短期内地方政府难摆脱土地财政依赖

近期，网上一则“政府和银行从房地产销售收入中拿走75%”的消息引发广泛关注。

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多位业内专家向记者表示，尽管该计算方法存在一定误差，但土地出让金、各种税费占房价的六成以上是不争的事实。如此高的比例反映出，短期内地方政府难以摆脱对土地财政的依赖。

计算方法之争

日前，某媒体负责人称，“2012年房地产业销售6.4 万亿元，缴纳契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。”该微博被转发一万多次，“75%”这一惊人的数字，引发了较大争议。

对于上述计算方法，多位业内人士表示，简单地将该年的土地出让金与税费相加，除以该年新建商品房销售总额，并不准确。

中国房地产学会副会长陈国强向记者表示：“土地出让金与房地产销售两者发生的时间并不匹配。也就是说，拿地之后，出让地块上的项目获得销售收入通常是在一年半到两年之后，因此当年的土地出让金并不能简单地计算为当年的房地产的成本。此外，从银行获得贷款会产生相应的融资成本和财务成本，这些都是开发商的成本之一。”

而对于房企来说，其收入也不仅仅是项目销售如此单一。

“房企获得的土地是有增值和溢价的，从中房企也可以获得一定的收益。”陈国强表示。

陈国强强调，多个费用并非在同一时间发生，有的费用也不是一次付出的，而是在不同环节分多次付出。只是这些费用放在政府这一个筐里。

陈晟与陈国强观点相似，均认为该计算方法存在问题。陈晟指出：“一般来说，银行并不计算在内，因为银行贷给开发商的资金本身也是有成本的，通常只计算税费以及土地出让金。”

实际上，对于土地出让金以及税费在开发成本中所占的比例一直引人关注。早在2009年，全国工商联房地产商会向当年的两会提交了一份名为《关于我国房价何以居高不下》的提案，该提案指出，地产开发项目的土地成本占直接成本的比例为58.2%；总费用支出当中流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%，并由此引发了关于房价成本的争论。

近几年，关于房价成本购成的讨论一直没有停过，而土地及税费在其中所占的比重版本不同，而相同的是在各版本中，地价及税费在房价中的比例逐年不断提高。

陈国强认为：“房地产行业所承担的税费存在于各实体经济中，房价高的确与地价高和税费高有关系，但是并不能将房价高全部归咎于此。货币超发、通货膨胀、投资渠道单一等多方面因素都可以影响到房价的水平。”

此外，业内人士认为，国家统计局的数据中，2012年6.4 万亿销售额，特指新建商品房销售额，而契税和营业税包括新建商品房和二手房，房产税是二手房持有环节的税收。

楼市助地方财政增长

“土地出让金以及税费占房地产销售收入百分之六十左右。”陈国强表示，地价约占房价成本的三分之一到二分之一，税费大约占房地产销售的三成到四成。除了土地和税费之外，房企还有其它成本产生。

包括陈晟、华东师大商学院房地产系主任华伟在内的专家均认为，目前来看，60%是比较客观的比例。

日前，国家统计局公布2013年第一季度国民经济运行情况。数据显示，今年一季度，全国商品房销售面积和销售总额分别较去年同期大增37.1%和61.3%。而房地产销售的增长反映到了地方财政收入的增长上。

财政部公布的数据显示，一季度房地产交易带动地方财政收入增速明显，收入达到17428亿元，同比增长13.7%，但同期的中央财政收入14606亿元，同比下降0.2%。归地方所有的税种中，营业税为4596亿元，同比增加561亿元，增长14%；土地增值税822亿元，同比增长34.7%；契税917亿元，同比增长38.3%；城镇土地使用税404亿元，同比增长7.5%；耕地占用税432亿元，同比增长7.9%。财政部认为，这主要是房地产市场成交额增加带动房地产营业税相应增加。

“从中可以看出房地产对地方政府的重要性和贡献度，税费与土地价格难以下降，加之原材料、劳务用工费的上涨，正所谓水涨船高，房价难以下降。这也是历次调控成为空调的主要原因。”华伟表示。

陈晟表示：“目前，一线城市地方政府不再过度依赖土地收入，但是二三线地市短期内难摆脱对土地财政的依赖。因此，此次地方国五条细则出台，一线城市从紧，而二三线城市则普遍较为宽松。”

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