2014马年楼市热闹开局，杭州个别楼盘的大跳水、马佳佳的90后不买房论、房贷不松反紧、再者就是全国两会。尔后，一线城市土拍火热，二三线城市冷热不均，楼盘降价的新闻悄然涌现。更值得注意的是，金融层面的开发贷的部分暂停和房贷的慎贷已然出现，各种声音一时间鱼目混杂。李克强总理回答记者提问中指出房地产是个大问题，要分类分城施策，是否调控再从严？海南以“旅游经济”立省，每一个新的旅游项目的开发，都将为房地产行业带来发展契机。不论是文昌卫星发射基地、还是三亚市撤镇设区，海南的发展已经上升为国家战略，巨大的国家投资将撬动新一轮的开发热潮。
在这样的市场大背景下，2014房地产政策导向如何？2014房价会继续升温，还是会在楼市分化局势下出现下跌“拐点”？楼市调控政策究竟会在多大程度上影响房价变动？三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？
三亚三亚房网本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
【赵万里】：非常高兴被三亚房网请来担任本次地产地产的嘉宾，也特别高兴在这样的一个风和日丽的下午，在国际旅游岛最美的城市三亚和大家相聚在一起，又在非常精致的楼盘现场跟大家分享最近一个时期比较热门的话题。大话地产既然是大话，就是大家一起来说话，要尽兴的把自己对于业内的一些想法分享出来，这样我觉得才更有意义。本次大话地产结合背景主要是2014年开年一些有关政策方面和市场波动的话题。2014年马年的楼市开局以杭州个别盘的大幅跳水、90后买房论、房贷、一线城市的土地拍卖火热以及二三线城市冷热不均等等的话题拉开，所以，我们来关注一下2014年房地产的政策导向怎么样？对于老百姓最为关心的房价问题我们大家有何判断？以及始终在传闻，但从未发生的所谓的房地产市场的拐点出现等等这些话题，今天大家一起互相分享观点。首先，进入本次大话地产的第一个话题，2014年马年之初三亚楼市出现量涨价跌的暗淡气候，据三亚房网统计数据显示成交量环比上涨，价格环比下跌，对于2014年一季度的报表请各位发表一下观点，今天我们改变大话地产的点名制方式，以踊跃发言为主。
【主持人】：2014马年开年之初，三亚楼市出现量涨价跌的“暗淡”情况。据三亚房网数据统计显示，1、2月三亚楼市成交量环比均上涨，但价格环比下跌，对于2014年三亚楼市一季度表现您如何看待？
鑫苑中国副总经理 赵万里
【赵万里】：实际上讨论的这个命题实际上是有误导性的，大家引用的是一二月份的成交数据然后用的是环比，大家在三亚这么多年都很清楚，一二月份本身就是一个销售旺季，环比一定是上升的，想要判断今年市场好坏我们应该看同比的数据，同比去年来说非常惨淡的，成交数据非常不好看。在业内营销群里大概的统计一下，同比降幅都在30%到50%。所以我觉得通过这一点来看这个是可以真实反映2014年开年初市场的真实情况。
我从一些做酒店的朋友了解到，今年三亚的旅游市场非常好，今年的客户来岛的数量同比上涨，上涨的幅度大概是30%左右。登岛的人增多，相反成交量却下降，这是需要我们去思考的一个问题。我认为这些数据形成的主要原因有两个，一个是由于这个迎宾路去年下半年开始各项目陆陆续续放量，导致了市场的供应量激增，市场的蛋糕做的很虚很大，另一个是政策方面的原因，因为实名制的登记到物业税的征收始终是一个悬而未决的定论，就像政府丢了一个鞋子下来，大家等着另外一个鞋子丢什么，另外一个鞋子真正丢下来之后市场的成交量不会下跌相反会上升，因为真正中国的购房者在面对这么多年像台风一样的房地产政策调控之后已经有了非常理智的判断，如果今年这两项的政策可以真正的落地执行，不管是试行还是选择性区域执行，这对于整个房地产的成交改善是有着比较大的帮助的。再有刚才楚总说的迎宾路片区价格问题，其实降价不是我们所要的结果，因为对三亚的开发商来说，可能大家所追求利润率的已经非常少了，可能都在追求一个产品的周转率。尤其是在市场供应量激增的情况下，开发商都在追周转率想薄利多销，其实我觉得只会适得其反，我们作为三亚房地产营销人没有真正的去体会我们究竟是在干什么，我们这么多年只是知道我们做的是旅游度假地产，做的是非刚需盘，我们所做的旅游度假地产究竟怎么样区分，仅仅是因为我们的房子建在旅游岛就叫做旅游度假地产？我觉得不是这样的，如果是这样我们的营销手段应该跟岛外的刚需盘是一样的，为什么这么多年出现各种各样的营销手段都和岛外的营销手段截然不同，就因为我们卖的是生活，我们卖的不是房子，所以我们单纯的用房子和市场价格去做衡量，我觉得只会越卖越低，但是海南岛这么大，都说海南好，其实真正了解海南的人，知道海南南部和北部的气候气温还是比较大，真正数得上中国的好天气恐怕也是最难端的三亚市，以及泛三亚的这一片地区。
