什么话题,在中国牵动了亿万人的神经?房价。房价涨,有人叹;房价落,有人呼。
在上海、深圳、北京频频出现所谓“天价房”之时,21世纪经济报道记者前往三四线城市进行调研,发现一些地方较繁华地段的现房卖3500元/平方米,而且采用了开发商垫付部分买房首付款的方式,但房子却仍然没有想象中那么好卖。
楼市的分化,是一个不容回避的问题:一些三四线城市出现了人口迁移,经济发展减速等问题。这些城市如何在产业升级中,寻找新的经济发展引擎,将是未来城市发展的关键因素。
持续上升的库存
21世纪经济报道记者在沈阳经济区副中心城市鞍山市了解到,较为繁华地段的鞍山师范学院附近,一个楼盘的最新一期现房给出了3500元平方米的价格,而且首付并不需要拿足20%。
“只需要拿出1.5万元,就可以先把房子拿走,其余的慢慢还。”该楼盘一位销售人员说。
据了解,这一楼盘目前已经开发到第四、第五期。前几年,这一楼盘曾销售过4000多元/平方米的价格。但在2014年最低谷时,一度以每平方米不到3000元/平方米的价格出手了不少库存。申亚·亚龙湾壹号点评
现在,该楼盘的价格是3500元每平方米,而且购买70多平方米两居,只需要首付1.5万元,银行首付贷款20%的其他剩余资金由开发商垫付,购房者可以在1-2年内多次付清。
根据记者了解,这一模式在鞍山并不少见。比如距离该楼盘8公里左右的另一个楼盘。该楼盘号称精装修,开价是每平方米5700元左右,也是1.5万首付可以成交,首付剩余部分由开发商垫付,采取无息还款。另外,该楼盘还采取了买楼送数万元不等的家具(消费券)的促销方式。
开发商的种种举措显示,与一线城市的楼市火爆不同,鞍山楼市仍处于艰难的去库存阶段。21世纪经济报道记者了解到,2015年,鞍山房价实际销售在每平方米4600元左右,相比2014年的4663元/平方米略有下降。
如果从居民平均收入来看,鞍山并不应该出现房价下跌的情况。鞍山是沈阳经济区的副中心,经济实力在全省地级城市中位居第一,在辽宁省,鞍山经济总量仅次于大连和沈阳,经济总量为大连、沈阳的一半左右。从地理位置上看,鞍山距离沈阳不到100公里,属于沈阳都市圈的重要城市。
21世纪经济报道记者查询统计数据发现,2015年鞍山城乡居民人均可支配收入分别为29943元、13119元,相比2013年的26662元、14207元,城镇居民收入增加,农村居民收入有所减少,不过仍高于全国农村人均可支配收入11422元的水平。
如果以2015年鞍山城镇人均可支配收入29943元计算,上述3500元/平方米的房价,每平方米相当于鞍山城镇居民不到1个半月的收入,即使按照4600元/平方米的平均数计算,也就相当于鞍山城镇居民不到两个月的收入。
这一数据比全国平均数据要明显有优势。从全国角度而言,2015年全国房地产均价是6792元/平方米,根据统计局披露的数字计算,1平方米房价超过全国城镇居民(按2599元/月计算)2个半月的人均纯收入。
不过,尽管鞍山房价与收入比较低,房子却并不好卖。相反,2015年鞍山商品房销售面积约为314万平方米,比2014年的355万平方米、2013年的889万平方米有明显且持续下降。而鞍山市商品房库存,在2015年末达到1300万平方米,比上一年新增了约383%。南山六和悦城动态
是出现了什么问题,造成该市房地产市场的下行?其关键的问题,恐怕并不仅仅在于“买不起”。
在采访中,一位刚毕业不久的鞍山籍大学生告诉记者,现在鞍山房价下降明显,由于担心进一步降价。所以短期还会看看情况。“现在买房子倒没什么压力,因为家里能给买。”
去库存关键在产业“换挡”
居民观望房价下降是一个方面。
据了解,其实很多开盘的房价已经接近成本价。比如上述现房价格是3500元/平方米的楼盘,相比土地成本1000元/平方米,建安成本(房屋建筑成本和设施设备安装成本)2000元/平方米计算,再大幅降价的空间不大。
另一个原因是,目前鞍山经济增速放慢,影响了居民的收入预期,特别是近几年来鞍山就业机会平平,人口出现外流,这在一定程度上影响了房地产的消费。
长期关注鞍山经济的原鞍钢经济所研究员马忠普认为,重工业出现产能过剩拖累了经济结构较为单一的鞍山市经济。数据显示,鞍山2013年经济总量为2623亿,2014、2015年分别为2385.9亿,2349亿元,名义GDP出现负增长。其中,规模以上工业持续放慢是主要原因。而这也直接影响了居民的购房需求。
鞍山市龙头企业鞍钢的一位人士告诉记者,鞍钢目前效益不好,直接影响了部分人的购买能力。有的鞍钢员工贷款购房每月需要还款1800元,效益好时还能够负担,但是如果出现降薪,就捉襟见肘。
也有统计部门的专家指出,鞍山面临的主要问题是经济增速放慢从而影响居民消费。据鞍山统计局每年公布的统计公报显示,鞍山总人口在300多万,但是最近几年每年常住人口都在下降,这有生育率下降的原因,也有人口外流的原因。
东北师范大学中国东北研究院常务副院长宋玉祥认为,东北地区外出打工等外流人口以年轻人居多,这部分人恰恰是房子刚性需求的主体,这部分人口迁移之后,等于流失了一部分本地的房地产市场刚性需求。圣煜·海岸花间价格
而如果要实现房地产市场的回暖,需要鞍山市转型升级,进一步发展。
典型的案例是重庆。重庆市人口约3000万人,2015年该市城镇人口同比增加55.40万人,商品房销售面积5381.37万平方米,增长5.5%。这表明,快速发展产业经济,提高居民收入,实现城市人口聚集,是促进房地产发展,消化房地产库存的有效手段。
而鞍山本身的工业基础并不差。2015年重庆商品房均价是5496元,同期重庆城乡常住居民人均可支配收入分别为27239元、10505元。也就是说,重庆城镇居民需要2个月收入才可以买一平方米房子。而鞍山城镇居民不到2个月的收入可以买一平方米,买房实力其实比重庆足。
马忠普认为,鞍钢等龙头企业目前需要加快提质增效,鞍山市则要尽快发展新的产业,尤其是第三产业,同时尽快提高农民收入。
未来,鞍山的发展机会仍然不小。在今后3到5年内,通过市场的倒逼,必然会有很多产能落后的钢厂退出,到时候钢铁行业的利润可能会提高,鞍钢和鞍山经济可进入良性发展。
但是钢产业升级转型、扩展产业链条、实施多元化生产还需要时间。马忠普认为,鞍山的高新区目前还在起步阶段,尚未形成大产业优势。
记者在鞍山高新区见到,满眼密密麻麻的都是楼盘,包括万科、恒大、华润等大型开发商的项目。如果有一天,当地出现了大批高新工业企业,意味着鞍山工业重新走上快速发展之路。希望那一天的到来不要太远。锦轩江南动态
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