2015年第四季度，在中央密集发声去房地产库存之际，本报曾做过一组针对惠州房地产市场库存的调查报道。如今，我们欣喜地发现，在楼市回暖背景下，随着市场交易量持续放大，惠州楼市库存已悄然回归至合理水平，个别区域(大亚湾)一度呈现出供不应求的市场格局。（三亚买房)

回顾这一局面的产生，中央在政策上的松动，以及地方各级政府的助力功不可没。“330新政”“降息降准”“降首付”等一系列措施直接催热了市场，拉动市场销售去库存。另外城市公积金政策的放开，政府回购商品房作为保障房策略，以及城市新型城镇化的长足驱动，楼市消费在短周期刺激之余，长效的市场需求也值得期待。

最值得关注的则是市场主体自行挤泡沫。随着增量市场被存量市场代替，市场进入新的转型周期。活跃在市场上的开发商应对市场环境的变化和供需的反转，及时作出调整，在开发节奏和发展速度上进行优化。2015年下半年几次集中的清货潮，使得开发商及时清货以优化后续的开发进程。楼市专家胡光宇介绍，这种优化过程实际上就是市场去库存的进程，作为市场主体的开发商通过自行减压和减负，清货以轻装面对后续市场，同时也直接推动着市场库存格局的反转。

库存回落1300万平方米销售量成功优化格局

2015年第四季度，三四线城市房地产业库存高企的市场现状引起中央关注。国家领导层罕见的持续发声谈楼市库存，并在2015年12月24日中央政治局会议上明确提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。作为三四线城市市场的代表，惠州得益于灵敏的市场反应，迅速转身，在高销售量的带动下市场库存压力得到缓解。

去年惠州市“两会”期间，市政府工作报告首度关注到惠州楼市发展，提出推动房地产市场持续平稳健康发展，扩大合理住房消费。

经历了长达一年半的低迷市场，2015年得益于中央层面在政策上的松动，活跃的楼市刺激政策陆续出现，“330新政”、“降息降准”，以及降低首套置业首付等政策有效带动市场的回暖。惠州楼市销售也自2015年5月份首度突破100万平方米始，连续8个月均实现100万平方米的成交高位数。值得注意的是，这一市场在进入春节假日的背景下仍在持续，市场需求表现出饥渴。(中信·半岛云邸动态）

惠州市统计局数据显示，惠州2015年度商品房销售面积达1299.78万平方米，增长32.1%，比前三季度上升1.6个百分点，比上年同期回升46.5个百分点;其中，住宅销售面积1246.44万平方米，增长35.7%。商品房销售额800.38亿元，增长35.9%，比前三季度上升4.2个百分点，比上年同期回升48.3个百分点;其中，住宅销售金额758.34亿元，增长41.7%。另外，房地产开发企业到位资金1195.45亿元，同样实现7.7%的同比增长。

不断走高的市场销售量提速了行业去库存的脚步。据分区域的市场表现，在惠城区(含仲恺)，2015年初，近4万5千套的存量房源，按照2014年度最理想的月度成交数2000套/月计算，去库存周期接近22个月，远超国家住建局规定的城市库存警戒线(18个月)。然而去年城区34877套房源的销售量有效让库存压力缓解，按2500套/月(下半年月均超过3000套)计算，去库存周期回落至15个月，恢复至正常范围内。

大亚湾市场，截止到2015年底，可售存量商品住房面积261.95万平方米，结合去年度月均39.34平方米的去化速度，去库存周期降至6.6个月，市场呈现出供不应求的局面。

 政府助力回购商品房作为保障房刺激市场消费

尽管楼市回暖，市场交易量的持续扩大有效为行业库存松绑，但行业产能过剩的压力仍然存在。随着城市刚需消费力爆发式涌入市场，一定程度上使得后续市场供求遭到透支。另外，当前主管部门统计的存量房源均为领取预售证的房源数，已完工或在建的房源并未纳入其中，回暖市场下供应量的高涨也使得市场压力仍旧存在。

面对这一行业局面，政府主管部门持续发力，推动行业的健康平稳发展。（中信·香水湾价格）

政策上的松绑得以持续，在楼市的回暖背景下政策陆续落地，刺激着供方与需方的持续活跃。表现在市场上，进入往年的春节周期的楼市出现罕见的交易潮。据市房管局数据，截至1月25日，惠城区和大亚湾就已双双突破2800套大关。

