钱没了，房产证也拿不到———谭菲、朱君、孔繁波等革新路新民五街48号二层这些小业主的遭遇，只是广州商业裙楼改装炒卖江湖里的冰山一角。“物色旧楼、成立公司、操作分契、精心豪装、落力推销、注销走人。”在广州房地产中介行业工作超过10年的资深中介陈丰(化名)，如此描述这类炒房背后的利益链。

    广州格仔铺炒卖江湖揭秘之手段

    钱没了，房产证也拿不到———谭菲、朱君、孔繁波等革新路新民五街48号二层这些小业主的遭遇，只是广州商业裙楼改装炒卖江湖里的冰山一角。“物色旧楼、成立公司、操作分契、精心豪装、落力推销、注销走人。”在广州房地产中介行业工作超过10年的资深中介陈丰(化名)，如此描述这类炒房背后的利益链。

    与朱君等不同，更多的小业主拿到了房产证，但房产带来的经济效益与当初商家吹嘘的“高回报收益”，却多数货不对板。

    贯穿这条利益链条的，无疑是重金买下旧楼重新包装转手的“老板们”，在浩瀚的地产市场，小业主们要与他们角力，无异于以卵击石，这些一时兴起出手的小业主们往往收获的只是血本无归。

    【一】切分格仔铺

    “两三层楼甚至劏成几千个铺位”

    切分格仔铺　对老城区的闲置第一、二批电梯楼、旧仓库、配套住宅的商业旧裙楼改建

    陈丰：投资客一般不会抛头露面，寻找适合包装的物业，如一幢两三层的裙楼，以玻璃或砌墙的方式隔开，分隔的原则是“分到最多格但使用率最低”，纯粹从盈利的角度。

    陈丰说，2008年之后，由裙楼或旧写字楼间隔出来的格仔铺开始在广州流行，投资客会一次买入几层楼，策划包装然后卖出，不少以打着“打造国际×× 类市场”旗号对外销售。熟悉广州二手地产市场的研究人士李原(化名)说，2009年前后，格仔铺由北京路一带的旧裙楼开始做起来，后来荔湾、天河等老城处处开花，乃至海珠、番禺一些地段，“两三层楼甚至劏成几千个铺位来卖，1平方米一个铺的都有”。

    2010年前后，与格仔铺有同样“底子”的还有另一类产品———“公寓”。陈丰说，投资客以“如何以最小的面积、尽可能完成很漂亮的装修、间隔出最多单位、单价最贵、卖出总价最低”的标准来设计这些公寓产品。

    在广州有15年地产从业经验的郭海(化名)说，无论是格仔铺还是旧改公寓，主要来源都是老城区第一、二批电梯楼，尤其是商用裙楼，也有少部分楼梯楼，层高从9-20层，这些不少都处于闲置状态。

    在郭海的记忆中，2010年左右出现“公寓热”，后被“格仔铺风潮”盖过，最旺的2010-2012年间，多个老城区基本上同时在运营几个公寓项目和格仔铺项目，从购入到卖出，每个环节都有专业人士操盘。

    【二】成立公司

    “没有5倍利润不做”

    成立公司　将整个裙楼包下来，投入动辄上亿元

    陈丰：投资客不少是广东人，喜欢炒作，有财力有“胆识”，如果有尝过甜头的中介帮忙做策划就更加有feel了，他们会先成立一个公司，以公司的名义进行整套资本运作。

    在什么地方、找什么样的“产品”、包装成什么样的“成品”去出售，这些投资老板都心里有数。他们看中的是广州的老城区，属于价格洼地，“好租”。比如广州第一、二批电梯楼的裙楼，一般三四层，一直作为仓库或空置。“投资客都是炒家，他们都是这个领域的老行专了，人脉很广，不少人都有几个亿的资金。”李原说道。

