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拿了地王只能“等解套”?南京楼市高价地王其实很“高危”

发布时间:2015-12-11  来源:人民网  点击:
 

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今年以来,南京楼市已然被地王“刷屏”,多个热点板块的地王纪录在几个月内甚至是同一场拍卖会上被刷新,全年20个地王亮相,也成为史上最火“地王年”,而扫描以往市场,高价地王往往会成为楼市中的“高危群体”,地王的风光背后没准是满满的辛酸,开发周期长、利润空间小、市场风险大也始终是困扰开发商的“地王病”,值得市场警惕。(三亚房产信息)


  20个地王亮相今年已成最火“地王年”


  本周的土地拍卖会上,江宁胜太路G57地块拍出16389元/㎡楼面价,成为江宁板块新地王。而据业内统计,类似这样的“地王”,今年南京已诞生大大小小共计20个,从而超过了2013年全年18个地王的数量,晋升史上最热“地王年”。


  统计显示,今年诞生的20个大小地王中,有18幅地块楼面价在万元以上,其中4幅楼面价超过2万,最高楼面价达到24026元/㎡。仅有板桥和麒麟2块地王楼面价未过万,而在2013年,楼面价万元以上的地块共有15个,最高楼面价为16979元/㎡。


  再往前追溯,南京楼市史上的“地王年”分别有2003年、2006年、2007年、2009年和2010年,但数量都远不及2013和2015年,其中2003年诞生的地王仅有3幅,2006年5幅,2007年达到了10幅,2009和2010年都为8幅。

  另据南京市国土部门此前发布的数据,截至今年10月份,南京平均地价已经由去年同期的9056元/㎡暴涨至今年的18895元/㎡,涨幅高达108.65%,中国指数研究院的土地交易统计也显示,今年1月份南京住宅用地的平均成交楼面价为8351元/㎡,而到11月份平均楼面价已达到16370元/㎡。涨幅几乎翻了一倍。(半岛蓝湾动态


  多数地王开发周期长达2年以上


  地王亮相总是很风光。然而回顾以往的楼市,地王却时常命运多舛,甚至陷入“难产”境地。南京楼市第一块地王的命运就颇为不顺,2002年南京土地全面实行“招拍挂”,同年聚宝山地块被江苏阳光以9.11亿元的价格拿下,被称为“911”地王,时间足足过去13年,这块地王一路磕磕绊绊,中途“晒地”就长达5年,至今二期百余套别墅洋房仍在销售。


  另一块“重量级”地王——城南雨花地王的处境也堪称艰难,该地块2010年初由长发都市拿下,楼面价高达15977元/㎡,成为南京单价地王,直到2013年才被金隅河西地王打破纪录,不过纪录保持时间长,地块晾得也久,雨花地王足足捂了4年未动工,直到去年才开发成“诸公”项目入市。


  11月27日,南京一天诞生三地王,仙林湖地价在10分钟内被两次刷新,而在2007年12月的一次土地拍卖会上,仙林湖同样一天诞生3幅高价地,招商地产联合九龙仓以24.1亿元拿下一幅地块,楼面地价超过7000元/㎡,成为当时的“仙林地王”。随后荣盛置业拿下另一幅地块,楼面地价也达到5566元/㎡。但此后两幅地块闲置2年多没开工,土地出让金也欠缴,2009年起被政府陆续收回,而硕果仅存的高科荣境地块,也时隔4年才正式上市。(铂金宫殿价格


  记者统计发现,历年来南京诞生的高价地王,开发周期普遍都在2年以上,而包括城北恒盛金陵湾所在的三汊河地王、城东紫金华府所在的顾家营地王、河西中北英郡所在的南湖地王、鼓楼滨江被分割转让7次的中冶下关地王等高价地都是几经折腾,拖延时间少则5年,多则10年。


  “地王盘”上市快就要贴着成本跑


  近两年,多数品牌房企开始走快速滚动开发路线,高价地块拖延的现象有所好转。记者统计发现,2013年土地拍卖诞生的18个地王中,有13个“地王盘”近两年都已开盘销售。但这也并不代表地王就能顺利解套,事实上正因为快速开发,很多房价预期被透支的地王,最终只能选择成本价裸奔,甚至“亏本卖房”,今年4月位于板桥的G03地块楼面价拍到7226.4元/㎡,成为区域新地王。地块开发的新盘和昌湾景年底即将入市,开发商对外透露的均价仅为1.2万元/㎡,最低单价不到1.1万元/㎡,首付7万元起,项目营销负责人直言这个价位已经不赚钱,首次推出的小高层房源基本都是在“亏本卖”。(保利·半岛1号户型图


  贴着成本卖房的地王盘远不止一家,去年底首次开盘的城南小行地王恒大华府同样也是“地价卖房”,该项目2013年拿地楼面价14033元/㎡,首次开盘精装均价23500元/㎡。麒麟板块去年入市的中南世纪雅苑,项目楼面地价7000元/㎡,拿地7个月后就开盘,首次开盘打出8.8折卖房,起价1.1万元/㎡,均价1.3万元/㎡,也被业内称为“裸价”,还有去年底入市的仙林前“地王盘”中天铭廷,项目楼面价10259元/㎡,首次开盘均价1.73万元/平方米。低于周边很多楼盘。至今项目均价还未达到2万元/㎡的市场预期。


  除此之外,还有中粮鸿云等多家地王盘,此前都堪称成本价走量,业内网站近期对南京68家2013年后拿地在售的住宅的调查显示,有22家楼盘地价房价比在5成以上;18家楼盘地价占总房价4—5成; 28家楼盘在4成以内。其中占比最高的达72%,最低的为22%。有7家楼盘地价占比房价超过了6成,其中5家都是“地王盘”,照此计算利润空间已经很小。“就算凭借成本价换热销,也不能说明这些项目已经解套,因为没有利润对于开发商来说是无法接受的。”某代理机构负责人表示。(北京城建海云家园动态


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