房地产与金融的携手，已是一股正在席卷整个行业的风潮，无论在黄金时代，亦或是白银时代。
再加上房地产企业在2014年面对各种新生问题：利润率步步下滑，行业销售归于平淡。
不转型，便成仁。
“转型这块我们也在考虑，在慢慢探索，当然对于我们来说还没有那么快。”华南地区一家中型上市房企内部人士如此告诉理财周报记者。
作为天生被赋予金融色彩的资金密集型行业，房地产行业中的公司面对新形态下的竞争环境，得资金者，便得了八分天下。“当前行业发生了很深刻的变化，无论是做转型还是跨界，都需要一定的资金容量。”明源地产研究院资深研究顾问钟洪涛坦陈。
“金融是房地产公司转型的重要风口，房地产涉足金融在2015年是大势所趋。”东方证券房地产行业分析师竺劲如是强调道。
资金密集型天性，自建平台
对于资金密集型行业而言，有资金就有了主动权。自然而然，房企定向增发、抑或搭建自主金融平台，成为最直接的方式。
据同花顺iFind统计，在2014年，共有16家上市房企进行了非定向增发，涉及金额逾303亿元；在今年截至1月29日，已有宜华地产、中珠控股两家公司完成共19亿元定增，除此之外，还有7家上市房企的定增方案已经得到董事会通过。
“现在整个大环境是融资成本在升高，不论是对上市公司还是非上市公司。因整个社会民间资金对投资回报要求在升高。”中原地产研究中心总监刘渊解释道，在早期，房企资金来源的主力是银行贷款，但银行有贷款额度控制，对风控要求会提高，贷款利率也随之提高，这样一来，开发商整体仍会面临资金来源困境。
“可以说哪家开发商有比较稳定的、低成本的资金来源，那他就会更有竞争优势。”其总结道。
是以，部分资金相对雄厚的房地产开发企业及中介企业，转而自主搭建金融平台。在近期，世联行连续发出融资公告，包括非公开发行股票及对全资子公司世联小额贷款的投资担保公告。
后者正属于世联行搭建的金融平台，公告显示，世联信贷分别与南方资本、招商致远、华润元大等资产管理公司协议合作。合作中的交易标的，为世联行向其买房者推出的“家圆云贷”业务中产生的贷款债权。
“我们了解到有一些房地产企业也在逐步这么走，只不过主流还是中介机构。这种权益类融资模式属于金融业务的创新。”钟洪涛说道。
“接下来市场竞争越来越激烈，地价在提高，房企资金要求也随之提高，这样地产开发的利润可能会更多流向资金提供方，包括一些房地产投资基金。这样的情况下，谁有钱，谁就能要求一个比较高的回报，开发商利润率就会逐步往下走。”前述人士表示。
除此之外，还有房地产开发商通过自建房地产私募基金，为自身拿地、经营提供资金。业已在房地产私募基金领域浸淫多年的，包括保利地产旗下信保基金、金地集团旗下稳盛投资、复星集团旗下星浩资本、荣盛发展旗下泰发基金等。
“开发商擅长的是建房卖房，市场上还有很多基金想从中找寻投资机会。这种模式里，基金与开发企业合作，可以解决双方的问题。开发商找到了想要的资金，资金找到了值得投资的项目。”刘渊表示，在此过程中，开发商如果建立了自己的基金或者入股基金的话，可为获取资金来源获得比较稳定的渠道。
房企发展急转弯，延伸社区金融
并非所有大型房企都自主建造金融平台。在房企并购重组风潮正劲时，收购金融类公司，成为很多试图告别单纯做地产开发企业的路径。
“每个行业发展到一定程度都会遇到瓶颈。”美联物业全国研究中心总经理何倩茹认为，在当前地产发展周期下，房企就是要通过跟金融类公司合作，延长生命周期。“不然的话，对于发展商来说就永远停留在建房和卖房的地步；对于中介就是永远停留在买卖或租赁，那就没发展了。”
前不久，中天城投发布公告称，旗下全资子公司贵阳金控拟与贵阳高新黔投小额贷款公司进行投资合作，而合作内容，正是产业链扩张的环节。包括产业链贷款、汽车消费贷款、购房装修贷款等消费金融贷款业务。
这是又一家上市房企通过入股金融平台，将业务范围延伸向社区金融，谋求房企发展急转弯形势下的产业链扩张。
在2013年底，龙头公司万科入股徽商银行。彼时，万科董秘谭华杰曾公开表示，入股徽商银行是为了满足公司客户在金融服务方面的需求，尤其是社区金融服务上的需求，国内银行业目前的发展趋势或能说明问题。
2014年7月，万科与渣打银行达成合作协议，合建金融数字化智慧社区。此则为万科的第二次金融联姻。