所以大家想一想海南不只是中国的，海南是全世界的海南，以中国的居民为主都来这边买房子，都来享受这边的气候资源和各种各样的宜人养生的资源这个会是什么样子，人均的占有率非常低，如果我们把三亚这边的海岸线去划分一下，可能人均的海岸线可能连一毫米都到不了，所以寸土寸金。为了一毫米的海岸线，为了这么好的空气大家踊跃的来到三亚，选择三亚，我觉得我们要转变一种观念，我们卖的不是房子，我们卖的是资源，卖的是生活，生活可以用价格来衡量吗？不可以。所以我们的房子只应该越卖越贵。
而且我觉得建立在房价高的基础之上，应该更多的去优化产品，去想我们如何来真正的对得起老百姓付给我们的这一分钱、一块钱的房屋价格，是需要真正的传递给他们三亚的旅居生活、度假生活，而不是说我们追求高档利润率，我们应该通过产品，通过园林和景观绿化把这些东西反馈给客户，我觉得这个话题我想就说到这里。
【主持人】：我们来聊下一个话题，这是一个令人非常纠结的话题，近年来内地的雾霾袭城牵动了海南新一轮候鸟购房热潮，面对这一情况三亚各项目应该如何突破，并且在户型设计上应该如何创新产品以及吸引客户？这个应该大家有着比较多的想法。
【赵万里】：每当说到雾霾这个事，用雾霾作为三亚房地产的亮点和卖点稍微带有幸灾乐祸的成分在里面，生活在北方地区，尤其冬天一供暖，紧接着出现雾霾天气，生活在三亚是没有这个情况出现的，包括PM2.5对于人的伤害是不可逆的，你一经遭受过袭击这个停留在你身体里面是不可能被代谢出来的，我们单纯以这个东西作为我们的产品和相互的卖点的话，站在我的角度，我到更希望北方的天气质量逐渐好起来，北方的空气质量能够和三亚一样，PM2.5控制在最高不超过20这个是我愿意看到的，其实回归到刚才第一个话题，这个是基于我们真正的没有挖掘出来我们究竟是在卖什么，一旦我们想明白这个事了，不管雾霾也好或者PM2.5也好不应该成为我们的项目卖点更不应该成为我们的说辞，其实这种东西即便我们现在这种情况下，来三亚买房的人包括说逃离雾霾，你是逃离不了的，你不会把三亚选择长居所，相当一部分时间生活在北方城市，三亚的人也不会幸免，我们或多或每年也要去北方，所以也要享受一下雾霾带给我们的空气。当我们的购房人群、营销人以及开发商逐渐认识到这个情况之后，我觉得情况一定会有所改进，每个项目在它的营销思路也会发生比较大变化。在户型上，对于去年一年以及今年年初陆陆续续推出来的，户型同质化非常严重，出发点完全一样，然后主打的是经济性两居迷你性两居控制住总房款，地段好的房款200万左右，地段低一点一百多万，最终迎合消费者的态度，不想花太多的钱同时三亚购置一个安身立命之所，产品跟着市场走，市场需要什么产品我们做什么产品，这个无可厚非的，但是我觉得这个也不排除政策因素。相关的政策可以把我们拿地到完成开发流程这个时间不给我们做的约定东西，可能就不会造成供应量集中上市的出现，这个用电供水还有错风运行，我们的三亚房地产确确实实被政策逼着一起上，大家一块一年拿地基本上差不了一两个月，不是你先就我先，所以形成了市场集中的爆发。
而且这样给客户的选择余地其实并不大，我们拿迎宾路片区来说买你家和他家的房型差不多，位置差不多，周边的配套也差不多，其实糟蹋了客户，有一客户说我就想要大户型，比如说昨天聊天的时候上有老下有小，上面可能考虑老人下面有孩子再加上中间力量，给我70平米两居我怎么住，但是又喜欢这个片区我觉得单价是认可的，不管1.6、还是1.7万，这个单价我是认可的，这样糟蹋了一部分的客户，是市场主导我们的产品设计，但是同时也被市场无情给挤对了一把，有一天开发节奏可以有所缓解，我们真正给全国人民提供一些他们真正的需要的东西，所谓居者有其屋，年轻人有他的小户型和公寓类型的产品选择。老年人有养生度假产品选择；真正的中间力量有真正的舒适型的居所来给他提供，本身就是放轻松的一个节奏，你偏让一家人打地铺睡沙发这个失去了旅游度假的意义，而且也让他对旅游度假产业，旅游度假的生活失去了真正的理解，你说什么叫做旅游度假？放轻松。