今年以来，梅州的房地产销售交出了一份出人意料的成绩单。据统计，上半年梅州城区商品房销量比去年同期增长了108%，增幅位列全省第二。截至10月底，全市商品房成交337.5万平方米，比增81.47%，接近翻番。

　　梅州作为三四线城市，没有像一二线城市那样强的刚性需求来支撑楼市平稳运行，化解房地产库存的能力也较弱。可喜的是，按照梅州市住建局的数据显示，截至10月底，全市商品住宅库存量约2.9万套、371.2万平方米，去化时间由去年底的21个月缩短为12个月。

　　有专家指出，十三五规划建议稿提到保持经济中高速增长，GDP要保持在6.5%以上，还是要靠投资来拉动，房地产的作用不可忽视。(三亚棕榈滩详情）

　　4548元/㎡全市房价同比下跌八个点

　　在深圳工作的卢先生，最近想要为在梅州的父母购置一套电梯房来养老，方便自己回家看望父母。开盘当天，卢先生早上7点去选房，仍然需要排很长时间的队。“梅州今年的楼市情况比几年前要好得多，很多一线房企也都进驻这里了。”卢先生说。

　　纵观今年十个月，梅州市商品住宅成交23864套、297.62万平方米，比增67.65%。其中，梅州城区的房地产销量为主力，贡献了173.1万平方米、比增79.12%的商品房成交成绩。对比去年，梅州城区的商品住宅成交12834套、159.95万平方米，全年销量超出3252套，其中富力城以2099套的成交量位居榜首。

　　对于今年楼市渐好的趋势，除了相关政策利好之外，开发商积极调整战略、主动让利也是其中的因素之一。从成交价来看，梅州的商品住宅销售均价呈下跌趋势，略低于周边城市的平均水平。现全市商品住宅销售均价为4548元/平方米，同比下跌8.12%。梅州城区商品住宅销售均价4984元/平方米，同比下跌1.3%。其中，江南销售均价6124.6元/平方米，江北销售均价5080.5元/平方米，梅县新城4292.7元/平方米。

　　由于去年政策的因素使得各开发商压抑了一年，产生了大量的库存，从2015年开始因为各种政策利好的信息不断刺激市场，许多开发商借机采取促销模式进行快速去货。除此之外，市委、市政府在去年楼市形势不好的情况下，也采取了一系列的措施。包括针对梅州房地产的调研以及座谈会，与开发商一起商讨改善梅州市楼市的环境，主动出击，拉动楼市回暖。记者从富力城了解到，该销售部在今年抓住每一个政策利好点，采取推货和加大优惠的方式来带动销售。

　　12个月库存去化时间达到“合格线”

　　一直以来，梅州经历着与其他三四线城市相似的历程。随着中国城镇化的进一步加快，城市框架突飞猛进地拉大，遍地高楼集中似的疯长，大街上到处都是工地，有关楼盘的广告无处不在。这样大规模的“造城运动”，让一些专家担心梅州楼市泡沫会被激发。因为对比起一二线城市，梅州的购买力是比较弱的。

　　一般来说，一个城市库存规模维持在8-12个月的去化周期，属于正常水平。记者从市住建局了解到，梅州市的去化时间虽然有12个月，但是全市的库存基数小，现梅州全市的商品住宅库存量约为2.9万套、371.2万平方米，去化时间由去年底的21个月缩为12个月。其中，梅州城区商品住宅库存量约为1.7万套，212.63万平方米，去化时间由去年底的24个月缩短为13.3个月。（三亚孔雀城）

　　富力城、碧桂园、客家新世界等多个新引进项目在这两年陆续开盘，2015年梅州城区新开工计划房地产项目就有27个。截至今年10月底，梅州城区房地产完成投资62.28亿元，计划全年新增供应量约为11182套。虽然增速略有减缓，但商品住宅潜在供应量仍然很大。梅州房产装饰网总经理叶晓城指出，虽然今年梅州市房地产销售业绩良好，但是随着今年刚需的大量释放，加上梅州人口流动性小，居住人数也有限，因此去库存的问题还是要继续重视。

　　对于梅州来说，城市常住人口明显低于户籍人口，人口流出程度较高。目前，梅州市户籍人口528万，其中常住人口432万，中心城区人口51万左右，而且人口增长缓慢。叶晓城认为，虽然现在梅州房地产销售情况不错，但是政府还是要积极创造购房需求，增加人口流动性。

　　12.05亿元公积金使用效率进一步攀升

　　今年以来，全国、全省多次召开加强住房公积金管理工作电视电话会议，会议要求各地要加强住房公积金管理工作、加大住房公积金支持居民解决住房需求力度，推动房地产业持续健康发展。

　　由于去年梅州房市呈现转冷趋势，市委、市政府采取进一步放宽提取条件、提高贷款额度、降低贷款门槛、优化贷款流程、放开职工异地缴存本地购房贷款业务等系列举措，以诸多利好政策叠加效应来拉动全市房地产市场回暖。

　　根据市住房公积金管理中心提供的数据，全市住房公积金资金使用效率一直处于上升状态。截至今年10月份，梅州市住房公积金个贷率从去年底的72%攀升到85%。其中，全市1至10月份申请住房公积金贷款共5053户（梅州城区2354户），共发放贷款金额12.05亿元（梅州城区6.45亿元），贷款金额比去年同期增长84.5%。

　　另外，全市1至10月份职工符合政策性提取金额11.59亿元（梅州城区7.56亿元），提取额占当年同期缴存额的75%（梅州城区84%），所提取的住房公积金主要用于支付购买自住房房款和偿还贷款本息。

