豪宅无疑是2015年北京楼市最大的亮点，五环内但凡拍出一块住宅用地，几乎都成了潜在豪宅供应。据中原地产最新数据显示，截至10月底，五环内北京商品房住宅签约均价达到了52499元/平米。五环内全面豪宅化的趋势已经日益明显，难道普通刚需族、刚改族置业就无缘五环内了？也不尽然。本报记者在调查中发现，在五环内多数新房产品走向高端的背景下，五环内的二手房、自住型商品房成为刚需族扎根五环的重要补充产品。

　　□自住房

　　切实补充中低价位房源量不足

　　“自住房制度的设计初衷，就是为了缓解商品房价格涨速过快，刚需购房者一房难求的局面，而从实际市场效果来看，也确实达到了目的。”亚豪机构市场总监郭毅说。

　　自2013年11月，北京首个自住房——恒大御景湾开始网申，北京市住建委首创的自住型商品房这一住宅类型，至今已面市两年时间。亚豪机构统计数据显示，两年时间里，北京共推出54个自住房项目，可供应5.4万套自住房。自住房推出两年来，对北京楼市形成了巨大影响，特别是在北京房价不断上涨的背景下，自住房的推出，为众多刚需购房者提供新的购房产品。滨海18

　　据亚豪机构统计，目前北京推出自住房项目最多的三个行政区是朝阳区、大兴区和顺义区，分别推出了10个、9个和8个自住房项目。而从供应套数前三甲的行政区来看，则分别是朝阳区、通州区和门头沟区。朝阳区10个项目可供应自住房13308套，通州区4个项目就可供应6709套自住房，门头沟的6个项目累计可供应6384套自住房。

　　这三个区域的在售商品房现象均呈现中高端化趋势，极为缺少中低价位的刚需项目。其中朝阳区的纯商住宅在今年的成交均价达到创纪录的49024元/平方米，区域内已没有低于4万元的纯商住宅，自住房22000-28000元/平方米的定价水平补充了刚需匮乏的窘境，因此，虽然供量大，但需求同步高涨，两年累计下来自住房的成交量也高达11697套，在各行政区中排名居首。

　　门头沟区与朝阳区的情况极为近似，纯商住宅普遍在35000元/平方米以上的价格水平与自住房18000-22000元/平方米的限定售价形成了鲜明反差，自住房成为门头沟刚需客群的首选。海南三亚房产

　　郭毅认为，由于部分自住房体量较大，分批供应的原因，两年时间里，实际取得预售许可、推向市场销售的自住房一共4.2万套，与同期10.9万套纯商住宅（不含自住房及保障房）相比，自住房供量相当于纯商住宅的38.4%，切实起到了补充中低价位房源量不足的作用。

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　　郭毅认为，自住房还应尽早申购，今年成交住宅用地中仅有6宗配建了自住房，所以从长期趋势来看，自住房的供给量仍旧稀缺，因此对于刚需客群来说，还应尽早申购，防止错过时机。特别是今年推出的自住房中，很多都是位于东五环、西三环四环周边，位置条件较好的项目，与商品房的价差也比较大，值得出手购买。

　　□新房

　　五环内市场豪宅化

　　不少刚需在五环内的新房面前望而却步。

　　据中原地产研究部统计，截至10月底，北京商品房住宅五环内签约为4315套，签约均价达到了52499元/平米，从最近6年的五环内商品房均价可以看到，整体市场一路走高，从2010年的3万上涨到目前的5万+，北京五环内市场已经进入高端化。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，受供地郊区化的影响，五环内可售商品房住宅已经从过去的2万套以上下调到现在的1万套左右，剔除其中的部分无效库存，实际五环内可售住宅非常少。“预计未来北京五环内的高端化区域将依然延续，从北京今年出让的土地看，五环内基本地价都超过区域在售房价，包括前期丰台7.5万元/平米的地王，预期未来新宫等地王还将影响市场预期。”张大伟说。三亚棕榈滩详情

