李克强总理在今年政府工作报告中提出，推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。从今年5月1日起，“营改增”将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。两会期间，财政部部长楼继伟表示，将首套住宅按揭贷款利息计入抵扣因素，以体现税收公平。央行行长周小川则提出，货币政策保持稳健，房贷政策因地施策，央行将与相关部门一起，打击提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

　　顶层官员在两会发出的楼市调控强音，是继今年先后下调首付比例，优惠契税，免征营业税等政策的延续。这些楼市强音被坊间称之为楼市顶层“好声音”，显现出政府对楼市调控的信心。笔者认为，从当前楼市现状及走势来看，冷热不一，分化加剧。楼市顶层“好声音”落地，还须各地各部门合力弹出“协奏曲”，因地施策，既要遏制沪深等地楼市的“高烧”，也要加大三四线楼市的促销，加快去库存的进度。海建·御景山庄详情

　　弹好落地“协奏曲”，贵在跟上节拍，坚定去库存的定力。近年来，除北京、上海、广州、深圳和三亚市外，其他城市都陆续取消限购。虽然限购的一线城市楼市量价齐升，甚至一度出现房价非理性疯涨，但楼市总体依然是库存量大。据国家信息中心发布的今年首份地产报告数据显示，全国楼市库存消化需要4.4年，但一线城市却普遍低于1年，上海更是只够卖3.7个月，而三四线城市很多地方的库存都超过5年，购买预期疲软。为此，我们既不要被一些城市楼市眼前的火爆而动摇去库存的定力，丢失去库存的机会，也不要面对楼市库存压力失去信心。应当看到我国处于城镇化快速发展期，意味着楼市有很强的基础支撑，无论是刚需还是改善型需求，存有巨大潜力，这与美国、日本房地产泡沫破灭时的情形截然不同。在非限购城市通过降低首付比例，优惠契税，免征营业税等政策可以促使潜在需求转化为现实需求。通过“营改增”等财税体制改革降低房地产业整体成本，还有可能引发企业集体购置房产，这有利于楼市去库存。

　　我们应认清楼市现状，把握楼市走势，该出台去库存的政策就不失时机出台政策，因势利导加快楼市去库存。杭州市政府于2月29日发布楼市新政，进一步放宽公积金贷款条件，推进外来人员、个体工商户、自由职业者缴存公积金和使用公积金贷款。推进住房公积金异地贷款业务，全国公积金都能在杭州买房，二手房贷款年限放宽到50年，最低首付比例降到20%，与顶层“好声音”相呼应。又比如降低首付比例，一些三四线城市的银行只是在购房者符合一定条件的前提下可申请2.5成首付，多数银行首付比例仍是三成。一些购房者说，银行执行楼市新政往往慢半拍。要真正奏出楼市和谐乐章，银行当率先跟上节拍，加快新政的落地节奏。栖息地酒店式公寓价格

　　弹好落地“协奏曲”，贵在因地施策，加大三四线城市的去库存力度。中国楼市的现状是总量过剩、分化加剧，一二线城市近期房价上涨，甚至有的地方重现排队买房，而三四线城市楼市库存量太大，楼价继续下滑。对于上海、深圳、南京和武汉等一二线城市目前房价出现的非理性、过热的市场情绪，要强化调控，已取消限购等政策的城市，该重启限购的就要适时重启，同时用限贷等经济手段等来抑制不合理的投机性需求，打击扰乱房地产市场的行为。对于三四线城市，应积极采取措施，全力推进楼市回暖。

　　三四线城市的房子要靠谁来拉动？靠农民进城来拉动，理论上说没错，但是农民能有多少钱？农民进城要买房须具备两个条件：买得起，有落户意愿。三四线城市发展机会少，很多农民都不选择去打工，更别说落户买房。现在两个条件都不具备，消费能力与房价对接不上，何以拉动？去库存的重点不在一二线城市，对一线和部分二线城市房地产政策放得过松会加快推高房价，累积泡沫。去库存的重点应放在三四线城市，可现实是重点没抓住，反倒使一二线城市房价火爆，值得反思。

　　对于三四线城市去库存，公积金政策有调整的空间。比如适度上调公积金贷款额度、公积金贷款额度紧缺的地方尝试公积金贴息贷款、全面推行公积金的异地贷款以及简化公积金贷款审批流程等。适时扩大公积金证券化试点，浙江是全国首批住房公积金资产证券化三个试点省、市之一。栖息地酒店式公寓价格

　　3月中旬，杭州、湖州在全国银行间债券交易市场已成功挂牌发行个人住房贷款资产支持证券共15.13亿元，为购房贷款开拓了外部资金来源渠道，进而避免公积金轮候现象。此试点若推而广之，必将对去库存发挥巨大推力。同时，要推动三四线城市降价卖房，加快推进购买力与房价的对接。加大对农民在中小城市、城镇首次购房的政策支持力度，比如给予财政补贴、税收减免、利息补贴以及将农民工纳入公积金缴存范围等。适时出台“鼓励自住需求，打击投机需求”的政策。将过剩的商品房转化成经济适用房、廉租房来满足城市各类居民的基本住房需求。加重投机性需求者购房成本，防止炒房风重演。

　　弹好落地“协奏曲”，贵在防止杂音，及时发现消除不良苗头。值得警觉的是一些炒房者搞场外配资，出现“杠杆上楼市”，助长泡沫。银行要密切关注房地产信贷风险，切实防恶意“撬动杠杆”的情况发生。不能让现在相对充足的货币流动性，演变成一些地方楼价疯涨的催化剂。同时，银行要把房贷风险的关注力锁定在评估价格虚高、虚假买卖、假按揭等。要加强对房贷申请人的资质审查，对首付款来自高杠杆融资类的申请者，要坚决拒绝。对P2P、小额贷款公司、互联网金融平台等非银行类金融机构应禁止其发放用途为购房首付款的贷款，银监部门和地方政府金融办应合力打击首付贷等突破房贷政策的行为，促进房地产市场平稳发展。鑫苑·崖州湾壹号动态

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