前不久，南京一房产网站发布了2015年12月二手房小区涨跌幅的排行榜。在跌幅的前20名当中，涨价涨疯了的河西、江北板块居然分别有7个小区和6个小区在列，而且排行跌幅第二位第三位的河西中海凤凰熙岸和金基汇锦国际都是河西一流的新小区，都同比2014年跌了11%以上，而包括万达紫金明珠、五台花园、云锦美地这样的新建不久的优质小区也赫然下跌了8%左右，晨报记者立即展开调查，最后发现，除了因为没电梯的顶楼大户型，40年产权公寓这些增值困难户拉低了价格之外，河西豪宅上市增多，产品更新快，导致高端客户迁移也挤压了老豪宅的增值空间。（三亚买房优惠）

　　同一个小区挂牌单价能差3万元

　　前几年南京楼市的几位顶级销售员，“7亿哥”、“4亿姐”都是出自中海凤凰熙岸，这个位置很好的河西顶级小区，一直以来以高价优质闻名。所以当记者看见凤凰熙岸出现在二手房挂牌价跌幅第二名的时候，着实吃了一惊。在网上翻阅一下中海凤凰熙岸二手房上的报价，发现该小区单价差距非常大，有单价4万元的，也有单价只有2万元的，最高有套房子单价报到了5万元。我爱我家中海凤凰熙岸的吴经理也告诉记者，中海凤凰熙岸2015年的普遍成交价格比2014年应该是上升了2000元/平方米以上，2014年的成交价格大约是3.2万元/平方米，而2015年大约在3.4万元/平方米，6月份以前挂牌价没有太多变化，一般成交价格会比挂牌价格低1500元/平方米-2000元/平方米。而拉低了整个小区单价的2万元/平方米的低价房，则是凤凰熙岸去年推出的酒店式公寓玺荟，这部分房源由于年限只剩下30年，当年的销售单价也只有1.5万元左右，所以增值比较慢。

　　同一个小区挂牌价差距很大并非凤凰熙岸一处，排列跌幅榜第七位的爱达花园也同样如此。据我爱我家爱达花园李店长介绍，爱达花园小区的房子性质非常复杂，有的是划拨土地，没有使用年限，有的是商业性质的酒店式公寓，有的是普通住宅，所以报价也非常乱，从1.1万到2万元都有，一般商业性质的酒店式公寓报价最低，无限期使用年限的划拨土地报价最高。投资性酒店公寓由于面积小、年限短已经逐渐在南京楼市失宠，升值速度很慢，升值空间降低。（万科香水君澜动态）

　　没电梯、没学区的新小区也不受宠

　　作为正宗地铁楼盘，云锦美地也曾经是南京的一流小区，但是也荣登跌幅第10位。我爱我家云河湾店贾店长告诉记者，没有电梯是云锦美地不少高层房源低价的主要原因，“目前云锦美地的销售单价在2.5万左右，装修好的三房则在2.7万左右，但是有一套166平方米的大户型，因为没有电梯，卖1.8万都卖不掉。”南京曾经的顶级小区梅花山庄，有7楼的大户型，单价只有1.5万元，还是无人问津，就是因为没有电梯。

　　其次还在于学区优势淡化，伴随河西、江北等区域名校配套进一步扩大，改善购房者会更倾向于选择学区较好的新建高品质小区，而像中海凤凰熙岸、爱达花园等小区原本学区并不占优势，中海凤凰熙岸目前是由附近的凤凰街小学代招，业主还在等待小学将来成为芳草园小学集团直属分校。龙凤花园虽有琅小分校学区，但在学区房林立的龙江也并不占绝对优势。（万科森林度假公园详情）

　　房价冲高太急 高端客户迁移挤压了升值空间

　　另一个跌幅11%的河西一流小区金基汇锦国际入榜的原因就很耐人寻味了，只是因为——2014年挂牌价太高了!高端客户买新房去了。

　　2014年12月份，金基汇锦国际的挂牌单价就已经高达3.3万左右，而在南京楼市还没有特别火爆的2015年年中，就飞快地跌回到了2.5万元/平方米，虽然10月份以来又发力涨了回来，但是3万元左右的均价还是比2014年12月有了跌幅。中海凤凰熙岸也同样存在这个问题，2014年挂牌均价就达3.2万元/㎡，高于鼓楼区挂牌均价8000多元/㎡，五台花园的挂牌均价也在2014年冲高到3.1万元/㎡。而今年豪宅市场回暖，河西、城中都有多个豪宅项目推出，主流均价也在3.5万元/㎡左右，不少改善置业的购房人自然奔着新小区去了。像中海凤凰熙岸，标价1000万元以上的豪宅并不少见，甚至有一套372平方米的房子挂牌总价到了1580万元，“能承受这样的价格的购房人在南京基本想买啥买啥，何必在没有学区的凤凰熙岸呢?”一位中介人士告诉记者。（万宁国瑞城价格）

　　南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远分析认为，很多人以为是工程结构或电梯太贵的问题，其实更深层的原因是经济和人性上的，老旧小区投资就尽量不要考虑了，除非自己住且买不起新楼。还有停车难、爬楼累、产权模糊、素质参差不齐，而且南京存量房越来越多，今年就要加10万套，老破小区无优质学区只会更难卖。手头有多套房源的业主也应当尽早考虑资产合理置换的问题。比如：主城60平方米老两房总价120万，租金2500元;换江北公寓50平方米公寓2套，租金合计4000元。

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