有很多的在这个外地玩不到的东西，与其我们拿雾霾说事还不如说像我们高尔夫球，三亚一年四季都可以打，这个就是我们的卖点，说到海水质量，一说大家都痛心，我们数数海水质量，现在渤海海水什么颜色，黄海海水什么颜色，再看看美丽三亚周边南海什么颜色，这个不一样的，这个带给你的心情不一样的，天是不一样的，海水也是不一样的，这个心情一定也是不一样，海水是灰的，心情也是会的，这个是我们需有度假的生活，我们可以出海，我们有兴趣可以上天玩各种各样的天上旅游，去潜水去享受一下类似马尔代夫的诸如此类的生活，让他不出国胜出国，给他打造这种旅游度假的生活，我们的户型被市场无情挤压到了这个同质化太严重了，客户失去了选择，所以大家的日子也不好过，再加上非常令人费解的是近半年以来，尤其是旺季所产生的分销的积累竞争，受伤的是谁？受伤的实际上是客户，客户是真正的受伤，不管五个点开始，还是到六个点起七个点起，这个羊毛出在羊身上，我们开发商让一部分利益出来，我不可能做赔本的生意，这个单还是需要客户来买，这个市场需要良性的发展，尤其对于分销产业，这只产业链一定要规范好，要有一个可以让市场整个健康良性发展的政策来出台，大家都想拓客，究竟渠道在哪里，大家都各有各的渠道，我们形成一种真正的健康的这种开发商联盟、营销联盟。因为每个人都喜欢我来的客户百分之百都买我的房子，这个可能性是零，是不是我们可以做到大家真正的三亚圈联盟销售，不买我的客户我积极推到别的项目去，我们不要浪费客户否则由于不良恶性的竞争导致客户本来满心欢喜来买房子，最后弄的乱糟糟的，一个好不是真正的好，大家好才是真正的好。
【主持人】：近期的楼市情况来看经历了银行停贷款和杭州等城市的降价潮的热炒之后楼市崩盘论狼烟四起对于这个情况大家什么看法，是否会影响到三亚的房地产销售？
【赵万里】：我觉得崩盘论就像一个笑话一样根本是不可能的，永远不可能出现的，在房地产行业，大家都是在摸着石头过河，在这过程中出现了私下交易的情况，违反了市场经济体制，所以出台了土地的招拍挂政策，原本初衷是好的，避免了一些土地的私下交易，但是后面引发了一系列像多米诺的效果，财大气粗敢出价的人有理想和梦想的人纷纷把土地的价格一次一次抬高，每一宗地的地价都在不断的攀升，所以逼着开发商也是高价拿地，为了保证自己的小营生也只能高价买房，其实一直以来开发商是背负了诸多的骂名其实基于终端的购房者他们不去看土地市场，只看开发商这个房子卖这么贵，其实不看我们的楼面价已经达到多少钱，所以形成了我们这种不叫恶性，就在这种尴尬的境地当中艰难前行。
此外中央陆陆续续推出的一系列举措这个也是在抑制房地产继续的方向发展，转向良性的发展，这个列车启动可能就停不了，各个土地还是在出让，各个开发商还是在做积极的土地储备，还会有新的商品房不断的推出来，但是从另一方面来说，银行停贷是一件好事情，像刚才王总说的这个，美国的次贷危机无外乎就是咱们的抵押再抵押，最后抵押到这个接力棒接谁那里动不了了出现了这个情况，中国我觉得受尽银行端口非常好的举措，我们应该限贷不限购，真金白银一次性你就买，但是别想通过经济杠杆四两拨千斤，掏30%、50%的首付把房子买过来，这样房子在市场上形成一定的泡沫，但是如果把贷款政策收紧会让我们的房地产基础变得非常扎实，因为真金白银砸进来，此外我们的中国人民已经习惯了风声鹤唳式的生活，稍微有一点点波折就由一个点引发一个面来，但是我觉得留言不攻自破，不能因为个别项目的降价就造谣说崩盘论，一两个项目的疯狂涨价是不是预示着市场要腾飞了，所以对于客户而言还是理性用真正的科学的经济观点去面对这个市场去看待这个行业，这样我觉得对于整个的行业发展，以及对于整个的市场都会有着比较好的推动的作用，至于到三亚我觉得就更不用跟这些所谓的崩盘论来划上等号了，我觉得还是刚才那句话三亚卖的是生活，老百姓来买的也是买的生活，买的这个空气，买的这个不同的生活的理念，我觉得是这样的。
【主持人】：从国际旅游岛的投资热到雾霾催生的海南“驻居热”，小户型置业再度风靡。从三亚市场来说，目前很多小户型为了功能的全面性，忽略了很多人性化细节上的雕琢，真正做到人性化设计的小户型少之又少。针对这一现象，各位有何看法？在户型设计上应如何打造迎合三亚当下市场？
【赵万里】：这个小户型的问题短期内我们解决不了的，我们回顾理性思考一个问题，客户希望花最少的钱，他知道他花那个价钱买不到那么舒适的，只能满足基本需求，打一个比方来讲现在客户来三亚买房子就是吃饭，能填饱肚子就好他不会想营养均衡一下，更吃一些高大尚的，我们现在客户就是满足基本温饱可以吃饱这个是他在三亚的购房的这种基本的需求，我们客户真的没钱吗？不是真的没钱，通过近两年的中国奢侈品的市场消费情况我们可以看出来这个非常庞大，现在中国奢侈品消费基本上跃居第一了，去年跟水城聊奢侈品当时中国排第二，现在中国排第一大把的有钱人，为什么三亚房子越做越小了呢。就是因为我们不由自主的，所有营销人都在讲房子怎么样可以卖得快一点，实际上把风险划分了。
