近期股市震荡,各种“宝宝系”理财产品收益也在下跌,在投资渠道少的状态下,大家又把目光投向楼市,但投入高而租金回报率却不断走低的印象还停留在大家脑中,曾有人算过一笔账,100万元存银行的利息还高过买房收租金,买房收租金的投资方式不划算,不过,近几年这种状态又慢慢发生了变化。根据中原地产监测的白云、番禺、海珠、荔湾、天河、越秀6个区域45个板块的269个中高档住宅楼盘的实际成交租赁价格显示,住宅租金投资回报率有所回升,到2015年6月,租金投资回报率超过3%(相当于银行一年定存利息)的楼盘达到26%,比去年同期的13%的比例增长了13%,业内人士表示,这也意味着投资住宅吸引力会有所增加。

8个月4次降息

租金回报跑赢存款利息

从2011年2月到2014年11月,银行一年期存款利率都在3%以上,最高到达3.5%,而同期住宅租金投资回报率则多在百分之二点几的水平,存银行的收益确实好过房产租金收益。今年随着房贷政策放松,楼市回暖明显,而央行8个月内4次降息,在对贷款基准利率下调的同时,也对存款利率进行了下调,银行一年期定存的利息从3%以上降到2.25%左右。而租金却在悄然上涨,使得住宅租金投资回报率也有所提升。

据中原地产租赁指数和价格领先指数,住宅租金回报率在2004年几乎接近8%,而2014年高房价下,租金回报率最低接近2.4%。2015年第一季度房价下滑,4月份,租金回报率达到2.7%。从中原地产监测269个样本楼盘来看,2015年6月有26.8%的楼盘投资回报率超过3%,高出2014年6月13.4%,可见目前租金回报率有好转趋势。其中,珠江新城的公寓租金回报率基本超过3%。

从租金回报率最高的10个楼盘的数据来看,珠江新城的领峰租金回报率高达4.6%。据中原地产隽峰分行高级营业经理郭亚锋介绍,领峰的租金回报在珠江新城属于表现较好的,一房月租金大约在8000元左右,售价约320万~340万元,比珠江新城一般一房租金高近一倍,主要是一房面积比较大,有80平方米左右。事实上,珠江新城的公寓租金基本都能达到100元/m2左右的水平,地理位置好,装修高档,面积相对较小的单位需求旺盛,这类公寓一般为一房一厅,每周有1~2次统一打扫卫生,非常适合社交生活丰富,居家时间较少的单身白领居住。对投资客户来说,投资公寓总价相对少,出租率高,租金投资回报也较为有保障。住宅投资回报提升主要是因租金在上涨,今年以来珠江新城租金约有10%左右的上涨。

中原地产研究部客户主任熊小洪表示,租赁市场相对是较为“刚需”的市场,预计下半年需求量会保持平稳,但由于租赁市场与买卖市场高度关联,而下半年二手住宅市场成交量价都有望上涨,因此租赁市场租金或会随着租盘减少以及成交价格上涨而上涨。

一手回报率偏低 二手性价比更高

商业公寓售价难涨租价尚可

近期,南沙、黄埔商业公寓销售行情相当不错,业内人士表示,从目前已经进入二手市场商业公寓来看,其升值缓慢,不过租金尚可,面积差不多的小户型商业公寓与住宅公寓租值其实相差不大。目前,很多人将目光投向首付几十万,不限购不限贷的商业公寓上,虽然回报率偏低,尤其是一些新兴区域公寓,还需持有相当长时间才能看到收益。不过市场变化难说,例如福建就出台促进去库存的新政,允许开发商根据市场情况主动调整项目类型和户型,尤其是允许房地产项目转型,意味着商业项目不好卖,可以转成住宅性质。

3.1万买两年后3.3万难卖

卢先生前年底以3.1万元/m2左右的优惠价格购买了珠江新城一套110平方米左右商业公寓的现楼尾货,很快以7000多元的租金放租,投资回报率不到3%,今年因急需资金,卢先生将公寓以3.3万元/m2放售,不过一直难以脱手。

商业公寓并不像同地段的住宅带优质学位,加上是商业性质,本身价格已较高,市场需求量和交投活跃度都比不上住宅,因此近年商业公寓价格涨幅不大。如保利中环国际公寓成交均价与前两年基本持平,三木国际公寓近一两年价格上涨较缓慢。不过,近三年这些商业公寓租金却逐年上涨。2012年时保利中环国际公寓租金约80~90元/m2/月,2013年约90~100元/m2/月,如今已上涨到100~110元/m2/月,年均涨幅10%左右,时代you公寓近三年来租金年均上涨8%左右。

合富置业名门分行主管卢炼炼表示,珠江新城二手商业公寓的价格比住宅公寓要便宜一些。不过,面积差不多的小户型商业公寓与住宅公寓每平方米的租值其实相差不远,而单价稍低的商业公寓在租金回报上会高一些。但由于住宅公寓带有学位,因此不少买家都有买学位房然后放租的打算。

珠江新城的住宅公寓当中,铂林国际公寓目前较受市场欢迎,租金回报率在3%以上。其中,36~38平方米的复式小户型,二手售价约155万~160万元,租金约4300~4500元/月。50~55平方米两房一厅二手售价约200万元左右,租金约5500~6000元/月。

卢炼炼表示,铂林国际公寓租售客户群中年轻白领占70%,主要因为铂林国际公寓是区域总价相对较低、有复式设计且有学位,对预算不宽裕的年轻白领来说,性价比较高,门槛较低,可投资自用。珠江新城的商业公寓中,如盈丰、盈力等45~50平方米商业公寓售价约130万元,月租约3600~3800元左右。

投资二手公寓性价比高

中原地产商铺部高级营业经理王雷表示,近期南沙、黄埔、番禺一手商业公寓成交行情相当不错,价格在1.2万~1.3万元/m2,地铁上盖型的公寓,虽然其租售行情可能还需要等待相当长的一段时间,以持有为主,但其发展潜力不错,而且主要是投入不高,在投资渠道有限的情况下,还是能吸引投资客的,不少公寓都有客户一次购买几套的情况,因此此类公寓可以买来用于办公,相比写字楼其使用办公成本更低。

与一手商业公寓相比,投资二手商业公寓性价比更高,较适合追求稳定月租金的投资客。相对而言,二手公寓单价便宜,小户型总价低,如越秀区许多商业公寓租金回报率能达4%~6%,回报率不差。如有多个公寓项目可选择,首先是要看地段,地段不同,商业氛围也就不同,这决定了公寓本身的价值和租赁活跃与否,直接影响投资收益,另外选择公寓时还要留意其税费。住宅二手交易可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税,各项税费相加通常达总价10%~14%。

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