    陈丰表示，运作这类型项目的投资客，事前注册一个公司，事后注销免留“手尾”是惯例。

    郭海如此总结：做格仔铺的一般是大炒家，会把包括一楼在内的整个裙楼包下来，投入动辄上亿元，回报可以高到两倍甚至“没有5倍利润不做”。这些人要么是做实业的老板，机缘巧合找到这样的投资渠道；要么是做过类似产品的营销总监、金融专才，五六个人“众筹”操盘；或者本身就是裙楼所在开发商的内部人员，组织临时团队“跳出来做”。相比之下，做公寓的投资老板财力要小很多，他们主要包下一楼以外的其他裙楼(一般是二三楼)，有时两三千万元就能搞定，利润比格仔铺少，大约在30%-50%左右。

    在广州的“格仔铺”江湖里，广州卓华房地产代理有限公司的名字颇为业内熟悉。2011年4月份广州一份报纸的《家天下地产界》栏目打出这样一条新闻：《港澳商品批零一体铺王现身，星辰·港澳中心将成为华南贸易窗口》，内文称，“星辰·港澳中心是铂誉投资继星域、星玺、星辰天街后又一倾力打造的全新力作，由卓华地产整合运营，数千商家共撑港澳贸易门户，共享庞大的商家资源，并将香港成功的策划、设计理念和国际至前沿的商业管理、运作模式引入，缔造完美的消费体验，做六大明星商场”。3年之后，去年的5月份，位于东风东路的星辰·广东港澳中心迎来数十位维权的小业主，三年前他们花了数十上百万元买的那些“格仔铺”，卖家承诺“返租”到2014年3月份，业主们收楼时发现商场一直空置，当初“做旺场”的营商承诺落空。

    事实上，根据目前已经披露的新闻报道和网络搜集，卓华公司与一系列“星字头”格仔铺都有关联，而且基本上都以小业主投诉维权收场———收益无法兑现当年卖铺承诺、“返租”是促销铺位的幌子、“返租”期满人气太差乃至一直空置无营商业态可言。

    【三】操作分契

    “成功分契”约等于

    “投资客获得更大利润”

    操作分契　商铺如果要分割，需经过规划、消防验收，然后完成测绘，才能办产权分割登记

    陈丰：具商业性质的旧楼层到手之后，最好可以马上做到“分契”。“分契”，意思就是一个大的房产证(整层楼的房产证)分成几十上百个小的房产证(被切割之后的格仔铺或公寓的单独房产证)。应该来说不是那么容易通过，因为这涉及规划。如果运作到“分契”，这件事就成功了一半，完成“分契”后，基本上这是一宗稳赚不赔的生意。

    在陈丰眼中，操作“分契”犹如一个黑匣子，只有参与过的人才知怎么运作。但多名资深中介都对记者表示，“分契”是整个投资链条中最关键的环节。“成功分契”和“投资客获得更大利润”在现实操作层面可以画上一个约等号。

    根据媒体报道，2012年3月份之后，广州官方就收紧了商业产权“大拆小”的操作，当时有投资客分别去了规划局、广州房地产交易登记中心，都无果而回。

    按照当时业内受访的说法，商铺如果要分割，需经过规划、消防验收，然后完成测绘，才能办产权分割登记。

    彼时，国土规划的职能尚未合并，广州市规划局的回复是“规划局是负责项目的规划报建审批的，项目既然已按原来报建时的规划要求建好了，也做好相关的规划验收，在不改动商场外立面和商铺层高、层数的大前提下，里面的大空间要怎么间隔成小商铺，再出小商铺的房产证，这不应该是规划局管的事情”，而国土房管局下辖的房地产交易登记中心这样回复：“这方面我们有一套明确的规范要求，只要符合所有相关规范要求的，我们都会按规定给予办理相关的手续。不存在‘从严’、‘从宽’的问题。”

    这些回答似乎仍有不少未明朗的理解空间。到了2013年12月份，广州国土房管局发布了《关于规范商业用房分割登记的意见》(下文简称《意见》)，有效期为3年。根据《意见》，对于已取得房地产权证的商业用房的分割登记，原来的规划许可没有标示间隔的，需要满足5个基本条件才能办理分割登记。

