昨晚与梁爱民等人前往第五园附近的“手造艺术街”喝茶，远远望去，两排大红灯笼高高挂，像乔家大院的夜晚。自然而然我们谈到前天招商观园低价开盘抢购的现象。之前，已有中海在龙岗摔价1000的案例，接下来水榭春天3期号称摔价7000，招商观园开盘1.2万，有人说摔了2000左右，才导致6月4日连夜排队抢购的现象。本文试对此现象进行解读。

已经有不少业内人士对次发表观点，大部分人的结果是：观园比市场价格定的低2~3000元，是因为政府把它限价在1.2万，否则拿不到预售证，于是就此得出“降价的趋势将逐渐在深圳蔓延”的结论。此言有抬高限购令的功效之嫌；风林火说该价格应该定在1万以下，但没有讲具体理由。我觉得，第一个问题要搞清楚的是：招商观园定1.2万的价格究竟高不高？是不是摔价了？

先看土地的成本。观园和澜园地块是2006年10月招商地产分别以楼面地价3374.5元/平方米和2155元/平方米获得。该两宗地块的容积率指标不高于1.8，建筑高度控制在30米内。这种指标按照常规来讲，应该会盖小高层加联排之类的产品，基本可判断为开发高档住区。实际上，观园开发时容积率指标为1.51，按照常理，很多开发商都是想法调高容积率，以从有限土地上得到更多利润，观园的容积率为什么会比买地时规定的要低，我想背后肯定有原因。

观园按照当时3374.5元/平方米的楼面地价，加上1800的建安成本，再加上每平米即便是1000元得管理费、税费、财务成本，总成本超过6000多元，如果卖8000，观园每平米仍又1~2000元的利润。如果按现在的1.2万算，每平米的利润空间应该在3~5000元左右，利润率在20~40%之间。所以招商地产工作人员向记者和购房客户解释的“观园只有微利”的说法是不成立的。

这只是从静态来分析观园的定价，如果把06年之后观澜片区内土地价格的上涨的因素算上，观园1.2万元的定价高不高呢？2007年11月2日，深圳土地交易中心挂牌观澜的两宗地块（观园地块附近），拍卖现场主要是招商和和黄在竞拍，招商如果得到，四块地合起来可以形成区域价格垄断，但最终这两块地被和黄以10.2亿元竞得，楼面地价分别为6486.9元/平方米和6826.4元/平方米。同样的区域，相近的位置，一年之后，土地成本上升50%，如果按07年得土地价格核算观园现在定价，1.2万正好打平。

09年9月25日，深圳土地交易中心挂牌两宗地块，观澜片区，也是观园附近，当时招商、和黄、振业、中信华南等巨头参与，最后被金地以24.4亿元竞得，地面地价分别为15510.11元/平方米和8617.34元/平方米。09年土地价格在07年得基础上上涨幅度又在50%左右。金地的产品案名为“天悦湾”，如今，该区域，形成了金地、招商、和黄三足鼎立的局面。如今招商地产销售的观园的1.2万的定价，比金地“天悦湾”楼面地价还低3000元。

同一区域，相似地段的地块，土地成本相差如此之大，如果他们开发的是同类型的产品，土地价格底者获胜。谈到这里，大家就明白为什么前天大家连夜排队购买观园了。“连夜排队买房”释放出几种信号，一是市场的刚需还很旺；二、市场被限购与限价之后，刚需者开始抓狂；三、政府限价1.2万，我不知依据是什么？如果金地的“天悦湾”推出，是不是要以1.2万限价为基准？“天悦湾”的楼面地价都超过1.5万，那未来如何限价“天悦湾”？难道要限到楼价比土地单价还要低？四、招商将观园定价1.2万的行为本身没错，问题在于由土地价差导致对和黄、金地的不平等竞争，必然诱发更多的不平等竞争，这为未来中国楼市笼上了一片悲情。