我得谈多少客户才能谈出一个大客户，与其这样不如搞一点小户型低总价，两百万可以买一个比较有面子的房子，自己搬起石头砸自己的脚，以至于迎宾路一下子出来这么多的经济性，咱们不是经济适用房，我们三亚卖的不应该是经济适用房，如果我们可以传递给客户一个信息，传递给客户的信息，我们可以逐步的培养一个三亚的购房的这种态度作为在他长住地刚需购房里面。在北方和岛外刚需盘砸锅卖铁全家人也得买一套房，而且买一套相对面积达一点因为是刚需，或者是一个改善性居住，这个一定是得这样。为什么三亚已经买了，为什么不买舒适点的，此外制约户型的原因还有政策的原因，一旦房产税出台了，大家都在算人均面积，我一家户口本上面四口人，这个住房总面积不能超过多少，超过我就要交税了，不排除很多客户规避这个风险，买一个小户型六七十平米做到两居可能相对降低物业税这个方面的风险。
我倒是认为，三亚也好、海南也好其实这个应该需要政策支持的，这个不应该作为你这个房产税所征收的这个基数的统计对象。房子做小了空置率会更高我是这样看的。所以短期内这个情况无解，我们作为尹霄人今天坐在一起我们可以把这些问题抛出来，想一下如何缓解，但是更多的我觉得还是需要我们拧成一股绳去把市场做强大。
以前这个房协的刘秘书长说过，单个项目卖的好不是真的好，有待于我们一起努力把这个市场做好，真正老百姓意识到来海南买房子确实有必要，而且应该逐步提高他们在海南三亚购房的这种认识程度，加强这个认识程度不断的深化，这个也是需要大家不断的新的生活理念和内容，我认识相当一部分在三亚的玩家住房都很大，跟他们聊过一年呆三四个月为什么买这么大的房子，第一就是家里的人口多，上有老下有小这个人口。第二，我的玩具多、车多、船多，各种各样车船有关的玩具，一种其他岛外没有办法现象的玩具比较多，这种陆地军用坦克，笑谈渴当然没有武器的很小骑在上面跟沙滩车这种东西，还有快艇、摩托艇、潜水器材小户型你能够解决得了，整个小户型不够装这些玩具的，关键我们得把这个灌输给他们，有钱人很多大家会玩的人很少，综合几个方面未来可能三年以后这个问题有可能解决，我也期望这三年内大家可以把手头现有还有计划供应的经济性户型尽快的存量消化掉，这样以便于我们更多的推出来更宜居更舒适的产品。
市场决定我们的产品，我们是出于无奈，任何设计师都希望勾勒出来一个非常舒适的户型，但是我们种种从设计阶段到营销阶段，我们所面对的这种现实情况确实都是出于无奈，而且本身三亚这个房价被低估了，目前是被低估了，有可能是由于这个2010年政策出台之后的一窝蜂价格推高之后逐渐很多人回归理性，说现在的三亚房价回归理性，现在的三亚房价恢复不理性，我们现在最近一期的成交数据显示三亚的成交均价2.3万，我们可以很简单拿他跟北京的房价比一比，我们有着这么优越的景观气候人文资源，我们仅仅均价才2.3万，北京的空气环境是怎么样的，交通环境怎么样的，人文环境怎么样的，难道这个不是被低估吗？我们这里可以说中国的钻石，一块钻石基本上卖出来一块生铁的价，所以价值被低估了，一旦如果说不上我的简直现在是高位运行做出小户型无可厚非，但是现在本身就是属于价值低谷再做小户型，这样只会让行业的生存环境越来越低，只会让我们越来越低，我们想一想还能怎么办，只能一直做小户型一直控制总价，户型越来越小，总价并不会越来越高，以此来换量这个关键还是客户的引导，我记得曾经我在操作远洋公馆的项目，那个位置峰值已经卖3.3万，比起现在迎宾路的片区，比起领海的片区相信大家都是心照不宣的，因为客户一直接受引导而且对市场看好，后来种种政策出台之后可能价格行业说回归理性实际上我看就是下跌了，但是我觉得这个不是什么好事情，这个并不是理性的回归这个是无奈，所以市场要好这个真正的凸显出我们三亚独有的优势，所以价格还是应该去真正的回归理性，真正的还三亚的房价一个真实的数据出来。
【主持人】：马年开局，绿地拿23亿红沙地块，等几大地块，大家认为2014年三亚房产业竞争将会演变成怎样的局面？
【赵万里】：各大品牌开发商纷纷在三亚拿地而且都是大手笔拿地，这个是好事，证明大家对三亚的未来市场前景还是非常看好的，尤其是位于这个大型拿地情况，我觉得是好事，我觉得三亚不要竞争了，本来不是一个很大的地方，大家在这边我觉得是携手共同把市场做好，各家拿出自己的看家本领产品景观配套诸多方面真正的体现出三亚旅游度假产品的特点，做到真正的人居生活岛居生活，把这个产品做好这个是真正想看到的情况，所以我觉得新的一年咱们大家一起努力，携手共进共同把三亚的市场做的更上一层楼。
