“3月中旬刚结束了调研，正在汇总材料。”4月2日，一位接近国土资源部的人士对本报记者说，为摸清经济下行对地方用地情况带来的实际影响，国土资源部于3月份组织了两路调研队伍，分赴广东东莞和黑龙江哈尔滨两地进行调研。
“为土地宏观调控政策制订做决策依据。”上述有关人士说，国土资源部土地利用司、法律中心、土地规划院等土地调控政策制订有关单位都派人参加了这次南北两路调查，目的主要是调查地方经济真实情况、用地情况、总结地方用地经验对策。摸清地方闲置土地的情况，作出针对性政策建议。
东莞和哈尔滨被选为此次调查的重点，可能与这两地同属于产业结构升级重点地区，而又一南一北分布，可以反映当前经济局势下用地全貌的因素有关。
“厂租经济”遭遇地方“挖潜”
日前，国土资源部部长徐绍史指出，今年以来，地方政府向国土资源部提出增加用地指标和加快审批速度的要求越来越多。地方经济发展用地不能只从新增建设用地上想办法，应该多利用存量用地。
今年全国“两会”上，深圳政协副主席钟晓渝以提案的方式指出，目前珠三角大量厂房闲置，仅深圳就有2500万平方米厂房闲置，厂房租金也下降了50%。当地居民赖以为生的“厂租经济”受到严重影响。
据参与调研的人士介绍，对东莞的调研大概持续了1个多星期，在3月15日前后结束。调研组走访了很多开发商和村镇办事处、农民家庭。最让调研组感触的是，经济下行现实使当地很多厂房、土地闲置，一些依靠出租厂房、住宅为生的当地居民生计受到影响。
“中小企业、出口加工型企业、劳动密集型企业三类最受影响。”上述调研人士说，东莞当地有很多出口加工型的小工厂，目前，经济下行使当地部分企业倒闭、撤资，厂房出现闲置。
上述参与调研的人士说，这样的情况存在说明土地资源没有得到充分有效利用。在“扩内需、保增长”的背景下，地方政府用地指标十分紧张，而这些厂房资源闲置，对土地利用来说是个浪费。
中国土地勘测规划院副工程师邹晓云表示，“扩内需”投资主要是基础设施投资，占用的土地多为城市边界范围外的土地，尤其是耕地，这对地方政府的用地指标影响比较大。目前，地方政府有限的用地指标只能优先保证中央投资项目，地方的投资项目，只能寻求限制用地等资源解决。
国土资源部也一直主张地方政府多利用当地闲置用地来解决城市建设项目用地问题。上述参与调研的人士说，他们调研中发现很多地方政府已经开始利用闲置用地。
不过，令调研组关注的是，多数地方政府采取拆迁改造、城乡统筹等方式来开发闲置土地资源。“我们是要让土地资源更有效利用，而不是进行新一轮征地行动。”上述参与调研的人士说，应该搞活土地二级市场，鼓励这些私营业主们去市场上进行土地产权流通，提高用地效率，维持“厂租经济”主体的持续生计。
“腾笼换鸟”应由市场配置资源
很多地方政府采取了“腾笼换鸟”的办法来应对经济下行对当地经济带来的影响。例如，对于一些企业退出形成的厂房闲置，地方政府通过招商引资和厂房改造，再引进一些新的产业，使这些厂房资源重新利用起来。
一位参与调研的专家对记者说，多数地方政府采取对闲置土地、厂房实行先收回、再转让的模式，虽然可以盘活这些厂房资源，但是运行效率仍然偏低，利益分配也不合理。
上述参与调研的人士说，东莞地区“厂租经济”有两种类型：一类是集体建设用地，一类是国有使用权土地。对于集体建设用地建设的厂房，上述参与调研的人士建议政府放宽控制，由这些集体和个人直接去市场上洽谈合作方。对于国有土地上建设的厂房，建议让国有企业、国有土地使用人直接去市场上寻找买家，买卖双方直接去流转。
“一些行业退出后，会有新的行业进来。”上述参与调研的人士说，应该让地方的产业结构升级与土地利用结构升级结合起来，而在这个过程中，要改变政府主导的旧模式，让土地的使用方直接洽谈、流转。
中国土地勘测规划院一位专家也表示，目前地方政府很重视土地一级市场，而忽视土地二级市场。
“在土地二级转让的时候过户、投资比例等方面有很多限制。”上述参与调研的人士说，目前土地二级市场还只能停留在民间转让的方式，除了可以用股权转让的方式转让外，其他集体、国有厂房土地转让多是政府收回、进行土地整理后，再转让的。
该人士向记者表示，土地二级市场建设应该是盘活这些闲置土地的有效手段。
“具体来说，首先要摸底，把情况弄清楚，到底有多少二手地闲置在政府或企业手里。”这位参与调研的人士对记者说，建议国土资源部尽快组织调研，摸清楚地方政府闲置土地情况。
而在技术操作环节，有关法律法规也需要完善。例如，本次《土地管理法》修订中对国有建设用地70年产权到期后如何续约并没有明确的规定。因此，厂房等在二级市场上流转时，其定价就是个问题。
“目前工业用地产权期限为50年，主要是依据工业用地建筑物使用寿命界定的。”上述参与调研的人士说，健全土地二级市场，鼓励厂房等土地直接流转，需要对现行的土地产权年限进行调整。
“应该根据不同行业周期和企业寿命来灵活制定产权年限。”上述人士说，年限的设置直接关系到土地利用率和定价问题，也是土地二级市场直接流转的门槛。
“目前来看，地方对土地结构调整、产业结构调整的积极性很高，需要中央政策支持，将土地变现为城市化的弹药，在此关键时期，中央政策制订一定要积极应对，把握先机。”上述参与调研的人士说。