有同样布置的还有首创置业合资成立互联网金融资讯平台，花样年布局社区金融等。
“从整个地产行业来看，从卖方市场变成了买方市场，市场从供不应求变成了供过于求，去化速度比较低，资金成本比较高，也逼着企业不断去转型。”钟洪涛表示，据明源地产研究院统计，当前房地产利润率下滑明显，“这几年行业利润率从16%左右，下降到13%-14%。下滑非常明显，这也是导致企业不断转型和多元发展的重要原因。”
中原地产刘渊同样认为，在接下来的阶段中，融资对房企今后开发运营的重要性会愈发明显，“融资成本的高低基本上决定了整个项目的盈利与否”。
跨界财务投资，入股金融
房地产行业对于金融或者说资金，有着天然的敏感。而房企作为财务投资人入股金融机构，在近几年的趋势中愈发增多。
“房企布局金融主要有两种逻辑：一个是帮助房产销售；另一个就是利用资本优势转型，看好金融业发展前景。”东方证券分析师竺劲总结道。
仅从近期有上市动作的券商而言，便有绿地集团持股刚刚过会的东方证券2.46%股份，泰禾集团持股已过会的东兴证券3.49%股权，新湖中宝持股大智慧正在计划收购的湘财证券3.44%股权（以上股权比例均未包含该地产公司所属集团公司的持股权益）。理财周报记者发现，在大智慧收购方案发布之后，该股在复牌后五日便连续涨停或接近涨停。
在地产行业中，金融手法灵活的公司之一，当数泛海控股。“泛海收购了很多金融行业的子公司，我个人理解是他们看好这个行业。”东莞证券房地产行业分析师何敏仪表示。
“现在很多企业，拿地相对较困难，其实中小房地产企业融资还是很困难。多元化逼迫他们不断去找资金、找出路、联合拿地，或者跨界去发展。”钟洪涛认为。“房地产要有一个金融化的过程。”美联物业何倩茹观察到，国内的房地产金融化相对国外进程较慢，在近几年才开始起步，目前多在探索阶段。
而在竺劲看来，目前房企与金融联姻的模式中，“首付信用贷款是比较创新的（模式），未来会有房产基金众筹。”
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房地产与金融的携手，已是一股正在席卷整个行业的风潮，无论在黄金时代，亦或是白银时代。
再加上房地产企业在2014年面对各种新生问题：利润率步步下滑，行业销售归于平淡。
不转型，便成仁。
“转型这块我们也在考虑，在慢慢探索，当然对于我们来说还没有那么快。”华南地区一家中型上市房企内部人士如此告诉理财周报记者。
作为天生被赋予金融色彩的资金密集型行业，房地产行业中的公司面对新形态下的竞争环境，得资金者，便得了八分天下。“当前行业发生了很深刻的变化，无论是做转型还是跨界，都需要一定的资金容量。”明源地产研究院资深研究顾问钟洪涛坦陈。
“金融是房地产公司转型的重要风口，房地产涉足金融在2015年是大势所趋。”东方证券房地产行业分析师竺劲如是强调道。
资金密集型天性，自建平台
对于资金密集型行业而言，有资金就有了主动权。自然而然，房企定向增发、抑或搭建自主金融平台，成为最直接的方式。
据同花顺iFind统计，在2014年，共有16家上市房企进行了非定向增发，涉及金额逾303亿元；在今年截至1月29日，已有宜华地产、中珠控股两家公司完成共19亿元定增，除此之外，还有7家上市房企的定增方案已经得到董事会通过。
“现在整个大环境是融资成本在升高，不论是对上市公司还是非上市公司。因整个社会民间资金对投资回报要求在升高。”中原地产研究中心总监刘渊解释道，在早期，房企资金来源的主力是银行贷款，但银行有贷款额度控制，对风控要求会提高，贷款利率也随之提高，这样一来，开发商整体仍会面临资金来源困境。
“可以说哪家开发商有比较稳定的、低成本的资金来源，那他就会更有竞争优势。”其总结道。
是以，部分资金相对雄厚的房地产开发企业及中介企业，转而自主搭建金融平台。在近期，世联行连续发出融资公告，包括非公开发行股票及对全资子公司世联小额贷款的投资担保公告。
后者正属于世联行搭建的金融平台，公告显示，世联信贷分别与南方资本、招商致远、华润元大等资产管理公司协议合作。合作中的交易标的，为世联行向其买房者推出的“家圆云贷”业务中产生的贷款债权。