　　事实上，地价在一定程度上反映了未来一段时期房价的走势。亚豪机构副总经理高姗表示，三环内已基本无新增宅地，五环以内的宅地供应目前也多集中在南城区域，其中三四环之间也属于稀缺程度较高的区域，樊家村地块的楼面价甚至高达7.5万元/平方米；四至五环属于次稀缺，楼面价多保持在4万元-6万元/平方米；五至六环供应虽然相对较多，但优质地块也曾拍出4万元-5万元/平方米的楼面价；即便是六环以外，实际楼面价也逐渐迈向万元大关。由此可以看出，未来北京单价6万元以上的豪宅区域将逐渐从四环内扩展至五环周边，六环以内新拍出地块的楼面地价基本上都超过了3万元/平方米，未来的六环以内新房市场的价格水平将整体抬升。

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　　对房企的品牌、居住环境、房屋新旧等有要求的刚需购房者可以考虑在五环内“淘”新房，虽然不少新楼盘新社区的教育配套等没有较老社区的好，但在生活舒适度、物业服务等各方面要略胜一筹。

　　虽然五环内地价和房价都在攀升，但并不意味着刚需买不到任何楼盘。其实，仔细找找还是有的。据记者了解，目前五环内还有一些销售单价和总价能被刚需族接受的项目，如东亚·五环国际、国韵村、天恒金融街公园懿府等，都是不错的选择对象。建议购房者根据自己的需求，多看房，多比较，选择适合自己的产品。

　　□二手房

　　九成交易都在五环内

　　由于新房市场的鲜少供应，五环内普通住宅的成交主力已经逐渐让步于二手房。据中原地产提供的数据显示，北京2015年截至目前成交二手房套数已经高达15.8万套，远超去年全年，也是同期商品房住宅的接近3倍。其中，90%的二手房交易基本都发生在五环以内。那香山户型图

　　根据链家研究院统计，10月北京二手住宅网签量13882套，环比下降19.6%，同比上涨57%。链家研究院李巧玲认为，10月网签量环比降幅较大主要是受国庆假期影响，虽然北京二手住宅网签量在7月达到高峰后便保持回落趋势，但10月链家实际成交量环比仍增长11.6%。

　　另据统计，10月链家日均新增客源量环比上涨8.7%，日均新增房源量与9月基本持平，新增需求量大幅上升，预示着未来可能会出现成交量回升现象。而从政策层面，10月央行“双降”之后，需求持续释放，预计年底两月市场活跃度不减。

　　价格方面，10月北京二手住宅成交均价为35676元/平方米，环比下降1.8%，同比上涨2.2%。虽然市场情况如此，但房价仍很难出现快速的实质性上涨。据统计，10月库存房源中下调报价的房屋占比为72.9%，环比上升4.7个百分点。目前二手房市场仍以换房客户为主，客户购房行为较为理性，因此成交均价一直较为平稳。在部分区域，业主心理价位过高、房屋报价过高将阻碍房屋成交，因此，未来下调挂牌价的房源还有可能增加。

　　李巧玲认为，若刨除结构性因素影响，全市成交均价环比变化处于合理的波动范围内，整体表现平稳。需要注意的一点是，全市成交均价同比涨幅较上月有较大幅度的下降。这主要是由于去年“9·30”新政出台后，改善性需求集中释放，10月全市成交均价环比骤然上涨7.4%。而后至今，以改善为主的成交结构维持稳定，成交均价的变化幅度并不大。

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　　负利率时代的到来，让房产的投资、保值属性重新显现出来。在当前二手房市场仍较为平稳的情况下，客户的入市积极性也进一步受到鼓舞。地段仍然是目前购房者置业的首要参考要素，因此，与新房相比，更加占据地段优势的二手房市场热度不减。来自我爱我家的数据显示，从区县成交情况来看，目前66%的二手房交易仍发生在城市核心区，凭借教育、医疗、交通等资源优势，城六区仍是北京二手住宅的主力成交区域，在远郊和近郊区县的成交中，近60%的二手住宅交易发生在昌平、通州和大兴三大区，随着这三个区域各方面配套设施的加速完善，成交占比也在逐步提升。

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