楼市专家、惠州世联行副总经理胡光宇介绍，进入新年周期，金融、财税等压力减轻，其他行业对于楼市的帮扶力度进一步增强，这同时也是前期的利好政策进一步落地。另外，惠州市公积金中心异地贷款的放开在项目的销售中影响明显，市民回乡置业没了后顾之忧。

南方日报记者了解到，去年底，市住房公积金管理中心下发《惠州市住房公积金管理中心关于异地缴存职工申请住房公积金贷款有关问题的通知》，对于惠州户籍，在其他城市就业缴存公积金的市民回乡置业全面放开，购房可办理公积金贷款减轻压力。很大程度上刺激了春节置业潮的出现，加速市场去库存的脚步。

市政府在城市保障住房建设领域的新举措也为缓解楼市库存压力带来利好。1月15日，市住建局局长甘少权在惠州迎接省住房保障工作目标责任考核汇报会上介绍，2016年惠州计划新增安居工程2100套，其中公租房300套，低收入住房保障家庭租赁补贴250户，城市棚户区改造1550户。他透露，未来将不再集中大规模新建公租房，而是回购存量商品房作为配租房源。

结合在城市棚户区改造过程中要求不少于50%的货币补偿比例，政府回购作为公租房房源，以及棚户区改造过程中被挤压至商品房市场的住房需求都将有效推动惠州楼市库存量的消化。

另外，惠州市政府决策咨询委员会专家、市住建局总规划师操朝锋则表示，随着新编制的新型城镇化实施，城市职能分区和产业布局进一步优化，吸引更多的外来人口入住惠州，这对于城市去库存将是一个长效的助力。（中铁子悦台图库）

企业挤泡沫转型市场下开发商加速清货

2015年楼市在下半年持续出现的清货潮让记者印象深刻。去年11月，方直集团旗下的方直东岸和君御接连清货，单价直降1500元/平方米的优惠策略下，共计近600套房源均当日售罄。另外，同位于大金山湖片区的中信凯旋城和水岸城，每逢节假日便推出特价房优惠，在回暖的市场下提速走量。佳兆业、德威集团等活跃在市场的企业均顺势发力。

聚焦市场，值得注意的是，相较于销售环节的持续发力，惠州楼市在供给环节表现平淡。查阅市国土资源局土地交易中心交易记录，整个2015年，惠州市区交易商住地仅9宗。相关业内人士介绍，交易地块少并非是政府没有挂牌，江南梅湖区域土地都出现反复流拍，“在现行市场下开发商拿地都变得谨慎，在维持现有开发的基础上根据市场变化适时调整。”

不单是在拿地环节表现出谨慎，开发商还有效放缓了工程进度，根据市场的去化进度及时调整开发节奏，自行在挤压市场泡沫。在市统计局的数据表现上，2015年，商品房施工面积5883.41万平方米，同比下降3.6%;其中，住宅施工面积4490.14万平方米，下降3.2%。另外房屋新开工面积779.49万平方米，下降16.1%;其中，住宅新开工面积613.59万平方米，下降10.7%。（中国南方航空大厦点评）

方直集团营销公司总经理、东部区域公司总经理尚霍松介绍，行业面临着转型，增量市场被存量市场代替，以往的大规模和高速开发不一定有效，而是应该根据市场阶段性的需求针对性开发。方直之所以在年底提速清货，也是为了在新的市场环境下占据先机。

长期观察和研究惠州房地产市场的胡光宇则认为这是市场步入成熟的表现。他说，去库存并不是行业当前新出现的情况，而是一直都存在，一直在政府不断的“紧—松”调控中循环。市场供需也在这种调控中骤降激增。然而当前的市场则是让行业回归市场，市场事最终有赖于市场。房地产企业根据自身的开发规模和节奏，跟随市场环境的转变，跟随供需的转换，及时调整开发节奏。“行业开始强调准入准出，适者生存，这实际上也是市场不断去除泡沫的过程。”胡光宇表示，这对于惠州楼市存量的多寡起到决定作用。

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