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2014马年楼市热闹开局，杭州个别楼盘的大跳水、马佳佳的90后不买房论、房贷不松反紧、再者就是全国两会。尔后，一线城市土拍火热，二三线城市冷热不均，楼盘降价的新闻悄然涌现。更值得注意的是，金融层面的开发贷的部分暂停和房贷的慎贷已然出现，各种声音一时间鱼目混杂。李克强总理回答记者提问中指出房地产是个大问题，要分类分城施策，是否调控再从严？海南以“旅游经济”立省，每一个新的旅游项目的开发，都将为房地产行业带来发展契机。不论是文昌卫星发射基地、还是三亚市撤镇设区，海南的发展已经上升为国家战略，巨大的国家投资将撬动新一轮的开发热潮。
在这样的市场大背景下，2014房地产政策导向如何？2014房价会继续升温，还是会在楼市分化局势下出现下跌“拐点”？楼市调控政策究竟会在多大程度上影响房价变动？三亚撤镇设区，新版城市规划将对楼市带来什么积极效应？楼王、地王的出现，让海南楼市的体量和规模越来越大，海南房地产业未来如何发展？
三亚三亚房网本期大话地产特邀业内人士参与本次论坛，共话2014年三亚楼市在竞争、谋变中的新发展。
【赵万里】：非常高兴被三亚房网请来担任本次地产地产的嘉宾，也特别高兴在这样的一个风和日丽的下午，在国际旅游岛最美的城市三亚和大家相聚在一起，又在非常精致的楼盘现场跟大家分享最近一个时期比较热门的话题。大话地产既然是大话，就是大家一起来说话，要尽兴的把自己对于业内的一些想法分享出来，这样我觉得才更有意义。本次大话地产结合背景主要是2014年开年一些有关政策方面和市场波动的话题。2014年马年的楼市开局以杭州个别盘的大幅跳水、90后买房论、房贷、一线城市的土地拍卖火热以及二三线城市冷热不均等等的话题拉开，所以，我们来关注一下2014年房地产的政策导向怎么样？对于老百姓最为关心的房价问题我们大家有何判断？以及始终在传闻，但从未发生的所谓的房地产市场的拐点出现等等这些话题，今天大家一起互相分享观点。首先，进入本次大话地产的第一个话题，2014年马年之初三亚楼市出现量涨价跌的暗淡气候，据三亚房网统计数据显示成交量环比上涨，价格环比下跌，对于2014年一季度的报表请各位发表一下观点，今天我们改变大话地产的点名制方式，以踊跃发言为主。
【主持人】：2014马年开年之初，三亚楼市出现量涨价跌的“暗淡”情况。据三亚房网数据统计显示，1、2月三亚楼市成交量环比均上涨，但价格环比下跌，对于2014年三亚楼市一季度表现您如何看待？
鑫苑中国副总经理 赵万里
【赵万里】：实际上讨论的这个命题实际上是有误导性的，大家引用的是一二月份的成交数据然后用的是环比，大家在三亚这么多年都很清楚，一二月份本身就是一个销售旺季，环比一定是上升的，想要判断今年市场好坏我们应该看同比的数据，同比去年来说非常惨淡的，成交数据非常不好看。在业内营销群里大概的统计一下，同比降幅都在30%到50%。所以我觉得通过这一点来看这个是可以真实反映2014年开年初市场的真实情况。
我从一些做酒店的朋友了解到，今年三亚的旅游市场非常好，今年的客户来岛的数量同比上涨，上涨的幅度大概是30%左右。登岛的人增多，相反成交量却下降，这是需要我们去思考的一个问题。我认为这些数据形成的主要原因有两个，一个是由于这个迎宾路去年下半年开始各项目陆陆续续放量，导致了市场的供应量激增，市场的蛋糕做的很虚很大，另一个是政策方面的原因，因为实名制的登记到物业税的征收始终是一个悬而未决的定论，就像政府丢了一个鞋子下来，大家等着另外一个鞋子丢什么，另外一个鞋子真正丢下来之后市场的成交量不会下跌相反会上升，因为真正中国的购房者在面对这么多年像台风一样的房地产政策调控之后已经有了非常理智的判断，如果今年这两项的政策可以真正的落地执行，不管是试行还是选择性区域执行，这对于整个房地产的成交改善是有着比较大的帮助的。再有刚才楚总说的迎宾路片区价格问题，其实降价不是我们所要的结果，因为对三亚的开发商来说，可能大家所追求利润率的已经非常少了，可能都在追求一个产品的周转率。尤其是在市场供应量激增的情况下，开发商都在追周转率想薄利多销，其实我觉得只会适得其反，我们作为三亚房地产营销人没有真正的去体会我们究竟是在干什么，我们这么多年只是知道我们做的是旅游度假地产，做的是非刚需盘，我们所做的旅游度假地产究竟怎么样区分，仅仅是因为我们的房子建在旅游岛就叫做旅游度假地产？我觉得不是这样的，如果是这样我们的营销手段应该跟岛外的刚需盘是一样的，为什么这么多年出现各种各样的营销手段都和岛外的营销手段截然不同，就因为我们卖的是生活，我们卖的不是房子，所以我们单纯的用房子和市场价格去做衡量，我觉得只会越卖越低，但是海南岛这么大，都说海南好，其实真正了解海南的人，知道海南南部和北部的气候气温还是比较大，真正数得上中国的好天气恐怕也是最难端的三亚市，以及泛三亚的这一片地区。
