无论是房地产业界内部还是翘首以待的社会公众，每年对中央经济工作会议最关注和最敏感的群体，大概非他们莫属了。以往每年的中央经济工作会议的公报发表后，社会和媒体解读最多的，就是中央新政对房地产市场的影响。尤其是今年在整个房地产市场胶着、变数异常的情况下，各方的期待更是不同寻常。处在滞销及库存压力巨大的房产商和地方政府，急切的期待中央经济工作会议能出台刺激市场的新的救市政策；被市场高房价早已压得对买房无感的数亿普通市民，也指望新的中央经济工作会议，可以出台更普惠于中低收入阶层的住房保障政策。

但他们似乎都“失望”了。昨天发表的中央经济工作会议新闻通稿，不仅和去年一样没有再提房地产调控，而且也在明年经济工作主要任务的“加强保障和改善民生工作”章节中，未再见到“住房保障”一词。甚至通篇新闻公报，都没有一个“房”字。以至于有的人不禁疑惑，难道中央“忘记”了社会最大热点之一的房地产。

但尽管如此，还是有媒体高调宣传称：“中央经济工作会议:房地产业明年再迎‘政策利好’”。也不知道它从哪方面看出这次的中央经济工作会议，对房地产上即将出台什么样的“政策利好”。

其实，要厘清中央经济工作会议对房地产市场的影响，不禁要看“字面”上的文章，更要看中央在此次经济工作会议上的新认知和新思路。只有了解了中央在经济工作上的新思维，才能跳出“字面”看实质。毕竟，房地产作为对经济全局和社会民生影响重大领域，中央不可能不高度关注。新闻通稿没有一个“房”字，不等于中央经济工作会议的红头文件没有提及房地产市场；更何况，有些正在摸索中的政策，如酝酿已久的房地产税的问题，也没有到已经有成熟完整的方案可以向社会公布的地步。敏感政策的“内外有别”，也许正是对本来就已面临经济下行压力的宏观经济影响的担心结果。

但是，这并不妨碍我们在“新常态”的大形势下，通过对此次中央经济工作会议新思路的梳理，来判断中央新的政策可能对房地产市场的全局性影响。

边际效应大大递减的救市之策，行将逐步退出历史舞台？

对库存压力巨大、有些地方甚至面临崩盘危险的房地产业界来说，此次中央经济工作会议在房地产救市政策上有没有什么新的动作和利好政策，是他们最为关心的。非常“不幸”，这次不仅没有什么利好政策出台，而且会议通稿新闻中所透露出的中央新思路，也许是他们最不想见到的。

在会议新闻的报道中，在“科学认识当前形势”一段，有两点新颖的提法值得高度关注。一是在谈到经济风险积累和化解、“各类隐性风险逐步显性化”时，突出强调“化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险将持续一段时间，必须标本兼治、对症下药，建立健全化解各类风险的体制机制”；二是谈到“资源配置模式和宏观调控方式”时，也突出提到“全面刺激政策的边际效果明显递减”，“必须全面把握总供求关系新变化，科学进行宏观调控”。细细推敲，这怎么看都像是不提房地产调控的房地产调控。

众所周知，房地产市场不仅是中国经济最大的泡沫（包括世界权威媒体在内都称“房地产泡沫将是中国面临的‘最大危机’”），而且也是国际上投资者公认的“引发全球担忧”的世界两大泡沫之一，这点在国内外经济界都毫无疑义。中国经济要“化解以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险”，首先也是最主要的，就是要化解房地产市场泡沫的风险，这是一个谁也绕不过去的“槛”，唯一的疑问就是时间迟早的问题。

这次的中央经济工作会议，对以房地产泡沫为代表的各类风险的“化解”举措，主要有这么几点：一是提出“化解”是一个长期的任务，“将持续一段时间”，二是“必须标本兼治、对症下药”，三是要“建立健全化解各类风险的体制机制”。这就表明，没有“房地产调控”字眼的新一届中央的“科学调控”，一不会像过去那样“一阵风”，而是要打“持久战”，二是“调控”要对症下药的“标本兼治”，再也不是头痛医头脚痛医脚，三也是最主要的，对泡沫的“化解”将有一套完整的体制机制。这几点究竟对房地产市场意味着什么，相信任何地产界圈内人士都会“心知肚明”。

