不改变激励机制，土地财政不会改变。只要点土成金的“金手指”继续存在，税收、扶持实体等方面的改革必然滞后。

地方政府之所以对土地财政如此热衷，原因是一次性提取40年或者70年的土地收益，在当期使用，并且在超发货币的推动下以资产品身份获得高报价。

2007年以前，土地出让收入纳入预算外专户管理，再将扣除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算，实行“收支两条线”管理，与一般预算分开核算，专款专用。

统计数据显示，2007年全国土地出让收入为1.3万亿元；2008年为0.96万亿元；2009年为1.42万亿元；2010年为2.7万亿元；2011年为3.15万亿元；2012年为2.89万亿元，6年加总土地出让收入共计12.4万亿左右。

按照会计准则的收入确认原则，属于本会计期的收入才应该予以确认，如果土地是30年使用权出让，每年应当确认的收入就是土地出让收入的1/30，70年土地使用权的则只能每年确认1/70。但现在的地方政府却是一次性确认所有土地收入，违反了收入确认的稳健原则。

我国土地使用年限出让居住地最高70年，工业用地最高50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。如果按照较为保守的50年计算，那么，土地出让收益多计10.9万亿。也就是说，我们多花了后代几十年内的财富，什么叫做寅吃卯粮，这就是。目前的土地开发成本，已经占据了40％，如果12万亿中有10％成为沉没成本，也就是说有1万亿以上的资金在大拆大建中灰飞烟灭。

地方政府不仅是土地市场的垄断者，还是土地市场的投资者，为了应对财政风险，以及土地作为资产品价格的不确定性风险，地方政府必然采取以下的经济理性人举措。

在货币泡沫以及投资市场泡沫阶段尽可能多卖地，地方政府就是这么做的。根据管清友、郝大明在《土地财政还将延续》一文中所列举的数据，2002年城市征用土地面积高达2880平方公里，2003年和2004年都在1600平方公里以上，2011年达1842平方公里。2002~2011年城市累计征用土地面积16300平方公里，相当于城市建成区面积新增的83%。

同期，我国城市化率从37％上升到51.3％，2011年首次突破50％，但其中包含不具有城镇户籍的半年以上的常住人口。按照宽松的常住人口标准，我国的城市化率上升14.3个百分点，但按照户籍标准，我国的城市化率远远落后，据测算按照户籍计约40％不到，去除2002年常住人口的水分，我国在十年间城市化率提升了10到15个百分点，与此同时，城市面积已经新增了80％以上。什么叫做土地城市化快于人口城市化，这就是，把成本留给后人，把收益与投资全部留给自己。

房地产价格大涨必然推高基础产品价格，推高实体从业者的成本，地方政府作为最大的固定资产投资者，能够做的就是尽快投资，锁定投资成本。

土地财政从我国香港借鉴而来，一个城市的土地财政系统已经触发不可控的风险，遑论960万平方公里遍地如此。

《华尔街日报》声称，中国香港的土地制度已经造成严重后果，特区政府的利益参与其中几乎注定会产生泡沫，而当房价下跌时，没有人愿意接盘。

不止如此，我国香港的高地价与高房价推高成本，产生了实体经济挤出效应，财富集聚在房地产与金融大佬手中，贫富分化日趋严重。香港市场经济的一个特点是，房地产市场高度垄断导致税收税源较窄。

对于一个幅员辽阔、各地经济水平参差不齐、着力培养雄厚的实体经济的大国，这剂毒药就能致命。

把70年的土地出让金大部分纳入土地基金分年使用，让政绩工程无处落地；大力改革税收体制，涵养税源，最终挤出土地财政，是救命之策。

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