所以大家想一想海南不只是中国的，海南是全世界的海南，以中国的居民为主都来这边买房子，都来享受这边的气候资源和各种各样的宜人养生的资源这个会是什么样子，人均的占有率非常低，如果我们把三亚这边的海岸线去划分一下，可能人均的海岸线可能连一毫米都到不了，所以寸土寸金。为了一毫米的海岸线，为了这么好的空气大家踊跃的来到三亚，选择三亚，我觉得我们要转变一种观念，我们卖的不是房子，我们卖的是资源，卖的是生活，生活可以用价格来衡量吗？不可以。所以我们的房子只应该越卖越贵。
而且我觉得建立在房价高的基础之上，应该更多的去优化产品，去想我们如何来真正的对得起老百姓付给我们的这一分钱、一块钱的房屋价格，是需要真正的传递给他们三亚的旅居生活、度假生活，而不是说我们追求高档利润率，我们应该通过产品，通过园林和景观绿化把这些东西反馈给客户，我觉得这个话题我想就说到这里。
【主持人】：我们来聊下一个话题，这是一个令人非常纠结的话题，近年来内地的雾霾袭城牵动了海南新一轮候鸟购房热潮，面对这一情况三亚各项目应该如何突破，并且在户型设计上应该如何创新产品以及吸引客户？这个应该大家有着比较多的想法。
【赵万里】：每当说到雾霾这个事，用雾霾作为三亚房地产的亮点和卖点稍微带有幸灾乐祸的成分在里面，生活在北方地区，尤其冬天一供暖，紧接着出现雾霾天气，生活在三亚是没有这个情况出现的，包括PM2.5对于人的伤害是不可逆的，你一经遭受过袭击这个停留在你身体里面是不可能被代谢出来的，我们单纯以这个东西作为我们的产品和相互的卖点的话，站在我的角度，我到更希望北方的天气质量逐渐好起来，北方的空气质量能够和三亚一样，PM2.5控制在最高不超过20这个是我愿意看到的，其实回归到刚才第一个话题，这个是基于我们真正的没有挖掘出来我们究竟是在卖什么，一旦我们想明白这个事了，不管雾霾也好或者PM2.5也好不应该成为我们的项目卖点更不应该成为我们的说辞，其实这种东西即便我们现在这种情况下，来三亚买房的人包括说逃离雾霾，你是逃离不了的，你不会把三亚选择长居所，相当一部分时间生活在北方城市，三亚的人也不会幸免，我们或多或每年也要去北方，所以也要享受一下雾霾带给我们的空气。当我们的购房人群、营销人以及开发商逐渐认识到这个情况之后，我觉得情况一定会有所改进，每个项目在它的营销思路也会发生比较大变化。在户型上，对于去年一年以及今年年初陆陆续续推出来的，户型同质化非常严重，出发点完全一样，然后主打的是经济性两居迷你性两居控制住总房款，地段好的房款200万左右，地段低一点一百多万，最终迎合消费者的态度，不想花太多的钱同时三亚购置一个安身立命之所，产品跟着市场走，市场需要什么产品我们做什么产品，这个无可厚非的，但是我觉得这个也不排除政策因素。相关的政策可以把我们拿地到完成开发流程这个时间不给我们做的约定东西，可能就不会造成供应量集中上市的出现，这个用电供水还有错风运行，我们的三亚房地产确确实实被政策逼着一起上，大家一块一年拿地基本上差不了一两个月，不是你先就我先，所以形成了市场集中的爆发。
而且这样给客户的选择余地其实并不大，我们拿迎宾路片区来说买你家和他家的房型差不多，位置差不多，周边的配套也差不多，其实糟蹋了客户，有一客户说我就想要大户型，比如说昨天聊天的时候上有老下有小，上面可能考虑老人下面有孩子再加上中间力量，给我70平米两居我怎么住，但是又喜欢这个片区我觉得单价是认可的，不管1.6、还是1.7万，这个单价我是认可的，这样糟蹋了一部分的客户，是市场主导我们的产品设计，但是同时也被市场无情给挤对了一把，有一天开发节奏可以有所缓解，我们真正给全国人民提供一些他们真正的需要的东西，所谓居者有其屋，年轻人有他的小户型和公寓类型的产品选择。老年人有养生度假产品选择；真正的中间力量有真正的舒适型的居所来给他提供，本身就是放轻松的一个节奏，你偏让一家人打地铺睡沙发这个失去了旅游度假的意义，而且也让他对旅游度假产业，旅游度假的生活失去了真正的理解，你说什么叫做旅游度假？放轻松。