如果说上面的说法对房地产市场的“纠偏效应”，有些人还认为“模糊”的话，那么，中央经济工作会议关于宏观调控“全面刺激政策的边际效果明显递减”、必须“科学进行宏观调控”的提法，对现实的房地产市场来说，就差“点破一层纸”了。谁都知道，现在的最大的“刺激政策”，就是上上下下各种房地产的救市政策；边际效应递减最大、效果最差，也非房地产救市莫属。所以，从此次中央经济工作会议透露的“科学调控”思路来说，对房地产市场泡沫和政策救市的“纠偏”势在必然。如此看来，目前“既不叫好、更不叫座”的一些房地产市场救市政策，尤其是那些政府“行政之手”的干预，最有可能“渐进式”的逐步退出历史的舞台。

正确的消费政策，还能容得下让普通百姓买不起房？

在今年的中央经济工作会议中，还有一种可能看上去并不新颖、但包含内容却非常实在和切中时弊，这就是“必须采取正确的消费政策，释放消费潜力，使消费继续在推动经济发展中发挥基础作用”。

把正确的消费政策和当前的房市“紧密结合”，是因为现今的房地产市场和住房消费，怎么看都既不健康，更不正确。它之所以被称为中国经济面临的最大危机和世界最大的经济泡沫，就在于它自2003年“二次房改”以来，走了一条和公有制优越性相左的“邪路”。

古今中外，住房人们生存的基本之需，也是最大的民生消费。过去很长一段时间，尤其是九八房改之时，住房政策最重要也是最核心的一点，就是让老百姓买得起房、住得好房。现在再也没有人敢提出这个口号了。因为现在城市房地产市场，尤其是在一些大中城市，七八成的普通市民买不起房，似乎已经成为再正常不过的“新常态”。尤其是在这些年数以亿计的新市民中，绝大多数都是买不起房的无房户。此外，原来居住在老房改房的中低收入者，也只能蜗居在老旧狭小的住房之中，和住房小康越走越远。作为最基本的人权，体面居住所依的普普通通商品住房，竟然还被“地产总理”称为“鱼翅”一般的“奢侈品”。如此滑天下之大稽事，竟然还成为房地产市场的一种“正常状态”。

在大部分普通百姓买不起和改善不了住房的同时，房地产市场充斥着投资投机和炒房，很大一部分市场被当作“理财工具”。这几年被揭发出来的拥有几十套甚至上百套的住房的房姐、房叔屡见不鲜。而更多的则是那些拥有几套住房的普通中产阶层，纷纷把炒房作为最佳的理财和保值增值产品。为了维系这块市场，银行可以动用普通储户的保命钱，借钱给投机者炒房；甚至有些地方政府，还拿出纳税人公共财政的真金白银，补贴和鼓励炒房客。

正是这种畸形的“住房消费”（更应该称为房地产投资），在不断吹大中国房地产泡沫的同时，也使房地产市场和住房消费本身，走进了死胡同之中。据国家统计局8月份公布的数据，到7月底，全国商品房待售面积（库存）比6月末又增加802万平方米，达到创历史新高的55230万平方米，四年时间，全国商品房待售面积上涨近3倍。而到了10月底，国家统计局公布的全国商品房待售面积又暴涨到5.8亿平方米（今年1-10月全国商品房销售面积也就是8.8亿平方米，同比下降7.8%。去年全年商品房销售面积为13亿平方米）。

一边是开发商的商品房大量积压，一边是普通百姓买不起房。这种中国特色的的房地产市场的尖锐矛盾，使中国普通市民的住房消费受到了极大的遏制。根据住建部和国家统计局的官方数据测算，现在全国城镇的人均住房面积仅仅达到20平方米左右（如果扣除空置房则分摊的更少）。而早在上个世纪的九十年代，执政党提出的全面小康社会的目标中，城镇居民到2010年的人均住房面积就应该达到30平方米，到2020年的目标是人均35平方米。

