2012年年末买的房,直到现在都没办法入住,一家人只得蜗居在租房里近3年。10月22日,湖北省武汉市江夏区宏德嘉园业主李明(化名)向记者反映,他预付20万买房,眼看18层高的住宅楼建成封顶,不想却遭遇停工。

　　“新房盼了3年,如今等来的却是烂尾楼。”李明称,“现在,大部分未交齐房款的业主跟我一样,不知如何是好。而少数已经结清全部房款又没有住处的业主,已经硬着头皮搬进了烂尾楼。”

　　连日来,记者调查发现,这栋位于江夏区纸坊兴苑街的宏德嘉园16号楼可谓是问题重重:开发商先是违规操作,将规划的11层“拔高”到18层,被罚款700余万元;后又因牵涉债务纠纷,致楼盘被法院查封,无法办理预售许可证;去年3月,开发商还因资金链断裂,人去楼空,公司法人至今下落不明。

　　已建成封顶的18层大厦缘何沦为烂尾楼?拿不到房退不了钱,业主该如何维权?购房者在买房过程中,又该如何识别开发商隐藏的烂尾楼陷阱?

　　花45万盼三年等来烂尾楼

　　“省吃俭用攒下45万,交齐全额房款,哪曾想到开发商跑了。”提到自己的这套房,业主严先生显得尤为气愤。他告诉记者,2012年12月,得知开发商正在对外出售宏德嘉园16号楼,便到售楼部询问,还顺便到工地查看了进程。

　　“当时看到这栋18层高的住宅楼正在施工,工人们忙得热火朝天。售楼员承诺2013年6月交房,一次性付全款还有优惠。”严先生说,他看开发商前期出售的几栋住宅楼都没什么问题,就没考虑太多,选中2单元4楼一套住房,很快便签下购房合同,一次性付清了全额房款45万元。

　　据他回忆,2013年初楼盘主体结构完工时,电梯、水电设施、绿化等都没有完成,施工就突然停止了。“当时我们并不清楚原因,后来才知道开发商已经债台高筑,资金链断裂。”2013年6月,到了开发商承诺的交房时间,房屋却迟迟不能交房。2013年12月中旬,连售楼部都人去楼空,大门也上了锁。

　　另一位受访业主李明说,他是2012年6月预付20万买的房,因为没法入住,现在一家人蜗居在外面的租房里近3年。“很多人是把家里全部的积蓄拿出来买房,还有人向亲戚朋友借钱买房,现在既拿不到房又退不了钱,就连开发商也找不到,真是让人伤透了心。”三亚棕榈滩价格

　　10月22日,记者实地走访了宏德嘉园16号楼。记者在现场看到,18层高的楼盘高高耸立,几乎是附近一带的最高建筑。然而,楼盘附近建筑材料、生活垃圾随处可见,楼盘外吊塔孤立,外墙上红色的墙漆已斑驳褪色。

　　记者走近发现,4个单元的楼道入口均已安装防盗门,抬头向上望去,门外的墙上贴着大大小小好几处公告、告示、通知等。一则《告示》中写道“本单元所有房屋已被江夏区人民法院执行局查封……”另一则《安全告知书》显示,因“宏德16号楼”整体未完工,现不便进入所购买的房屋装修或居住,如出现任何意外事故,由业主本人自行承担……

　　随后,记者跟随业主进入住宅楼内。楼道里漆黑一片,电梯井空空荡荡,为防止有人不慎跌落,已经用木条简单遮挡起来。记者注意到,每户住宅的门窗几乎都已安装完毕,不少业主用黑色颜料在门外墙边写了“本户已占”“此房已售”等字样。

　　同时,已有部分业主装修入住。6楼一位业主对记者说,“买房的钱要不回来,自己又没房子住,只能先凑合住进来。不过,整栋楼也没几户人家,电要从楼对面的住户接过来,还办不了有线电视,接不了网线,住得也很憋屈。”

　　违规拔高7层被罚700万

　　记者随后来到16号楼1单元101室承建方项目部办公室。承建方相关负责人告诉记者,由于诸多原因,该项目的开发商负债累累,公司法人无力还债已经跑路。“他是去年3月份左右跑的,当时宏德地产公司已经对外销售了近150套房屋。”

　　他坦言,作为施工方,对项目的进展是再清楚不过。“2010年项目就一度停工,当时正在进行基础工程,楼盘框架建起来后,开发商资金链断裂,项目就停工了。2012年该项目又得以复工,完善了后面的初部装修。”2015年三亚房产走势

　　为何眼看着快要完工的住宅楼最后却变成了烂尾楼?