    在陈丰看来，像革新路新民五街48号二层这些小业主拿不到房产证的情况是很少见的，一般来说，投资客都是想正规赚钱的，买下产权，分契成功，再卖出去赚取差价，这是不违反法律的，也是大部分投资客的做法，只有个别是不考虑这么多，直接拿了旧楼回来切割销售然后走掉，把包袱留给中小投资者和政府去解决，但这种情况是很个别的。

    【四】精心豪装

    这类产品换汤不换药，投资客以捞取最大利益为前提

    精心豪装　重金找设计师设计五六间样板房引小业主上钩

    陈丰：“分契”成功后，接下来最重头的就是“快速出货”，前提是做好包装策划。包装策划很生硬，照搬，没任何基因或市场调研，看到附近有什么商场就说一个商场，有些隔几公里才是步行街就说很好租，有了这些概念后就马上扔钱装修。

    而在做“商改住”的公寓时，他们有一个非常聪明的概念，重金找设计师设计五六间样板房。豪装之后，会让看房的人觉得：“这么小的单位原来可以做得这么实用。”事实上，买房者最后拿到手的，很多时候只是一间四面都是水泥墙的毛坯单间，消防通风排水线网这些规划不合理也是必然的。

    对于格仔铺，业态布局一定“毗邻商业旺地”，对于公寓，一定要豪装，这些“标配”的包装概念，确实能在极短的时间内让闲置十年以上的商用旧楼“咸鱼翻生”。

    南都记者近期走访了近20个公寓，其中一些老城区推出的旧楼改建在售公寓产品普遍是这样的：入门大厅空间宽敞，天花板垂吊数盏水晶灯，墙面铺设暖色调抛光砖，地面铺贴石材配拼花图案。样板房内，大多设有落地窗、水晶灯，沿墙檐雕有复杂花纹。摆放欧式皮艺沙发，白底金色雕饰的桌椅，色彩华丽，线条流畅，工艺看似精巧。

    记者走访发现几年前热销的格仔铺和公寓，如今大多已破败不堪，问题不少。如工业大道中附近翠宝路翠城花园的3层裙楼打造的南泰锦丰小商品城，一楼街铺“家肥屋润”的租户在今年“十一”前关门大吉。“撑了3年，撑不下去了”，店主苦笑说，自己应该是最后走的一户商家，场内的格仔铺黑灯瞎火，只有一名保安守在门口。

    滨江中382号海岸星辰，也是由裙楼打造的格仔铺，几年前以统一返租打造高端红酒卖场作为卖点，如今1-3楼已经凋敝，格仔铺落满灰尘，“国际红酒汇贸易中心”的广告海报字样已经失色。

    陈丰认为，无论是格仔铺还是公寓，这类产品换汤不换药，投资客以捞取最大利益为前提，甚至设下“天仙局”让小业主“愿者上钓”。

    在郭海看来，这些人为、后天、不具备商业基因而硬推入市场的格仔铺，投资主体分散，再加上没有统一打包经营，要想旺起来无异于天方夜谭。比起“格仔铺”，同样由裙楼改建而成的公寓算是相对“有良心”的产品，没引起太多纠纷，也算是盘活了一些商用旧楼。而当时大部分的格仔铺投入则“血本无归”，尤其一楼的铺位，一些场子甚至可以卖到数十万元一平方米，一个10平方米的铺随便能售数百万元。

    【五】落力推销

    “格仔铺当时简直是‘血洗’广州的商业地产客”

    落力推销　越难卖的中介佣金越高，一个上百套公寓项目半年就能全部出货

    陈丰：包装好后，投资客就会找各大中介公司付高佣出货，越难卖的佣金给得越高，卖得最疯狂的2010年和2011年佣金高达10%。这些大中介手上客源充足，“洗客”的速度快，集中销售那几天会关掉所有铺面一齐出动，一般一个上百套的旧楼改公寓项目，半年就能全部出货。

    按照陈丰和一名卖过同类产品的中介李全(化名)的说法，传统中介在销售这类格仔铺和公寓产品时，和传统地产项目很不同的是，对客人没有认知，对项目也没有认知，最终成交的客户中，街客比熟客多，“好像快餐一样”。

