自从8月北京别墅单月成交重回400套高点后，业内也期待“金九银十”出现供需两旺的局面。但最新数据显示，9月别墅市场后继乏力，成交量跌到354套，但量跌价涨，9月收金达到39.6亿元。10月，北京预计入市楼盘为36个，其中别墅项目就有6个。业内人士预计，由于有十一假期的因素，10月别墅成交量或和9月持平，但整个四季度的成交量有望冲高，出现“翘尾”行情。

  成交：少签63套，均价涨2099元/平方米

  据亚豪机构、北京市住建委网签数据显示，9月北京别墅销售总金额为39.62亿元，当月共签约354套，环比8月减少63套；成交均价达34664元/平方米，环比上涨2099元/平方米。

  据悉，9月一批高价房源集中签约拉高了均价，如孙河板块的泰禾·北京院子签约10套，均价为67000元/平方米；首开·琅樾签约7套，均价为42000元/平方米。此外，大兴板块的鸿坤·林语墅签约14套，均价为5万元/平方米。

  亚豪机构副总经理高姗表示，9月成交量下跌，一方面是因为胜利日、中秋节等放假，网签受到影响，另一方面通州市场自8月15日区域升级限购以来，符合购房条件的客户骤减，前期爆发的成交逐步释放下，通州市场网签量持续下跌，也使别墅市场总体成交出现下跌。

  也有通州别墅开发商对记者表示区域发展前景较好，看好后市。9月20日，位于通州区耿庄桥附近的V7九间堂开盘，开发商相关人士透露，当天推出46套房源，联排叠拼户型面积为220-410平方米，价格约为1000万元/套，目前认购额达5亿元。

  但昌平区一个别墅开发商则表示，“认购金”弹性太大，项目的实际销售情况还得看其未来2个月的网签量。

  展望：十一成交15套，冲刺10月

  今年十一期间北京别墅市场的销售成绩亮眼。北京住建委网签数据显示，10月1日-6日，全市别墅房源签约15套，销售金额1.19亿元；而去年10月1日-7日签约仅9套，收金0.62亿元。

  业内人士表示，由于有十一假期的因素，10月别墅成交量或和9月持平，但整个四季度的成交量有望冲高，出现“翘尾”行情，因为经历了2014年低谷后，北京别墅市场从今年4月开始回暖。

  记者获得的数据显示，截至9月，今年别墅房源总签约量已达到2527套，而2013年、2014年同期分别为2349套、2159套；受此影响，别墅开发商的推盘热情也持续高涨。

  10月，北京预计入市36个项目，其中别墅项目就有6个，包括华远和墅、长安府、恒大书院等别墅项目都计划在10月入市。

  业内人士指出，随着今年大批500万-800万元/套的老牌别墅房源被消耗，新推出的别墅房源由于地价较高，出现了单价大幅上涨，高端别墅竞争激烈，各项目的蓄客期都拉长了，很多别墅项目虽然宣传9月、10月入市，但实际开盘时间会延后。“北京别墅依然保持着供应和成交的旺盛局面。”亚豪机构副总经理任启鑫如是说。

  ■区域看点

  通州区连续4个月成交量第一

  数据显示，9月北京别墅成交的354套中，通州区仍以84套的成交量排名第一，占全市成交量的24%，成交均价达到30539元/平方米。

  业内人士指出，虽然8月15日通州执行“升级版限购令”，但别墅网签速度比普通住宅更慢，一般要两个月左右才能体现，所以9月通州的成交仍较高。

  据了解，这已经是今年6月以来，通州区连续第四个月成为北京别墅市场成交第一名。高姗表示，从2014年的数据看，通州别墅的月成交量最高就在40套左右，而在今年5月通州利好频传之后，区域的热销别墅项目如旭辉·御锦、融科·千章墅等，单月的签约量就在40套以上，可见区域的热度。  

  而随着限购之后增长乏力，通州的签约量正逐步下跌。数据显示，6-8月通州区签约的别墅房源分别为130套、120套、109套，9月则跌破百套大关，当月签约84套。

  高姗表示，目前限购前夜的集中认购已基本消化完毕，通州区对于整体市场的支撑力将快速减弱。

  值得一提的是，由于销售单价相对较低，昌平板块的别墅项目在9月销售旺盛，当月共成交73套，仅次于通州。

  ■ 10月看点

  多个“地王”别墅新盘亮相

  除了10月预计入市的6个别墅项目外，10月还有一批“地王”别墅新盘亮相。如位于东坝的保利首开·天誉、位于石景山的远洋天著春秋等项目，其售楼处都将在10月开放，正式开始蓄客。上述项目由于地价高昂，业内预计销售单价都将逼近10万元/平方米。

  记者从保利了解到，保利首开·天誉的售楼处在10月正式开放，据悉，天誉共28栋楼，116套房源，联排户型为300-375平方米，叠拼面积则为160-360平方米，目前开发商还未披露定价，只称“非常有性价比”。

  作为今年远洋在北京最重要的高端项目，位于石景山八大处公园西南的别墅项目“远洋天著春秋”，目前正在抓紧打造园林示范区和售楼处“玖处”，预计10月中下旬正式开放，项目预计年内入市，产品为平墅、联排、双拼，1500万-5000万元/套。位于昌平的新盘凯德·麓语也正式开放售楼处，预计售价为1000万-1500万元/套，较有性价比。

  业内人士表示，目前虽然吸引眼球的是价格高昂的顶级别墅，但市场真正的成交主力仍然是中端改善型别墅，因此，在新盘高调亮相下，老牌别墅也纷纷推出升级房源抢客。 比如位于昌平沙河板块的老牌别墅项目龙湖滟澜新宸，预计10月加推升级版产品，350-410平方米的联排别墅，总价999万元/套起。

  专家表示，在北京推出大量保障房的背景下，开发商上报建委的预售价格即使再高，基本上也能获批，但目前北京最好卖的房子总价是在800万-1200万元的改善型住宅，预计别墅新盘市场将竞争激烈。

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