　　深圳四华地产顾问吴晓丹表示，现在中央最高决策层已经明确提出了楼市去库存的要求，而这意味着未来房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化。（三亚瑞城假日酒店）

　　而在前几轮对楼市的政策调整中，为防止市场过热，政策没有一次性都放出来，而是阶段性的释放。对于中、低薪阶层来说，公积金是具有住房保障功能的政策性资金，是众多首次置业的刚需买家的雪中之炭，也是不少迫切需要改善居住条件的改善型买家的助推之力。

　　从梅州的购房人群分析，城区住宅成交量以本地自主需求为主，纯投资性购房较少。从去年一年的成交总量来看，外地需求的比例不大，约占14%，其中又以外出乡贤返乡职业占了较大比例。在接受采访的大多回乡购房者中，大部分看中的是梅州房价的便宜，可以作为父母居住、或是自己回乡探亲、休闲度假和未来养老的居所。根据梅州奥园·半岛一号销售部提供的数据，前来奥园买房的人有95%都是使用住房公积金贷款的方式进行购买。

　　67%二孩政策刺激楼市大户型不愁卖

　　据统计，今年1-10月，梅州市国土资源局出让了梅州城区商住用地13宗，面积64.6585公顷，成交均价为2105元/平方米。梅江区三角镇、金山办的成交面积和价格都较乐观，其中梅江区三角地上坪存的土地出让单价最高，为3374.344元/平方米。

　　从成交户型结构分析，由于受居住习惯、经济收入等因素影响，梅州市购房者普遍热衷选择中户型。去年90-144平方米的住宅成交量占了总销量的67%。“可能随着二孩计划的放开和房地产政策的松绑，梅州的大户型住宅也会成为大势所趋。”一位房地产销售员告诉记者，近日已有不少人前来询问大户型的价格以及户型设计。

　　记者了解到，全市现存库存量较多的主要为小户型住宅，大户型反而不愁卖。现大部分的开发商对于梅州房地产的发展都持乐观的态度，认为随着今年形势的走好，随着中央对房地产政策的松绑、二孩政策的放开，在接下来的一年中应抓住时机加推新房，刺激消费。尤其是江南片区，由于政府的支持、新城的建设以及交通网的完善，未来形势大好。相关政府部门也觉得应该在明年加大土地供应量，以保证梅州市的房地产持续发展。（三亚力合国际中心图库）

　　与此同时，也有一部分人仍然持保守态度。作为三四线城市，梅州房地产在突破四五千大关之后，其增长速度或将放慢，到达一个瓶颈期。由于前期积累的量较多，加上如今大量的项目入市，去库存的任务不能放缓。再加上嘉应新区几期安置房的陆续施工、完工，也会对梅州房地产市场产生一定的影响。吴晓丹认为，金九银十已过去，接下来的一段时间房地产销售业绩可能会有所下降，加上一些还未取得许可证的土地可能也将陆续拿证入市，因此开发商加推时应谨慎试水。

　　■业界观点

　　嘉应新区建设提速业界看好后市

　　开发商还应转变以往的销售模式，慢慢由粗放开发向精细开发转型。传统的房地产开发模式中，资产升值收益是开发商利润的主要来源。因此，过去开发商常常会发生“土地竞赛”，谁储备的资产多，未来谁就有可能在升值中获得更大的利润。由此，囤地和捂地的现象也屡见不鲜。但这种模式只适用于房屋升值速度较快的时期，因为它存在一个巨大风险：一旦资产升值速度低于资本成本，大量持有资产就会造成负价值。

　　一开始房地产发展的时候，梅州本土的小开发商以低价拿地，遍地开花。而随着这两年一线房企的陆续入驻，集团品牌影响力以及住房品质的优势渐渐占据了大部分市场份额。如今，购房者更加注重居住的周边环境、市政配套、小区服务以及房屋质量，单纯以卖楼为主的小开发商很多没有考虑到这软硬件因素，大部分慢慢退出了市场。

　　错位竞争本土开发商应主打经济房

　　尽管如今梅州的房价处于攀升期，随着嘉应新区的建设，城市框架的打开，开发商仍大有可为。但如何在众多新楼待起之时，避免同质化，而追寻精细化、差异化发展，也是我们需要思考的一个问题。梅州市是山区，土地资源非常宝贵，更需要尽可能让每一块土地都发挥最佳效益。对此，叶晓城认为，本土小型开发商应定位开发，主打经济房，适当降低销售价格，把目标人群对准经济实力较弱、因城镇化过程所迁到城市的人群，错开与一线房企的竞争，还是有发展的机会。（三亚·地中海湾价格）

　　尽管梅州的房地产发展历史很短，但是开发商需要有长远的眼光。就目前来说，梅州并不像一二线城市那样，需要大量的豪华、高贵的房地产项目，它所需要更多的是能够满足刚需客户的楼盘。当然，每个城市都需要建设一些较为先进、华贵的项目，一方面提高城市形象，另一方面可以带动当地经济的发展。开发商在进行房地产的开发建设中，同样也要考虑项目周边配套的问题，自己主动去开发一些附加产业链。

　　随着梅州高速交通网的建设，也可以改变城市整体的极差地租。而中国未来养老地产、旅游地产以及商务、服务型的一些地产，也可以在梅州寻得一片发展之地，关键在于政府与房地产商有没有能力来开拓这样一个新型市场。

扫描微信二维码、加入城市微生活，关注三亚房网微信（微信号sanyafangwang），海南楼市最新动态随时奉上，免费看房、独家优惠、楼盘资讯、随时互动！

(三亚房网微信号：sanyafangwang)