“我们了解到有一些房地产企业也在逐步这么走，只不过主流还是中介机构。这种权益类融资模式属于金融业务的创新。”钟洪涛说道。
“接下来市场竞争越来越激烈，地价在提高，房企资金要求也随之提高，这样地产开发的利润可能会更多流向资金提供方，包括一些房地产投资基金。这样的情况下，谁有钱，谁就能要求一个比较高的回报，开发商利润率就会逐步往下走。”前述人士表示。
除此之外，还有房地产开发商通过自建房地产私募基金，为自身拿地、经营提供资金。业已在房地产私募基金领域浸淫多年的，包括保利地产旗下信保基金、金地集团旗下稳盛投资、复星集团旗下星浩资本、荣盛发展旗下泰发基金等。
“开发商擅长的是建房卖房，市场上还有很多基金想从中找寻投资机会。这种模式里，基金与开发企业合作，可以解决双方的问题。开发商找到了想要的资金，资金找到了值得投资的项目。”刘渊表示，在此过程中，开发商如果建立了自己的基金或者入股基金的话，可为获取资金来源获得比较稳定的渠道。
房企发展急转弯，延伸社区金融
并非所有大型房企都自主建造金融平台。在房企并购重组风潮正劲时，收购金融类公司，成为很多试图告别单纯做地产开发企业的路径。
“每个行业发展到一定程度都会遇到瓶颈。”美联物业全国研究中心总经理何倩茹认为，在当前地产发展周期下，房企就是要通过跟金融类公司合作，延长生命周期。“不然的话，对于发展商来说就永远停留在建房和卖房的地步；对于中介就是永远停留在买卖或租赁，那就没发展了。”
前不久，中天城投发布公告称，旗下全资子公司贵阳金控拟与贵阳高新黔投小额贷款公司进行投资合作，而合作内容，正是产业链扩张的环节。包括产业链贷款、汽车消费贷款、购房装修贷款等消费金融贷款业务。
这是又一家上市房企通过入股金融平台，将业务范围延伸向社区金融，谋求房企发展急转弯形势下的产业链扩张。
在2013年底，龙头公司万科入股徽商银行。彼时，万科董秘谭华杰曾公开表示，入股徽商银行是为了满足公司客户在金融服务方面的需求，尤其是社区金融服务上的需求，国内银行业目前的发展趋势或能说明问题。
2014年7月，万科与渣打银行达成合作协议，合建金融数字化智慧社区。此则为万科的第二次金融联姻。
有同样布置的还有首创置业合资成立互联网金融资讯平台，花样年布局社区金融等。
“从整个地产行业来看，从卖方市场变成了买方市场，市场从供不应求变成了供过于求，去化速度比较低，资金成本比较高，也逼着企业不断去转型。”钟洪涛表示，据明源地产研究院统计，当前房地产利润率下滑明显，“这几年行业利润率从16%左右，下降到13%-14%。下滑非常明显，这也是导致企业不断转型和多元发展的重要原因。”
中原地产刘渊同样认为，在接下来的阶段中，融资对房企今后开发运营的重要性会愈发明显，“融资成本的高低基本上决定了整个项目的盈利与否”。
跨界财务投资，入股金融
房地产行业对于金融或者说资金，有着天然的敏感。而房企作为财务投资人入股金融机构，在近几年的趋势中愈发增多。
“房企布局金融主要有两种逻辑：一个是帮助房产销售；另一个就是利用资本优势转型，看好金融业发展前景。”东方证券分析师竺劲总结道。
仅从近期有上市动作的券商而言，便有绿地集团持股刚刚过会的东方证券2.46%股份，泰禾集团持股已过会的东兴证券3.49%股权，新湖中宝持股大智慧正在计划收购的湘财证券3.44%股权（以上股权比例均未包含该地产公司所属集团公司的持股权益）。理财周报记者发现，在大智慧收购方案发布之后，该股在复牌后五日便连续涨停或接近涨停。
在地产行业中，金融手法灵活的公司之一，当数泛海控股。“泛海收购了很多金融行业的子公司，我个人理解是他们看好这个行业。”东莞证券房地产行业分析师何敏仪表示。
“现在很多企业，拿地相对较困难，其实中小房地产企业融资还是很困难。多元化逼迫他们不断去找资金、找出路、联合拿地，或者跨界去发展。”钟洪涛认为。“房地产要有一个金融化的过程。”美联物业何倩茹观察到，国内的房地产金融化相对国外进程较慢，在近几年才开始起步，目前多在探索阶段。
而在竺劲看来，目前房企与金融联姻的模式中，“首付信用贷款是比较创新的（模式），未来会有房产基金众筹。”
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