21日,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下简称《意见》)发布,关于“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”的规定迅速引起公众关注,尤其“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化”一条。是不是以后所有小区四面围墙都要拆了?是不是小区内部道路全都公共化,一下楼就是大小马路?昨日国家发改委城市规划专家接受南都记者采访解释,打开已建成住宅小区不会一刀切,也非简单“拆墙破院”。
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不是所有已建成住宅小区都要打开
昨日,国家发改委城市与小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长、教授级高级城市规划师沈迟向南都记者表示,已建成住宅小区和单位大院打开,不是马上都要改,另外改也是需要条件的。
其实文件已经做出说明,打开住宅区的目的,不是简单把围墙拆了,以开放整个社区,而是为了“解决交通路网布局问题”。一些城市居住区的路网布局已经较密,城市主干路、主次支路的匹配得当,那么即使一个居住小区相对封闭,也就没有打开再开支路的必要了。也就是说,如果某一个住宅小区的道路公共化之后,对于城市干道的交通流量也没有影响,那也同样没有必要去改。隆源神州半岛户型图
即使对于新建住宅小区,《意见》也强调了“原则上”不再建设封闭住宅小区。沈迟说,比如有的住宅小区在远郊,通过一条路进出城市,那也不是一定要采用街区制的形势,或者一定要打开。“要看具体规划的情况,不会一刀切”,沈迟说,大规模的封闭小区打开之前,也还需要做好路网规划、规划衔接等一系列工作。
B
还会有相对封闭的居住小区和居住组团
沈迟说,在1993年制定、2002年修订的《城市居住区规划设计规范》里其实已经有了这样的规划思路。其中将城市居民生活聚集地,分为从大到小的城市居住区、居住小区、居住组团三类。
规划学者、中山大学教授袁奇峰说,现在一个居住区通常约1平方公里的面积。居住区以下切割成四五个约25公顷的居住小区,也就是通常所说的“小区”。目前我国很多城市的公共道路切割都停留在居住区这一级别,“典型的就是深圳”,小区内部道路多私有化。
沈迟说,实际上,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开的方式,也不是把这个小区所有的道路都变成公共道路,而是根据该地整个路网的规划需要,将原先被主干路包围的封闭的大型居住区分成若干个居住小区,从而开辟出一些可以过境的公共道路,通常是区别于主干路的主次支路,就能优化整个区域的路网。山海湾温泉家园五期二区详情
这也就是说,市民关于出门下楼就是马路的担心,并不必要,因为还会有相对封闭的居住小区和居住组团,保障居民的生活空间,只是之前的小区太大了,所以才要“逐步打开”。根据2002年版的《城市居住区规划设计规范》就要求“小区内应避免过境车辆的穿行,道路通而不畅”。沈迟说,所谓“通而不畅”,就是不让车速太快,影响安全。
C
不是要让小区开放而是着眼路网结构
“是着眼于路网结构,而不是要让小区开放”,沈迟说,未来小区管理单元可以更加分散化,比如一栋或者几栋在一块,而不是好几百栋楼一块儿封闭式管理,一是阻碍城市交通,同时也显得居住区活力不足。
沈迟还向南都记者表示,对于城区来说,特别应该抓住旧城改造和整片区域棚改的契机,做好路网规划,不能再搞封闭式的大院。一个城市如果一平方公里以内有80个路口才会显得城市有活力。巴塞罗那有108个路口,而北京可能只有20-30个,所以显得生活气氛不足。
沈迟也建议,目前只有城市居住区规划设计规范,这是不够的,应该同步进行整个城市街区设计规范。中央发布的意见也要求,树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。“配级合理的道路系统规划出来之后,封闭小区也就搞不成了”,沈迟说。吉阳新房
业内观点
