（一）

用马尔萨斯理论来解释中国房地产市场，无疑是一场冒险，因为马尔萨斯理论其实并不能解释中国房地产市场的现状。马尔萨斯的理论核心是在1800年，技术革命以前，世界经济的总产出是恒定的，经济是缺乏增长的，这种状态下，居民的福利取决与居民的数量，而居民的数量又和居民的寿命相关，即居民人数和居民寿命成反比关系。这里有几个衍生命题：1、寿命既定情况下，人口越多越贫困；2、人口数量既定的情况下，人类越长寿越贫困；3、在没有重大技术进步的情况下，人类社会越繁荣越贫困！

（二）

如果将马尔萨斯理论用在解释中国经济和社会，可以大致说明60年代初的中国大灾难。在解放以后，中国人口迅猛增长，由于解放后居住条件的改善，人均寿命较大的提高，出生率远远高于死亡率，这样过快的人口增长与较少的较小的经济增长的矛盾在自然灾难来临时候，矛盾得到最大程度的释放，因而导致了三年自然灾害中饿殍遍野的悲惨局面。

（三）

人口红利是中国社会用来解释当前中国房地产市场繁荣的最重要的理论之一。但今天的房地产困境其实并不在于这，中国房地产市场价格节节走高的核心原因应该是供应速度大大低于需求速度而形成的需求短缺。这里至少有两个条件符合马尔萨斯理论：即技术进步速度缓慢，供应增长缓慢的核心原因之一是房地产供应能力短期不能快速增长，即房地产行业技术增长缓慢；第二是人口总量快速增长，这里两个因素均在，一方面人口出生率迅猛增长导致的人口增长，另一方面居民寿命大幅度增长，导致死亡率大大降低而产生的人口增长。而房地产行业的人口红利理论是人口绝对数的增长导致的需求总量的增长，推动着中国房地产市场的繁荣（还有另外一层原因是当前人口年龄正处于购置房地产行业的黄金周期），但两者是总体而局部的关系，人口年龄结构只是人口红利的一个分支而已，因此当前人口红利的核心原因仍然是较高的出生率与较低的死亡率导致的社会总人口的增长而产生的对房地产市场需求的绝对增长。

（四）

中国房地产市场的核心问题是供应短缺问题。要证明这个问题并不难，一方面是市场价格上涨的背后供求关系总是出现逆差，即供不应求；二是中央政府解决当前市场的问题方法是增加福利用房，而福利用房市场倾向于政府供给，在这个背景下，我们要看到中央政府在增加福利用房土地的时候，商品房土地供给并没有减少，反而呈现出增加的态势，这里的结论是增加住房市场的供应总量，尽管中央政府在增加供给的时候，强调了结构性供给的重要性，但问题的核心依然是增加总体供应量；三的策略是限购，这个是人口红利的反向策略，抑制需求的原因在于供应跟不上导致的供求关系失衡产生的价格向上的问题。当然这个问题还可以从土地市场供应量、开工量、预售许可证放量与成交量之间的关系能够得到较为充分的解释。

（五）

城市化红利的核心是人口的结构性转移问题导致的结构性住房市场供求总量变化与阶段性时间供求节奏错位问题，城市化红利的第二个问题是人口迁徙速度快过城市建设速度导致的城市供应时间节奏问题。即本阶段城市供应短缺，城市住房供应短缺的双短缺问题。

（六）

前面的若干分析的核心问题在于当前人口总量过快增长导致的住房短缺问题构成了今天中国房地产市场的核心问题。基于人口增长导致的住房需求总量的增长所产生的供求关系失衡问题是一直存在的，但在住房市场改革以前，住房需求被抑制，这种矛盾以隐性的方式存在，在没有明显的市场导火索的情况下，矛盾并没有显现出来，但不等于矛盾不存在。

（七）

中国经济持续繁荣导致的居民收入的持续增长，居民收入增长导致的购买力的持续增长。而这两种增长的周期并不一致，中国经济改革开放的时间是在1978年开启的，而中国住房改革是1994年才开始真正开启的，两者的时间差有16年时间，这也就是说，中国住房改革的初期年份即伴随经济增长储备了16年的市场购买力。这两者共同的结果构成了中国购买力增长速度快过房地产需求的增长速度，同时中国房地产市场购买力增长速度快过了住房供应市场的速度。持续的财富增长，但伴随财富增长的住房需求并没有释放，购买力长期积累导致的财富膨胀，两者之间的错位导致财富购买力被削弱。而现代经济增长的一个重要原因是通货膨胀，即在通货膨胀常态化下，真实购买力增长与财富增长呈现出非同步特征，购买力增长滞后于经济增长是现代社会的典型经济特征，也是通货膨胀引领经济增长的必然后果。

（八）

上面的分析，我们得到的第一个结论是在供应能力既定的情况下，财富增长与购买力增长呈反比特征，即财富增长越快，购买力增长越慢。这点结合2009年以来的新增贷款的解释可以为，在供应量既定的情况下，居民的货币财富增长越快，购买力增长越慢，房价也就越高。上面第二个分析结论则是在供应量既定的情况下，人口总量人口增长越快，住房供需缺口也就越大，居民住房购买力也就越低。

（九）

或许本文勉强用马尔萨斯理论证明了当前房地产市场现状。马尔萨斯给出的对经济问题的答案是在没有技术革新情况下，控制人口增长数量可以增加居民福利。而1800年后世界经济成功破除了马尔萨斯陷阱，即通过技术快速革新，马尔萨斯陷阱迅速被克服。那么改变今天中国房地产市场现状的问题唯一的方法即提高供应技术增加供应能力（通过人口控制的方法，在今天是完全不成立）。

（十）

这个答案与市场派学者的观点，通过增加供应量来控制当前房地产市场的结论是如此的吻合。或许我们真应该反思，我们应该如何来调控房地产市场，确保房地产市场健康运行，如果市场是真实的供应量短缺，那么通过控制供应量拉高价格的风险与通过放大供应量来平抑价格导致的将来住房需求短缺而导致的供应剩余风险显然对经济的摧毁作用更加巨大。今天房地产调控市场的矛盾，只能说明决策系统，对住房市场真实的需求的长久性的怀疑，如果这个前提成立，那么中国房地产市场任何调控都无法确保房地产市场软着路；反之则通过增加供应量可保证中国房地产行业安全着陆。