12月24日，毛大庆亮相五和万科长阳天地某活动签约仪式，这是他于2015年履新前，最后一次以北京万科总经理的身份与媒体交流。同行的肖劲由于即将调去作沈阳万科总经理，更是被媒体拉着，合影留念停不下来。

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昨天，万科总裁郁亮发了一封内部信，完整阐述了管理层对于万科转型的思考。那么，在这次转型中，北京区域究竟要承担些什么？升职被质疑为架空的毛大庆，新的一年又要烧几把火呢？

第一把火：这些年日子太好过了

毛大庆即将走马上任万科北京区域首席执行官，在这之前他先走访了一下区域所辖的一线公司，得出的结论是过去这些年日子太好过了。比如青岛万科，拥有19个项目，拿地价格都很便宜，在一个每年1000亿规模的市场中，年销售却只有50亿元左右。

“传统业务都做得不够好，过去这些年日子太好过了，疏于管控，经营效率下降。能够真正做到9个月开盘的项目寥寥无几，其实它能够做到的。虽然说销售额不重要，但是我们必须夯实基础，这一块还有很大的提升空间。”

所以，万科北京区域的一线公司老总们，你们醒醒吧，要开始奋斗了。

第二把火：找风口把猪吹上天

在十几个一线城市夯实基础的时候，以北京万科为代表的区域内2-3个核心城市要承担突破创新的责任，积极转型，寻找能把猪吹上天的风口型业务（也就是未来能够成长，几十年后会发展得更好的业务，就像当年的互联网，它实现了企业十余年的增长）。虽然万科在尝试养老、服务式公寓等等新事物，但还没有探索出可以复制的模式，这几个核心城市要做创新发动机。

“我认为这一轮房地产的转型，将在5-8年内完成。我们要争取在3年内找到可复制的风口型业务，用3-5年培养成熟。”

毛大庆特意强调了房地产的一个7年规律，2001-2007年，2008-2014年，每过7年，房地产行业就会被颠覆一次。下一个7年，2021年，正好是中国人口新生儿高峰进入60岁，真正进入老龄化社会，这之前的7年，是给房企答题的时间。

如果万科在这期间找到了具有成长性的业务模式，能够适应老龄化社会的发展，就能够实现企业的持续发展。如果北京公司实现了突破，对于整个万科的贡献不言而喻。

但目前，横亘在毛大庆面前的还有一个最现实的问题：北京区域的特殊性。不同于广深区域、上海区域，北京区域具有强烈的地缘性特征，地域发展极度不均衡。北京就像一个黑洞，使得周边的城市难以突破，这也是目前国家经济转型遇到的问题，可以说转型能否成功一定程度上取决于这个区域。

“既然要答题，就答最难的一道题。”毛大庆如是说。

不做农业，那是危险的

不同于其它房企转型过程中谋求的多元化，万科的转型，主要理念在于往不动产经营的酒瓶子里装服务行业的内涵。但到底是装什么服务，目前只是依稀看到，还没摸清楚。

不过毛大庆很肯定，万科不会去做农业等于房地产无关的事情。

“任何偏离本行业的选择都是比较危险的。”

（原标题为：毛大庆履新：三年找到转型突破口）

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