这个十一，有一项数据统计，说去日本的游客最多，而其次是韩国，去香港的游客最少，比去年跌了15-20%，排斥大陆人，让香港的旅游陷入萧条。而对土豪客户的强烈排斥，也让香港人自酿恶果，商业地产已经全面陷入了被动。2014年后，世界上最贵的商铺，罗素街商铺的平均年租金下跌6.8%，将全球最贵街道让位于纽约第五大道。而高力国际指出，2015年上半年香港零售业销售总值同比下跌1.6%，其中奢侈礼品、珠宝及手表销量急跌15.9%，中环、铜锣湾、尖沙咀及旺角等传统购物的街铺租金难免受压下跌，降至2011年中的水平，单是今年上半年租金已跌了10.5%。

  从商家来看，更是危机重重，Coach提早两年迁出中环皇后大道中旗舰店。原因说的很直白，租金高，业绩差！人家明确说了，就是中国大陆游客少了，所以导致销售下滑。直到最近才有消息说，阿迪达斯接下了这片店铺，但阿迪只愿意付出6折的租金，每月只有434万港元，有港媒8月初时报道，包括古驰母公司开云集团以及奢侈品集团路易·威登、普拉达等都表示，在这样的情况下， 如果香港房东再不减租，那么他们就将集体死给你看。大不了爷不跟你玩了。商铺的租金下滑，从一个侧面也反映了香港的商业出现了衰退，香港7月份零售额同比下降2.8%。于是一个逻辑产生了，大陆游客减少，销售出现了问题，然后商家不干了，纷纷撤摊，最后不得不减租。

  大家知道，如今的香港，几乎没有工业，所凭借的也就是商业和金融，而商业出现问题之后，住宅又怎么样呢？

  一个数据也再次发出了预警，8月香港楼市交易量同比下降了37%。香港房价与地产商股价比创下1998年香港楼市泡沫破裂以来最高。瑞银和巴克莱甚至预计未来两年，香港楼市两年内下跌30%。另外，按照香港的一贯操作思路，如果美联储加息，香港政府也会提高利率，那样的话，对于住宅市场将是雪上加霜。美银美林预计，美国加息，会让美国10年期国债收益率明年将上升至4％。“如果这个假设成立，香港住宅收益率也随之上涨，而租金收入保持不变，那么房价需要至少下跌24%才能让住房收益率从当前的2.8%上升至4%。换句话说，如果国债收益率上升，那么从投资的角度来讲，投资房地产，真心不如去买美国的国债。所以，失去了收益上的比较优势，房地产显得造血优势不足，那么他其实已经变成了一个击鼓传花的游戏，或者干脆说成了一个没有主观故意的庞氏骗局，就是纯粹的博取利差，投资房地产的唯一理由变成了希望有个更傻的傻子，在后面接手，以更高的价格买走。从这个角度说，其实跟炒股票已经没什么区别了，所不同的是，炒房地产的流动性更低，只要你想卖的时候，不一定能卖的掉。

  香港的房地产是经历过周期波动的，1997年开始，香港楼市经历了一波惨痛的调整，房价跌了三分之二，一直跌到2003年，才回过神来。而当时的画面也跟今天非常类似，那就是从商业地产开始的，1996年开始，1000多间店铺清盘破产，然后转过年来，住宅就开始了暴跌。很多香港人在这一波的楼市暴跌中，赔的血本无归。甚至很多明星都因此破产，资金链断裂。当时，其实也没出什么限购、摇号一类的政策，就是董建华说了一句话，未来香港每年要建85000套新住宅，其中50000公屋，也就是保障房，换句话说房地产调控很简单，没必要折腾十年，只要你真想降房价，只需要增加了供给，就会让房价出现了暴跌。

  最后说完香港，那我们要说说跟香港一街之隔的深圳呢？跟深圳很近的广州呢，业务经济很像的上海和北京呢？其实大陆的商业地产租金也已经很高，甚至已经比美国还高，这么高的写字楼商铺成本，显然对于商业经济的发展是十分不利的。看看潘石屹们的股价，大概就知道了，这种商业地产已经给出了超高的股息率，但仍然无法吸引国际投资者的关注，已经很说明问题了。关于房地产的这场瘟疫，虽然我们在极力的避免，但反过来也进一步催大了泡沫，扩大了核爆的能量，现在唯一能确定的是，这个炸弹一定会爆，至于什么时间会爆，会从哪开始爆，这些都还不确定，但已经闻到了火药甚至血腥的味道。香港、香港的商业地产会是引爆桶吗？

  没有人能避免周期，更没有只涨不跌的投资品，现在你不相信，只是大陆的房地产还没有经历过一个完整的周期。

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