　　记者从江夏区国土资源和规划局获悉,2013年12月23日该局《关于对武汉宏德房地产开发有限公司违法建设行政处罚的公示》提出,16号住宅楼由原审批的11层建至18层,属违法建设。该局发现问题后,拟对“宏德嘉园”一期的违法建设行为给予罚款700余万元的行政处罚。

　　“宏德嘉园16号楼根本没有预售许可证。”江夏区城乡建设局房开科负责人王主任对媒体表示,早在2012年8月,因开发商卷入借款纠纷被诉讼,法院依法对该楼进行查封,要求城乡建设局不要给该楼办理房屋预售许可证。

　　对此,中投顾问房地产行业研究员殷旭飞向长江商报记者表示,没有《商品房预售许可证》的开发商不具备上市交易资格。“消费者购买无《商品房预售许可证》的房产是不受法律保护的,即使签订了《商品房买卖合同》,合同也无效。”

　　而施工方项目部负责人告诉长江商报记者,16号楼预售许可证一直办不下来和没有缴纳罚款有很大关系。海棠湾六和悦城价格

　　收取购房款抵充工程款

　　“前期开发商欠施工方的3000万工程款已经用65套房进行抵押。”施工方项目部负责人透露,根据此前和开发商达成的施工协议,如果开发商无法支付工程款,施工方还可收取16号楼业主的购房款(指与开发商签订购房协议未付清房款的业主),以抵充开发商工程款。

　　该负责人称,“虽然我们施工方没有权利卖房,但是如果购房者前期在开发商处交了房款,我们这边也算数。比如,如果一套房的总价是45万,业主前期预付了10万,那么,现在如果想要入住的话,只需再付35万元即可。目前已有30户左右业主与我们施工方签订了互助倡议书、业主委托施工协议和安全告知书。剩下120户里,据我们了解,95%的业主还是希望得到房屋的。”

　　但李明并不同意施工方的说法,“少数已支付全额房款的业主提前住进了16号楼,他们自然是希望房屋配套设施早日完善。但是,大部分业主当初只支付了部分房款。目前,我们不知道余下的房款要交给谁,有退房意愿的人,又不知道该向谁去索要房款。如果交给施工方,他们能保证我们的利益吗?我们之间达成协议的话,协议是否合法?我们的房产证和土地证还能办下来吗?”

　　而业主严先生对记者说,“现在只希望能早日搬进新房。不过搬进去后,房屋的房产证和土地证的确是一个让人头疼的问题。”

　　对此,施工方给予的回复是,“业主是与开发商签订的购房合同,我们肯定是没有办法退钱给业主。”珍珠湾·风情小镇

　　至于房产证和土地证能否拿到,施工方项目部负责人告诉记者,区政府在宏德问题的协调会议上明确表示过,要优先保护购房者和以房抵债的债权人的合法利益,确保他们的房屋合法化,但是作为施工方,他也不能给出一个具体的时间。

　　施工方与业主合作是最好办法

　　对于让业主苦不堪言的烂尾楼,殷旭飞提到,如果购房者不慎买到烂尾楼,首先要弄清产权归谁所有,应该把产权掌握到自己手中,即便是开发商破产后,购房者仍然可以向房管部门申请房产证。此外,业主最好不要退房,退房后消费者和开发商的买卖关系就会变成债权债务关系,若开发商破产,消费者和债权人相比享有偿债优先权。

　　律师王旭建议,“开发商在未取得预售许可证的情况下,购房者可以要求退房。但是目前的情况是,开发商显然已经没有履行退房的能力。业主和承建方签订委托施工协议,从事情发展的角度来说可能对双方都有好处。不过,最好是在政府职能部门的协调或者见证下签订该协议,使有关部门对后续协议履行起到监督作用。”

　　王旭也提醒购房者,在收房时,不要盲目收房或签收一些书面文件,一定要先审查开发商是否具备交房条件。“我们通常所说的‘三书、一证、一表’。‘三书’是指《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》,‘一证’是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,‘一表’是指《竣工验收备案表》。”金祥·万卷山

　　王旭指出,作为购房这种相对大型支出,消费者一定要多加慎重。“首先,结合自身条件尽量选定有经济实力的开发商,如果开发商资金断裂,很容易出现烂尾等情况;第二,在签订购房合同或者交纳定金时一定要考虑周全,如果交了定金,因为自身原因不想购房,定金是不可退的;第三,要认真审查合同,一般开发商用的都是房管部门发布的规范合同,消费者可上网提前进行查看,对一些不理解的条款进行查阅;第四,在收房时一定注意开发商是否具备交房条件,有无必备材料。同时可以找些懂得建设方面的朋友,对房屋质量等进行适当检查。”

　　“房地产行业目前产能过剩、需求饱和,竞争进一步加剧,市场集中度也越来越高。未来楼市中‘大鱼吃小鱼’的情况将更加普遍,竞争格局将从群雄混战演变到巨头争霸。”殷旭飞提出,未来整个行业会面临多次洗牌,中小开发商生存的空间会越来越小,一些缺乏竞争力的企业会逐渐被收购、吞并。

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