如何释放最大的住房消费，实现全面小康中含金量最高的住房小康，当仁不让的成为新的经济工作必须考虑的重中之重。只有如此，才能释放中国最大的消费潜力，真正做到“使消费继续在推动经济发展中发挥基础作用”。

创新住房供应模式，应该引领房地产市场新常态

在这次的中央经济工作会议中，频率最高、也是强调最多的，就是“经济发展新常态”。在当今的房地产市场，是因循守旧，继续沿袭过去政府救市的那一套，还是重新“认识新常态，适应新常态，引领新常态”，同样也是中国房地产市场发展和住房政策创新的大逻辑。

正如前面所述，当今中国房地产市场最基本的“新常态”，就是在数亿城镇普通居民买不起或改善不了住房的同时，高价的商品房市场出现了空前的创纪录积压。受高房价的挤压，城镇居民的住房水平要比全面小康目标要少了三分之一，正常的住房消费被大大遏制。要破解这个“死节”，就必须创新我们的住房供应模式，重新把让普通百姓买得起房作为住房政策和房地产市场的出发点和立足点。

在现有以高价和暴利为特征的开发商模式难以为继的情况下，要“引领新常态”，通过探索未来产业发展方向来化解产能过剩，更好的满足人民群众需要，就必须创新住房供应模式，以制度创新来激活中国最大的住房需求和消费。

现在的住房供应，都是由开发商包办，似乎出来开发商其他任何开发模式都是违法违规。其实，这些都是利益集团左右的结果。30多年前邓小平在提出住房商品化的时候就指出；“城镇居民个人可以购房，也可以自己建，不但新房可以出售，老房子也可以出售。”如果以这种思路来看，不仅单位合作建房，就是个人集资建房等等，都应该是在正常允许范围之内的。

在此，笔者再次建议，我们应该向新加坡学习，大力构建老百姓买得起的“国民住宅”，并以此作为住房供应新模式主体，通过释放住房消费来培育新的消费增长极。

这里所提出的 “国民住宅”就是在商品房和保障房这“一高一低”两种住房供应层面之间，增加一个全新的“国民住宅”供给层面，大量建设购房负担系数控制在6（房价收入比）以内的住房，满足广大城镇中等收入居民的购房需求。也就是说，按照我国城镇居民现有中等收入水平，让三口之家用6年的家庭总收入就能买到一套90平方米左右的住房。国民住宅发展的责任主体，应该是各级政府。尤其是地方政府要像抓市政设施等基建项目建设那样，借鉴新加坡组屋发展模式，组建项目建设公司，面向建筑市场招标、发包“国民住宅”建设项目，同时鼓励合作建房、集资建房和优秀房地产企业竞标参建、或独立承建“国民住宅”项目。

而要实现让普通百姓买得起房的目标，就必须对“国民住宅”的成本、售价实行全流程价格管制。以每套面积约90平方米的“国民住宅”总售价，不得高于当地城镇户均年收入的6倍为最终控制线，倒逼土地出让、建设安装、契税征收等各环节成本，以及承建企业的利润率。

国民住宅的大量建设，不仅将使广大城镇中等收入居民的户均购房负担系数从目前高出国际惯例数倍的水平降到6，还将有效释放最广大的中间阶层的购房消费需求，激活和实现住房消费倍增。不仅每年可增加销售数万亿元国民住宅，同时还可以新增就业岗位三四千万人以上。而且用国民消费的钱拉动起的国家经济发展，比靠低效和过度使用纳税人的钱盲目进行新的基建投入刺激起的“增长”要更加健康可续。

总之，房地产市场要引领新常态，必须有各种各样的的住房供应模式的创新，同时更需要政策的解放。正像中央经济工作会议中所讲的那样，“要尊重和发挥地方、基层、群众首创精神，从实践中寻找最佳方案”，让群众来评价改革成效。

（作者：沈晓杰）

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