日前，深圳德永房地产评估有限公司董事总经理张伟发表观点称，楼市调控不放松，房价回落的趋势将是不可避免的，楼市有机会回落2006年水平。
他表示，近日温家宝总理对房地产的最新态度表明，市场还远未到房价调整的底线，回归合理房价的过程可能远比大家所预期的要漫长和复杂。各地近期对放松调控的试探曾一度被解读为房价探底的标志，更有心急的开发商试探性地微幅调高价格。
的确，从市场反应来看，春节后的市场明显出现了回暖，月成交环比的大幅增加一度给市场各方带来久违的乐观心态，但细致分析就会发现，大部分购买力仍旧来自于首次置业，改善性需求以及投资性需求还是不见踪影，这就说明节后的回暖只是节前刚需过度压制后的正常恢复性反弹，主要的购房需求性质并未发生变化，在这个前提下，市场根本不可能发生实质性的转势。
房价回落的趋势早在去年第三季度就已经明显确立，在楼市的命门被限购紧紧地捏住后，价格的持续回落将是不可避免的，只是回落的幅度和快慢等节奏的问题了。理论上来说，对资金最为敏感的、资金压力最大的供应方将会首先降价，反之将很可能以封盘等待来应对。反映在市场中就是一手的开发商首先降价，特别是上市公司的开发企业。
这其中，越是依赖于滚动开发模式的、负债率越高的、流动资金短缺的企业，都将成为市场中领先降价的急先锋，并带动其他一手项目不得已全面跟进降价，可以说，价格回落的第一阶段必然是新开盘或在售项目全面、大规模、实质性、大幅度降价来实现的。深圳目前也最多处于实质性降价的开始，仍需要一定的时间和幅度才能真正触底，而且真正的底部极有可能还需考虑矫枉过正的因素，也就是即便是价格已经回落到所谓的合理价位，但由于市场信心在漫长下跌过程中形成的极度缺乏，而导致非理性的价格低点出现。
政策的底也许已经到了，即便后续还有变化，应该也只会是用左手换右手来捏住楼市命脉的替代政策出台，理论上来说，能替代限购的只能是在税收上下功夫，比如在持有环节全面征收房产税，同时在交易环节大幅提高短期转让的利得税，通过使投资房产的成本大幅提高的方式来抑制投资投机性的购房需求，达到与限购同样的效果。
但政策的底就一定意味着市场的底吗？现在看来应该远远未到，按照总理的说法，合理的价格要满足两个条件，一是要与收入相适应，二是要与成本、合理利润相匹配。问题是怎么样才叫相适应？怎么样才叫相匹配？
首先，拿房价收入比来说，世界银行的标准是5，联合国的标准是3，1998年国务院在有关住房改革的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴，这说明我国政府对国际标准3-5是认可的，如果以此标准计算，并按90平方米、年家庭收入16万估算，深圳房价和收入要相适应应该使单价回落到10000元/平方米附近，大致相当于2006年的水平。
其次，目前开发企业的利润仍旧远高于大部分行业，不然也不会有本就暴利的茅台、五粮液进军房地产业了。具体来说，从房地产企业融资的成本也可以大致上看出其利润的高低，目前15%的融资成本应该是最低了吧，利润如果不超过这个数还有融资的必要吗？不管怎样看，至少目前的房价和利润还没有做到相匹配。不过，随着一手住宅价格的血拼，这个条件应该很快就会满足。
后市仍将是楼市调整的漫漫长路，经济减速已成定局，CDP十二五期间的规划是7%，而今年是7.5%，也就是意味着明后年只能是更低，这意味着收入的预期减少。还有几乎到顶的汇率一旦掉头将会引发怎样的抛售冲动，这些，都需要认真考虑。就今后楼市而言，不应总想着升值，能保值依然不错，可能最好的投资就是手拿现金什么都不做。（注：作者系深圳德永房地产评估有限公司董事总经理 张伟）
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日前，深圳德永房地产评估有限公司董事总经理张伟发表观点称，楼市调控不放松，房价回落的趋势将是不可避免的，楼市有机会回落2006年水平。
他表示，近日温家宝总理对房地产的最新态度表明，市场还远未到房价调整的底线，回归合理房价的过程可能远比大家所预期的要漫长和复杂。各地近期对放松调控的试探曾一度被解读为房价探底的标志，更有心急的开发商试探性地微幅调高价格。
房价回落的趋势早在去年第三季度就已经明显确立，在楼市的命门被限购紧紧地捏住后，价格的持续回落将是不可避免的，只是回落的幅度和快慢等节奏的问题了。理论上来说，对资金最为敏感的、资金压力最大的供应方将会首先降价，反之将很可能以封盘等待来应对。反映在市场中就是一手的开发商首先降价，特别是上市公司的开发企业。
这其中，越是依赖于滚动开发模式的、负债率越高的、流动资金短缺的企业，都将成为市场中领先降价的急先锋，并带动其他一手项目不得已全面跟进降价，可以说，价格回落的第一阶段必然是新开盘或在售项目全面、大规模、实质性、大幅度降价来实现的。深圳目前也最多处于实质性降价的开始，仍需要一定的时间和幅度才能真正触底，而且真正的底部极有可能还需考虑矫枉过正的因素，也就是即便是价格已经回落到所谓的合理价位，但由于市场信心在漫长下跌过程中形成的极度缺乏，而导致非理性的价格低点出现。
政策的底也许已经到了，即便后续还有变化，应该也只会是用左手换右手来捏住楼市命脉的替代政策出台，理论上来说，能替代限购的只能是在税收上下功夫，比如在持有环节全面征收房产税，同时在交易环节大幅提高短期转让的利得税，通过使投资房产的成本大幅提高的方式来抑制投资投机性的购房需求，达到与限购同样的效果。
但政策的底就一定意味着市场的底吗？现在看来应该远远未到，按照总理的说法，合理的价格要满足两个条件，一是要与收入相适应，二是要与成本、合理利润相匹配。问题是怎么样才叫相适应？怎么样才叫相匹配？
首先，拿房价收入比来说，世界银行的标准是5，联合国的标准是3，1998年国务院在有关住房改革的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴，这说明我国政府对国际标准3-5是认可的，如果以此标准计算，并按90平方米、年家庭收入16万估算，深圳房价和收入要相适应应该使单价回落到10000元/平方米附近，大致相当于2006年的水平。
其次，目前开发企业的利润仍旧远高于大部分行业，不然也不会有本就暴利的茅台、五粮液进军房地产业了。具体来说，从房地产企业融资的成本也可以大致上看出其利润的高低，目前15%的融资成本应该是最低了吧，利润如果不超过这个数还有融资的必要吗？不管怎样看，至少目前的房价和利润还没有做到相匹配。不过，随着一手住宅价格的血拼，这个条件应该很快就会满足。
后市仍将是楼市调整的漫漫长路，经济减速已成定局，CDP十二五期间的规划是7%，而今年是7.5%，也就是意味着明后年只能是更低，这意味着收入的预期减少。还有几乎到顶的汇率一旦掉头将会引发怎样的抛售冲动，这些，都需要认真考虑。就今后楼市而言，不应总想着升值，能保值依然不错，可能最好的投资就是手拿现金什么都不做。（注：作者系深圳德永房地产评估有限公司董事总经理 张伟）
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