有很多的在这个外地玩不到的东西，与其我们拿雾霾说事还不如说像我们高尔夫球，三亚一年四季都可以打，这个就是我们的卖点，说到海水质量，一说大家都痛心，我们数数海水质量，现在渤海海水什么颜色，黄海海水什么颜色，再看看美丽三亚周边南海什么颜色，这个不一样的，这个带给你的心情不一样的，天是不一样的，海水也是不一样的，这个心情一定也是不一样，海水是灰的，心情也是会的，这个是我们需有度假的生活，我们可以出海，我们有兴趣可以上天玩各种各样的天上旅游，去潜水去享受一下类似马尔代夫的诸如此类的生活，让他不出国胜出国，给他打造这种旅游度假的生活，我们的户型被市场无情挤压到了这个同质化太严重了，客户失去了选择，所以大家的日子也不好过，再加上非常令人费解的是近半年以来，尤其是旺季所产生的分销的积累竞争，受伤的是谁？受伤的实际上是客户，客户是真正的受伤，不管五个点开始，还是到六个点起七个点起，这个羊毛出在羊身上，我们开发商让一部分利益出来，我不可能做赔本的生意，这个单还是需要客户来买，这个市场需要良性的发展，尤其对于分销产业，这只产业链一定要规范好，要有一个可以让市场整个健康良性发展的政策来出台，大家都想拓客，究竟渠道在哪里，大家都各有各的渠道，我们形成一种真正的健康的这种开发商联盟、营销联盟。因为每个人都喜欢我来的客户百分之百都买我的房子，这个可能性是零，是不是我们可以做到大家真正的三亚圈联盟销售，不买我的客户我积极推到别的项目去，我们不要浪费客户否则由于不良恶性的竞争导致客户本来满心欢喜来买房子，最后弄的乱糟糟的，一个好不是真正的好，大家好才是真正的好。
【主持人】：近期的楼市情况来看经历了银行停贷款和杭州等城市的降价潮的热炒之后楼市崩盘论狼烟四起对于这个情况大家什么看法，是否会影响到三亚的房地产销售？
【赵万里】：我觉得崩盘论就像一个笑话一样根本是不可能的，永远不可能出现的，在房地产行业，大家都是在摸着石头过河，在这过程中出现了私下交易的情况，违反了市场经济体制，所以出台了土地的招拍挂政策，原本初衷是好的，避免了一些土地的私下交易，但是后面引发了一系列像多米诺的效果，财大气粗敢出价的人有理想和梦想的人纷纷把土地的价格一次一次抬高，每一宗地的地价都在不断的攀升，所以逼着开发商也是高价拿地，为了保证自己的小营生也只能高价买房，其实一直以来开发商是背负了诸多的骂名其实基于终端的购房者他们不去看土地市场，只看开发商这个房子卖这么贵，其实不看我们的楼面价已经达到多少钱，所以形成了我们这种不叫恶性，就在这种尴尬的境地当中艰难前行。
此外中央陆陆续续推出的一系列举措这个也是在抑制房地产继续的方向发展，转向良性的发展，这个列车启动可能就停不了，各个土地还是在出让，各个开发商还是在做积极的土地储备，还会有新的商品房不断的推出来，但是从另一方面来说，银行停贷是一件好事情，像刚才王总说的这个，美国的次贷危机无外乎就是咱们的抵押再抵押，最后抵押到这个接力棒接谁那里动不了了出现了这个情况，中国我觉得受尽银行端口非常好的举措，我们应该限贷不限购，真金白银一次性你就买，但是别想通过经济杠杆四两拨千斤，掏30%、50%的首付把房子买过来，这样房子在市场上形成一定的泡沫，但是如果把贷款政策收紧会让我们的房地产基础变得非常扎实，因为真金白银砸进来，此外我们的中国人民已经习惯了风声鹤唳式的生活，稍微有一点点波折就由一个点引发一个面来，但是我觉得留言不攻自破，不能因为个别项目的降价就造谣说崩盘论，一两个项目的疯狂涨价是不是预示着市场要腾飞了，所以对于客户而言还是理性用真正的科学的经济观点去面对这个市场去看待这个行业，这样我觉得对于整个的行业发展，以及对于整个的市场都会有着比较好的推动的作用，至于到三亚我觉得就更不用跟这些所谓的崩盘论来划上等号了，我觉得还是刚才那句话三亚卖的是生活，老百姓来买的也是买的生活，买的这个空气，买的这个不同的生活的理念，我觉得是这样的。
【主持人】：从国际旅游岛的投资热到雾霾催生的海南“驻居热”，小户型置业再度风靡。从三亚市场来说，目前很多小户型为了功能的全面性，忽略了很多人性化细节上的雕琢，真正做到人性化设计的小户型少之又少。针对这一现象，各位有何看法？在户型设计上应如何打造迎合三亚当下市场？
【赵万里】：这个小户型的问题短期内我们解决不了的，我们回顾理性思考一个问题，客户希望花最少的钱，他知道他花那个价钱买不到那么舒适的，只能满足基本需求，打一个比方来讲现在客户来三亚买房子就是吃饭，能填饱肚子就好他不会想营养均衡一下，更吃一些高大尚的，我们现在客户就是满足基本温饱可以吃饱这个是他在三亚的购房的这种基本的需求，我们客户真的没钱吗？不是真的没钱，通过近两年的中国奢侈品的市场消费情况我们可以看出来这个非常庞大，现在中国奢侈品消费基本上跃居第一了，去年跟水城聊奢侈品当时中国排第二，现在中国排第一大把的有钱人，为什么三亚房子越做越小了呢。就是因为我们不由自主的，所有营销人都在讲房子怎么样可以卖得快一点，实际上把风险划分了。