    让陈丰记忆深刻的是，2011年前后他参与销售的上下九附近十八甫的“集富大厦”，两三天就卖完100多套。这是一幢老城区的旧商业电梯楼，一名投资客买下其中几层重新包装切割成公寓，打着“西关尚品”的概念重新出售。“当时公司要求我们1000个同事，每人call3个客去看，正常情况我们都关铺全部出动的，当时这些格仔铺和公寓项目都是这样卖的”。项目销售时可谓“做足宣传”造势，上下九一带全部举广告牌，陈丰记得很清楚，当时附近的警察、居委都来了，“他们说这条路十几年都没这么多人来过、没出现过这样卖房子的”。

    买这类产品的都是什么人？“有些闲钱但又买不起老城区的住宅的，投资渠道比较狭窄的，比如楼盘附近一些个体户老板，知道地段好但完全不懂房产交易，或者一些平时有‘闲钱’的师奶，购买目的以投资为主。”陈丰这样描述购买群体的特征。不可忽略的一个背景是，当时正是限购初期，有点小钱、没有投资渠道，又向来信奉“砖头保值”的部分市民，将眼光投到这些“新产品”上。

    而中介在销售的时候也有一套“专业话术”———“买到就是赚到”、“一铺养三代”、“返租回报高达8%”。业内认为，这些产品总价不高容易让消费者下决定，以公寓产品为例，均价比周边的一手公寓和住宅低了数千近万元，价格也是很有吸引力的。

    “因为回报高，2010-2012年之间，格仔铺的风潮远远盖过旧改公寓，格仔铺当时简直是‘血洗’广州的商业地产客，很多阿姨阿伯连棺材本都赔进去了。”郭海说，经营格仔铺的老板更“舍得”花钱做广告营销，加上高佣聘请二手地产中介“强推”，当时整个销售环境来势汹汹。

    那段时间，大部分的广州二手中介(尤其是大中介公司的中介)都有这样的集体记忆：“每个中介铺有8-10个经纪，每个人call3台客，两三百个店全部出动，每天去看项目的都有2000台客，不买的人到场了也给买的人‘造势’”。前述集富项目“三天基本卖完过百套公寓”的销售神话便是在这种高佣金、密集型轰炸销售的模式下“冲”出来的。

    【六】卖完散伙

    “住不了、租不了、卖不了，还不知道什么时候会有纠纷”

    卖完散伙　一个公司运作完一个项目后就注销，这样就不用跟“手尾”

    陈丰：卖完房产后，投资客会注销公司，一般是一个公司运作一个项目，这样就不用跟“手尾”。无论是中介还是买家，大部分人对投资客的公司一无所知，而且很多人买房认的是“大中介”的品牌，而对于中介来说，最重要的是投资客准时结佣。

    在陈丰看来，投资客运作完整个项目，“默默注销”是一种惯常做法，而不少物业管理公司，都是和这些楼盘当初的运营公司有利益关联的，这也明显是一块“肥肉”———荒置不管、但有管理费收。

    这些老城区的格仔铺和公寓，最近几年见诸报端和网络的纠纷越来越多———

    格仔铺，当初承诺的营商环境变成养老鼠和铺满灰尘的“死铺”，无人来租还要缴管理费；公寓，不少无法正常通风、采光，无法正常居住，漏水见怪不怪，租金收入远没有当初吹嘘的那么高。

    “住不了、租不了、卖不了，还不知道什么时候会有纠纷。”陈丰将此形容为“四不像”。

    前述熟悉广州二手地产市场的研究人士李原说，2013年格仔铺开始淡下来来，原因主要是此类产品暴露的问题越来越多：一方面是购买者的投诉问题越来越多，另一方面是有些中介收不到投资客的佣金，投资客的资金运转出现问题导致没有财力推盘。

    郭海认为，此外更重要的一个原因是，限购之后的这批需求已在此前几年逐步消化，太多纠纷“病毒式”传染让买家需求减少，而且纠纷丛生也导致官方从2013年起在实际操作中收紧了房产分割的政策，最近两年能出现在市场上销售的旧楼改建格仔铺和公寓，已很少见。

    尽管如此，早几年因此结下的沉疴远未消解。

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