面对记者，中国城乡控股华耀城项目一位中层刻意强调公司并非一般意义上的房地产开发商。

不过，在不到12年的时间里，抓住了商贸物流产业由市区向郊区转移的商机，华南城联席主席郑松兴和他的4位老伙伴，利用华南城和中国城乡控股两家上市公司平台，在中国内地开发了16个商贸物流项目，其中华南城项目共9个，华耀城项目4个，东北城项目2个，中汇城项目1个。

16个项目总规划占地面积14.02万亩，总规划建筑面积约14.5亿平方米，总投资达2900亿元。

虽然商贸物流项目实现盈利需要一个漫长的培育过程，郑松兴也在不同场合强调不急于盈利，但从2009年华南城在香港上市、2010年中国城乡股份登陆美国资本市场以来，房地产和商铺销售一直占据两家公司净利润九成以上。(君和君泰详情）

十二年十六城

早在2002年，香港民生珠宝总裁郑松兴联合香港佳宁娜集团马介璋、建业五金塑胶公司孙启烈、力嘉国际集团马伟武和京晖国际梁满林4人在深圳成立华南城公司，利用当时深圳市商贸物流外迁的机会，旨在建立一个商贸物流、商业、酒店和住宅为一体的大型园区。

2003年5月，深圳项目正式动工，作为华南城第一个项目，深圳华南城占地2250亩，总投资80亿元，目前二期项目也已建成。随后，华南城又在广东河源市开发了以高端地产为主的十里东岸项目，项目占地3750亩，投资60亿元。

据中国城乡股份一位人士透露，深圳华南城由于土地价格便宜，随着深圳房价飞速上涨，项目销售获得了巨大利润，“当时土地成本只占到项目总成本的1%，初始投入不到9000万元，到了2009年该项目累计盈利超过40亿元，目前深圳华南城项目估值应该在300亿元左右”。

深圳华南城项目的成功也让郑松兴看到了这一模式的巨大空间。2007年，郑松兴来到辽宁铁岭，计划投资180亿元建设一个占地7710亩的东北物流城项目，但时至今日，东北城项目一直入驻情况较差。

从2009年起，郑松兴的造城运动开始加速，从2009年南宁华南城和西安华南城项目动工，到2015年南阳华耀城和邯郸华耀城启动，短短几年时间里，郑松兴利用这一模式创造了华南城和中国城乡股份两家上市公司和16个商贸物流城项目。（锦轩江南动态）

据华耀城一位人士介绍，公司主要产品分为两个系列，一个是华南城系列，集中在华南城集团旗下，针对一二线城市和省会城市市场；华耀城主要针对三四线城市，归属中国城乡股份旗下，“原来的东北城和中汇城都做得不太成功，所以后来的项目统一命名为华耀城”。

16个项目中，占地面积超过1万亩的有6个，分别为哈尔滨华南城15000亩，郑州华南城15000亩，合肥华南城25500亩，重庆华南城14250亩，德州东北城10500亩和齐齐哈尔中汇城18000亩。

16个项目中，单体项目投资超过200亿元的有8个，占到一半以上，郑州华南城、西安华南城、重庆华南城、哈尔滨华南城和合肥华南城总投资均为200亿元，德州东北城和周口华耀城总投资均为260亿元，齐齐哈尔中汇城总投资则达500亿元。

据中国房地产报记者不完全统计，16个项目总占地面积约140166亩，总规划建筑面积约14496万平方米，总投资超过2900亿元，除了早期的深圳项目，其他项目均在2007年之后启动。

郑松兴的生意逻辑

华南城和中国城乡股份所有项目基本由商贸物流、配套商铺、配套住宅和酒店等四大产品构成，项目普遍占地面积大、开发周期长，随着土地价值逐年提升，销售商铺和住宅所获得的利润也持续增长。

不同于传统房地产企业，华耀城拿地成本只占到总成本的2%以下，其中早期深圳项目为1%，郑州华南城项目为1.4%，拿地均价为每平方米300元左右。

周口华耀城项目公开的拿地价格为每亩40万元，折合每平方米600元左右，如果算上地方政府土地出让金的返还部分，其拿地价格会更低，梁满林曾公开表示，华南城拿地价格只有每平方米100元左右。

截至目前，华南城和中国城乡股份旗下多数项目还处于在建状态，同时开发十多个投资均为上百亿元项目，如果没有极为雄厚的财力支持和快速回收成本的盈利模式做保障，郑松兴的游戏不可能玩得如此轻松。（嘉宝花园二期）

据中国城乡股份上述人士透露，在资金方面，集团有五家香港财团投资。此外，国家每年都会在相应扶持资金上给予较大的帮助，但对于具体扶持金额，其并未透露。

其实，商铺和住宅销售才是华南城和中国城乡股份主要盈利模式。华耀城上述人士表示，每个商贸物流城项目，自持物业比例大约为40%，其余全部对外销售。由于拿地价格较低，再加上地方政府在税收等方面的优惠政策，无论是华南城还是华耀城，其完全可以通过出售物业收回成本并实现盈利。

地方政府支持是华耀城模式成功的关键因素之一，地方政府不仅在土地出让金和税收等方面给予帮助，还在其他产业转移搬迁方面进行政策支持，这在一定程度上保证了华耀城项目的市场空间，也是其模式大规模扩张的主要保障。

华南城和华耀城开发周期通常都在十年以上，随着地方政府官员换届，再加上电商对传统商业不断冲击，这一模式能否成功是个未知数，即便是早期开发的深圳华南城，目前入驻率和营业率也较低，“正常营业的不到30%”。（金祥·万卷山图库）

上述华耀城人士透露，铁岭东北城项目失败与市场环境有关，“但原因之一还是当地政府承诺的一些东西，换届后都没有兑现”。据了解，铁岭项目已经走过8个年头，市场空置仍很严重。

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