打开住宅小区仍需配套政策
专家称应充分尊重业主权益,物业管理升级、治安与配套设施也需跟进
中国社科院城市与环境研究所土地经济室主任王业强认为,长期以来国内交通规划上只注重主干道,没有预留“毛细血管”,而封闭小区不断出现,对路网形成割裂,破坏了道路微循环系统,人们出行,无论长途短途都挤在主干道上,从而引发城市交通痼疾。中国城市规划学会秘书长石楠说,比如高校,在国外基本上是开放的。
但专家认为,开放小区具体实施上,不仅是“拆墙破院”那般简单,还要从物业管理、治安、物权等方面出台后续配套政策。
中国房地产业协会副会长胡志刚认为,政策执行难点主要在于既有住宅小区上,由于小区配套设施、道路绿地等在权属上仍归业主所有,开放小区应充分尊重小区业主权益,出台配套政策,考虑利益重新分配与调整。
石楠表示,开放小区涉及到既有小区业主权益的维护、物业管理的升级、治安与配套设施的跟进等问题,仍需在制度上与法律上出台配套政策,也需要根据小区所在地段特征妥善处理开放方式。《意见》中,“原则上”“逐步”等字眼也体现了政策落地必将是循序渐进的过程。
广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁认为,最近几十年以来的房地产开发造成街区分割,像番禺华南板块这样面积庞大的郊区板块被“割裂”的现象尤其明显,小区封闭之后,原来需由政府承担的部分城市管理责任落到小区物管身上。如果重新打开小区大门,意味着这种社会管理职能重回政府之手,政府需在治安管理、邻里纠纷等社会治理方面倾注更大的人力财力。他认为,新政实施,对老八区的意义更大,因为最近几年老城区加强了封闭式管理,一方面增加了停车收入,但与此同时大大增加了交通阻塞。栖息地酒店式公寓价格
广州房地产市场的观察人士米思图则认为,中央文件提到开放小区,并非意味着要将小区内的所有配套设施都免费“对外”,只是道路资源对外开放。对于大部分小区来说,这些“对外开放”的道路资源主要用于步行,只有少数超大型小区的一些道路资源需要开放给机动车。“开放大门之后如果能让步行距离控制在15分钟内是好事”,米思图建议可通过未来新建的住宅小区试行对公众开放、增加街道居委会及NGO的社区治理功能等方式,以此逐步提升市民“开放小区大门”的观念。
广州案例
小区路变市政路遭业主反对
小区路开放为市政路,广州曾有过类似探索。早在2011年7月经广州市政府常务会议审定通过了《广州市关于改善中心城区交通状况的实施方案》,其中提出“优化道路网的结构和布局,重点研究完善与城市干道相匹配的支路微循环系统,推进居住小区封闭市政道路对外开放工作”。
不过,开放过程中也面临不少问题。目前在广州小区路对外开放的案例尚少,市政路被小区封闭起来占用的案例却常有出现。一旦政府部门想要开放这些市政路,或者调整规划,往往会引发小区业主抗议。鑫苑·崖州湾壹号动态
2014年5月,广纸片区规划深化及控规修编公示后,位于该片区保利花园内的业主们发现,小区内原有的博林路将变为市政路,小区可能被市政路一分为二。尽管本次规划的目的是为缓解工业大道的交通压力,改善该片区居民的出行,但该小区业主们仍然反对。
开放式小区不得不重设关闸
坐落于番禺区的星河湾小区,早在2001年就建立开放式小区,却在2013年不得不在小区门口设置关闸,实行全封闭式管理,但“只限车,不限人”。
在星河湾物业公布在网上的《封闭式管理方案》中写道,由于小区和市政道路交会处面积大,且配套商业街等经营场所,往来人员和车辆较多,“封闭式管理是为了满足业主的需求,也是为了方便管理。”
广州汇景新城一名业主更提心交通安全问题,“之前就发生过打开小区道路导致交通事故的情况,如果小区内的道路彻底像市政路一样对外开放,安全就更没保障了。”
广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明建议,可以先从封闭小区影响最大的徒步和骑单车的人着眼,大楼盘和大院先向人和单车开放,可以自由穿行,将门禁管理缩小至一两栋楼范围;或者是多开几个门,而不是一个门进出。中铁城·悠岚湖详情
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