首套房贷款利率7折、首付20%”的政策。而在此之前,相关政策要求首次购房最低付款比例为30%,贷款利率优惠下限为15%,首次购买90平方米以下住房契税3%-5%,印花税0.05%。值得注意的是,这些政策并未明文规定截止时间。
2008年12月20日,国办131号文件再推两项重磅优惠政策,一是明确了改善型住房的相关政策。二是减免营业税,普通住房免征期由5年降至2年。不足2年转让的,按差额征收,政策暂定执行至2009年12月31日。
21世纪不动产分析师孟奇指出,房地产政策主要集中在税费减免和利率优惠两方面。二套房贷已悄然收紧,即将到期“一年大限”的也只有营业税的减免政策。从目前看,“7折利率是否会被叫停”成为业内关注的焦点。
中国证券报记者联系了几家银行的信贷经理,他们均表示,目前还未收到总行任何文件要求停止房贷利率优惠政策。
中信银行(601998,股吧)北京一支行的信贷经理表示,“已经签约放款的单子,由于合同中有明文规定,利率七折变更的可能性较小,今后面临的主要是基准利率上调。如果2010年加息,执行新利率一般也要到2011年。但对于新增房贷,那得视央行的政策而定。”
对于优惠利率叫停的传闻,央行和银监会迄今并未做出任何表态,不过关于房地产的政策确实已经出现了收紧的迹象。今年6月银监会下发通知,强调了二套房贷必须遵从首付四成、利率1.1倍的放贷标准,并重申二套房贷标准不得擅自放宽。此外,部分地区已经开始收缩公积金贷款额度。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,目前是新政策的空白期,轻言调控还为时尚早。最终还要看年底中央经济工作会议的结果,看国家对于宏观经济的判断和对财政政策和货币政策的调整方向。
长城证券认为,明年政府对地产的刺激政策可能有小幅调整,但核心不会变。二手房税费优惠很可能不会延续,但首次置业的优惠会延续;目前地产仍需要维稳,过度调控可能性不大。据悉,房贷7折优惠利率是否会变更,央行有望于12月份给出“说法”。
遏制房价泡沫膨胀
政策调整无疑和今年楼市的快速回暖直接相关。防止房价过快上涨诱发资产泡沫,已是政策制定者关注的重点之一。而国务院也已将“调控潜在通胀”列入议事日程。
中原地产研究员徐超认为,今年以来,楼市成交量和价格持续上涨,市场中的投资者过多,对房价拉动较快。前期政府在银行贷款以及税费方面的优惠政策是一种让利行为,但上半年房地产市场已经快速恢复,甚至超过了2007年、2008年的最高水平,部分优惠政策退出是合适的。
“房贷优惠”取消后,必将对多方面产生影响。多数业内人士在接受采访时表示,优惠政策取消后,房价过快上涨的势头将得到遏制,楼市成交量也将有所调整。
不过也有专家提醒,交易环节的税费如果恢复,将增加购房者负担。另外,“房贷优惠”取消后,即使按央行对普通商业贷款利率下浮15%的底线计算,房贷利率也将上升1%,这相当于房价上涨6%。
业内认为,当前楼市的主要矛盾是供求关系加剧失衡,因此如何增加房地产市场的有效供给,才是解决市场根本矛盾的中心。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春表示,政府不应只调控楼市价格,更要加大供地力度,敦促开发商加快开发节奏,同时加大保障房的建设。
顾云昌也指出,目前房屋销售增速和土地供给速度还不匹配,市场上所表现出来的商品房供不应求、房价快速上涨,是几年前土地供应不足的滞后反应。因此政府应该加大土地的有效供应力度,在防止开发商屯地的同时,还应盘活土地存量。同时加大和落实保障性住房的供给力度,提高对“夹心阶层”的产品供应。
