位于句容的泰达青筑在10月下旬推出300多套20-30㎡的精装小公寓产品，并提出针对年轻人群打造交互式居住平台的理念。10月底，泰达青筑与南京长租公寓运营品牌企业未来域举行签约仪式。不管是从产品类型、理念还是运营管理上来看，泰达青筑的产品似乎都在指向长租公寓领域。

而从目前来看，虽然南京已经有不少长租公寓品牌，但真正介入这个领域的开发商几乎没有。即使在广州正在急速扩张的万科旗下长租公寓品牌“万科驿”也暂时没有进入南京的打算。那么，泰达青筑有可能成为南京第一个介入长租公寓市场的开发商品牌吗？位于都市圈的精装小公寓市场前景又如何？

句容一楼盘包租给了长租公寓运营商

据悉，上述公寓产品配备专属社区食堂、小型社交俱乐部、健身中心、mini影院等相关配套，意在满足年轻人的居住、娱乐要求。这样的交互式居住平台理念以及社区氛围营造与南京市场上流行的长租公寓运营理念不谋而合。（珍珠湾·风情小镇图库）

事实上，就在10月30日，泰达青筑对其新推7号楼的20-30㎡精装小公寓产品进行解析的同时，项目也与公寓运营品牌企业未来域举行了签约仪式。据未来域相关负责人透露，未来域方面主要负责项目的运营管理，包括运营标准、价格体系等都会由他们提供。

此前，未来域在南京已经成功运营了多个长租公寓项目，但由于没有产权，大多数物业都由未来域先长租10-20年，再通过对房间进行标准化的精装修，配备统一的物业服务后对外出租，并进行集中式管理。对于未来域来说，对物业的长期租赁是一项重资本支出。如今，通过对泰达青筑这样的产品输出运营标准和管理服务等，其往轻资产转型的方向正在逐渐清晰。据悉，在南京和外地，未来域也正在跟多家开发商酝酿这样的合作。（金祥·万卷山价格）

“联姻”背后都市圈公寓正销售缓慢

据泰达青筑的置业顾问透露，目前项目的公寓产品中20㎡的户型总价15万~16万。这样算下来，一套20㎡户型的公寓均价在7500元/㎡~8000元/㎡之间。购房人在买下房源之后可以选择是否与未来域签订合同，“一般来说，合同首先是签三年，20㎡户型每个月的保底租金收益大概是800元”。他进一步透露，项目总共有500多套房源，但目前参与这种售后返租的产品套数只有100套。

记者了解到，早在10月18日，泰达青筑的这部分公寓产品已经首次公开，并推出了300多套。据项目负责人解释，这次公开主要是针对公司内部员工的认购，当时销售了不到100套。不过，记者在镇江网上房地产查询发现，截至发稿时，项目7号楼入网的553套房源皆为可售状态。

事实上，在句容周边，小面积公寓产品的销售一直都不乐观。京东紫晶从2014年3月就开始销售7号楼42~56㎡的公寓产品，当时精装的价格为6000元/㎡起。如今其42㎡的户型20.9万起，56㎡的户型28.2万起，折合均价约5000元/㎡，“这是毛坯价，之前公寓一直卖得不好，老板就让改成毛坯卖了。”置业顾问坦言。而从网上房地产的数据来看，其7号楼总共入网的786套房源，在经历一年半的销售之后，可售房源仍有396套，超过一半。（嘉宝花园二期动态）

另据了解，即将在11月或者12月首推40~50㎡SOHO产品的招商依云尚城也低调地将总价设定为25万元起售，均价在6000元/㎡左右。

“交互式居住平台”只是营销手段?

对此，有业内人士分析表示，对比万科意图通过“万科驿”产品来实现从开发商向城市配套服务商角色的转型，泰达青筑更多是将这种交互式居住平台理念作为一种营销手段，最终目的仍是销售。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远教授分析表示，在南京及周边都市圈，30㎡以内的户型并不多见，开发商这么做的目的就是为了抓住刚需中的刚需，属于差异化产品营销策略，更有利于抢占目标客群。他分析，目前南京都市圈的产品分为两大类，一类偏改善，一类偏刚需。这种小户型产品将购房成本降到最低，对于购买力不足的购房人来说具有一定吸引力。(锦轩江南详情）

不过孟祥远也表示，这样的小面积公寓产品可能会存在不少问题。一方面，由于是商业性质，即使是在镇江，购房人也无法实现落户；另一方面，由于面积小、住户多，对于物业管理和服务的要求也非常高，否则很容易出现杂乱。第三，由于位于远郊，房子究竟能够租给什么样的人群，如何维系租金的回报率也是一个问题。孟祥远表示，商业公寓要保证投资回报，配套很关键。因此，位于繁华地段，有明确的商业规划或者比较强大的购物中心和综合体等支撑的公寓产品前景看起来会更乐观。

“从长远来看，如果仙林湖发展起来，能够成为区域中心，则会为这样的产品带来市场。”但孟祥远也表示，从目前来看，这还早了一些。

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