我得谈多少客户才能谈出一个大客户，与其这样不如搞一点小户型低总价，两百万可以买一个比较有面子的房子，自己搬起石头砸自己的脚，以至于迎宾路一下子出来这么多的经济性，咱们不是经济适用房，我们三亚卖的不应该是经济适用房，如果我们可以传递给客户一个信息，传递给客户的信息，我们可以逐步的培养一个三亚的购房的这种态度作为在他长住地刚需购房里面。在北方和岛外刚需盘砸锅卖铁全家人也得买一套房，而且买一套相对面积达一点因为是刚需，或者是一个改善性居住，这个一定是得这样。为什么三亚已经买了，为什么不买舒适点的，此外制约户型的原因还有政策的原因，一旦房产税出台了，大家都在算人均面积，我一家户口本上面四口人，这个住房总面积不能超过多少，超过我就要交税了，不排除很多客户规避这个风险，买一个小户型六七十平米做到两居可能相对降低物业税这个方面的风险。
我倒是认为，三亚也好、海南也好其实这个应该需要政策支持的，这个不应该作为你这个房产税所征收的这个基数的统计对象。房子做小了空置率会更高我是这样看的。所以短期内这个情况无解，我们作为尹霄人今天坐在一起我们可以把这些问题抛出来，想一下如何缓解，但是更多的我觉得还是需要我们拧成一股绳去把市场做强大。
以前这个房协的刘秘书长说过，单个项目卖的好不是真的好，有待于我们一起努力把这个市场做好，真正老百姓意识到来海南买房子确实有必要，而且应该逐步提高他们在海南三亚购房的这种认识程度，加强这个认识程度不断的深化，这个也是需要大家不断的新的生活理念和内容，我认识相当一部分在三亚的玩家住房都很大，跟他们聊过一年呆三四个月为什么买这么大的房子，第一就是家里的人口多，上有老下有小这个人口。第二，我的玩具多、车多、船多，各种各样车船有关的玩具，一种其他岛外没有办法现象的玩具比较多，这种陆地军用坦克，笑谈渴当然没有武器的很小骑在上面跟沙滩车这种东西，还有快艇、摩托艇、潜水器材小户型你能够解决得了，整个小户型不够装这些玩具的，关键我们得把这个灌输给他们，有钱人很多大家会玩的人很少，综合几个方面未来可能三年以后这个问题有可能解决，我也期望这三年内大家可以把手头现有还有计划供应的经济性户型尽快的存量消化掉，这样以便于我们更多的推出来更宜居更舒适的产品。
市场决定我们的产品，我们是出于无奈，任何设计师都希望勾勒出来一个非常舒适的户型，但是我们种种从设计阶段到营销阶段，我们所面对的这种现实情况确实都是出于无奈，而且本身三亚这个房价被低估了，目前是被低估了，有可能是由于这个2010年政策出台之后的一窝蜂价格推高之后逐渐很多人回归理性，说现在的三亚房价回归理性，现在的三亚房价恢复不理性，我们现在最近一期的成交数据显示三亚的成交均价2.3万，我们可以很简单拿他跟北京的房价比一比，我们有着这么优越的景观气候人文资源，我们仅仅均价才2.3万，北京的空气环境是怎么样的，交通环境怎么样的，人文环境怎么样的，难道这个不是被低估吗？我们这里可以说中国的钻石，一块钻石基本上卖出来一块生铁的价，所以价值被低估了，一旦如果说不上我的简直现在是高位运行做出小户型无可厚非，但是现在本身就是属于价值低谷再做小户型，这样只会让行业的生存环境越来越低，只会让我们越来越低，我们想一想还能怎么办，只能一直做小户型一直控制总价，户型越来越小，总价并不会越来越高，以此来换量这个关键还是客户的引导，我记得曾经我在操作远洋公馆的项目，那个位置峰值已经卖3.3万，比起现在迎宾路的片区，比起领海的片区相信大家都是心照不宣的，因为客户一直接受引导而且对市场看好，后来种种政策出台之后可能价格行业说回归理性实际上我看就是下跌了，但是我觉得这个不是什么好事情，这个并不是理性的回归这个是无奈，所以市场要好这个真正的凸显出我们三亚独有的优势，所以价格还是应该去真正的回归理性，真正的还三亚的房价一个真实的数据出来。
【主持人】：马年开局，绿地拿23亿红沙地块，等几大地块，大家认为2014年三亚房产业竞争将会演变成怎样的局面？
【赵万里】：各大品牌开发商纷纷在三亚拿地而且都是大手笔拿地，这个是好事，证明大家对三亚的未来市场前景还是非常看好的，尤其是位于这个大型拿地情况，我觉得是好事，我觉得三亚不要竞争了，本来不是一个很大的地方，大家在这边我觉得是携手共同把市场做好，各家拿出自己的看家本领产品景观配套诸多方面真正的体现出三亚旅游度假产品的特点，做到真正的人居生活岛居生活，把这个产品做好这个是真正想看到的情况，所以我觉得新的一年咱们大家一起努力，携手共进共同把三亚的市场做的更上一层楼。
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