随着港珠澳大桥建设、横琴自贸区敲定等众多利好袭来，近两年，不少上市房企都相继进军珠海。对于上市企业而言，在当前全国楼市普遍不景气的背景下，珠海的楼市表现向来较为稳定，成为投资的首选区域之一。业界人士预计，随着越来越多的开发商进入珠海，未来珠海的房产格局也将逐步被影响和改变。

  进驻布局

 以拿地或收购方式杀入

  在过去两年不到时间里，共有包括富力地产、奥园集团、金朝阳集团、恒大集团、绿城集团和碧桂园等六家上市房企首次进入珠海。

  2013年底，横琴一宗占地面积11466.29平方米的办公、酒店、商业用地拍出。楼面起拍价为4200元/平方米，最终由广州富力地产股份有限公司以底价4200元/平米、总地价4 .2亿元竞得。该地块容积率达到8.7，算下来总建筑面积将近10万平方米。

  去年年中，珠海三大国企之一的九洲控股集团与上市企业绿城集团联合打造的九洲绿城翠湖香山在珠海亮相，该盘位于珠海情侣北路，唐家翠湖高尔夫果岭之间。作为绿城集团进驻珠海的首个项目，总用地面积约78万平方米，计划分五期开发。

  今年，已有四家上市房企首次高调进军。5月，奥园广场项目举行奠基仪式，首次进军珠海。项目位于香洲旅游路东侧，梅界路南侧，占地面积7.8万平方米，建筑面积约43万平方米。同样是5月，恒大集团收购毗邻主城区的坦洲地王项目———长信时代，改名为恒大名都，强势进军珠海市场。至今两次开盘，都创下当日售罄成绩。

  今年8月，市区“起价地王”开拍，成交楼面地价拍至17600元/平方米，成交总价拍至6亿元，由鹤山市共和碧桂园房产开发有限公司竞得，标志着千亿级房企碧桂园进入珠海。早在2007年，碧桂园就尝试过在珠海拿地未果。

  今年9月，香港上市房企金朝阳地产(中国)在珠海首个项目———誉名都亮相，将为珠海带来港式休闲优居生活。

  原因解析

 “与其他三四线城市不同”

  上市房企为何热衷于进军珠海？部分企业官方的回答是看好珠海这座城市的前景。如碧桂园相关负责人表示，珠海作为改革开放初期快速发展的经济特区和重要城市，其独特的地理位置跟宜人的居住环境。相信无论是碧桂园还是其他房企，在任何时候都对珠海的发展前景跟潜力有着无限的遐想。“进军珠海，绝不是企业简单的一个念头，而是在碧桂园集团2015年‘巩固三四线，进军一二线’战略布局下迈出的一大步。珠海已被公司列入19个重点‘二线城市’范畴，是公司战略部署的重要城市之一。”

  在奥园跨境电商集团副总裁、商业开发公司总经理张俊看来，珠海所处的城市区位较好。此外，这么多年来，珠海的供地节奏把握得比较好，土地供应一直都控制在一个相对合理的量。再次，珠海是个宜居的城市，是很多外地人置业的热门区域，部分项目外地购房者能达到50%以上，不管是居住的需求，还是商业的需求，都促使珠海的市场处于良性状态。

  珠海楼市到底有多稳健？统计局数据显示，除2008年以外，珠海自2007年至今，每年的商品房成交面积都超过200万平方米，部分年份甚至突破300万大关。楼价方面，从2007年的均价“6字头”一路上涨到如今的均价超过1 .3万元/平方米。相比于大起大落，开发商更钟爱稳中有涨的市场。

 格局变动

 深圳派和广州派的角逐

  事实上，早在2006年前后，以万科、时代、金地、招商为标志的外来一线品牌房地产企业纷纷布局珠海。如今，新一波浪潮来临，对于珠海现有的楼市格局又有怎样的冲击？

  珠海资深地产人———大家地产董事陈志指出，此前，珠海第一批进来的大型房地产公司以总部在深圳的开发商为主，如万科、金地、中海等。深圳开发商擅长的是丰富多彩的产品，所以在2011年之前，进来珠海的大开发商项目基本上开发规模都不大，以中小型项目为主，大型项目并不多，可见，深圳开发商对珠海的态度是步步为营。

  不少广州开发商的风格是大规模圈地造城，这与珠海近年来的土地供应现状并不符合。近两年，总部在广州的房企陆续进入珠海，如富力、恒大、碧桂园、奥园等，所以，未来珠海的外来开发商可以分为两派，一派是早些进入珠海的以深圳为基地的开发商，他们会更加进取地拿地；另一派是以广州为基地的开发商，能不能拿地不仅取决于价格问题，也取决于企业发展战略的改变。随着越来越多的开发商进入珠海，未来的房产格局将逐步被广州为主的开发商影响和改变。

  另一方面，广州开发商能不能在珠海立足，取决于集团发展战略的调整和转变，不是把珠海变成可以造城的城市，而是把珠海变成含金量最高的城市。“香洲区和高新区几乎已经没有纯空地，2015年，市政府颁布了14条旧村改造是仅有的完整的可供土地的来源。旧村改造与七个大型房地产合作，其中有本土的华发集团、格力地产，还有不少总部在广州的开发商，这意味着，2007年前珠海房地产发展是由本土企业主导，形成以本地市场为主的刚需格局，2007年至今珠海房地产发展是由深圳企业为代表，形成以产品创新带动增量客户的改善居住格局，2015年后他预估珠海房地产发展会以本土龙头企业和广州开发商通过旧改提供优质土地，最终形成珠海物业资产贵重化的格局。

 金朝阳(中国)销售策划总监陈毓宏观点

  珠海确实显现出很大的不一样，在我们还没有正式开盘之前，就有很多人来问，甚至我们的销售方案还未定出来，就有人过来认筹了。房地产市场好时，感受不出差别，但市场不景气时，三四线城市的情况就会差一点。而珠海与其他三四线城市不一样，所以企业主力会放在珠海。

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