2015年无疑是中国房地产发展史上特殊的一年，在不到半年时间里，管理层连续发布了五项刺激房地产市场发展的政策，以求带来房价的增长和房地产行业的复苏。每一次刺激政策的出台，舆论都是一片叫好声，以为房价将要上涨，房地产行业将一扫低迷的态势。但事实上并不是想象的那么好。

“3·30”新政，对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

同一天，财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限从原来的五年降至两年。

贷款利率的下降，也降低了购房融资的压力。今年以来，央行已经连续四次降息，按照最新商业贷款利率，五年期以上利率将至5.15%。

8月27日，商务部网站发布通知，除了还在实行限购政策的城市，境外人士在国内购房的套数已经不受限制，对于外籍人士在境内购买住房的限制十年来首次被打破。

8月31日，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

9月14日，房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。

然而，如此大的刺激力度，并没有带来预期的效果。以北京为例，据统计，9月上旬新建纯商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%。“金九银十”的首周，成交数据不升反降，这令业内人士纷纷担忧，表示未来并不看好“金九银十”的北京楼市。

从二线城市的情况看，以杭州为例，楼市并未出现火热现象。其实，这里说杭州，最主要的原因就是这座城市投机需求旺盛，这里是中国民营经济最发达、投资观念最开放的地区——浙江省的省会。但是，2011年后温州领跌全国，杭州也比较低迷，尤其是2014年部分月份，杭州房价领跌全国。

有专家称，浙江的经济发达程度，决定了它的楼盘不可能长期低迷；北京是全国政治经济中心，房价未来也将持续上涨。但实际情况并不是如此乐观。据机构统计，中国现在待售和在建的住宅很可能需要7年多时间才能消化完。从长期来看，潜在购房人口缩减是更令人担忧的挑战。今年以来，中国购房年龄人口数量将开始下降，居民收入水平没有得到有效提升，因此，购买力出现严重的结构性短缺。

历史上也有类似的，由于人口红利消失导致房地产市场波动的例子。最明显的就是日本的房地产市场，其劳动年龄人口从1992年开始下降，一年后，日本房地产泡沫就开始破裂。

一轮一轮的救市政策之后，楼市需求已大量透支。今年 “3·30新政”以来，在前期积压的需求和房企营销的合力下，大中城市房地产市场成交量价出现了回升；需要注意的是，这种回升以及需求的集中释放，带来的往往是市场需求的透支。如果投资者据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面，自己的财富将陷入万劫不复之地。

此外，从投资者的预期心理看，在房价一路上涨的时候，任何抑制房价的政策都是助燃剂，因此才会有越调控房价越高的市场反映，因为大众的预期是价格上涨。而随着房产过剩成为了事实，高房价、高贷款利率和低租金回报率让房价难以再度疯涨，由此楼市调整的周期开始，房价上涨预期变成了调整和下行预期；而这种预期一旦达成共识，大家当然只会驻足观望，等待房价触底。

最后，笔者期望每一位投资者在投资过程中，多一些对市场规律的认识和对未来趋势的考察，不要人云亦云，从而将自己的财富置于一个危险的境地。看透房产投资的本质和房产市场的走势并不是容易的，但却是每一位投资者都要努力去实现的。在这个过程中可能会迷茫，可能会痛苦，一旦经历过这个过程，就能找到真正值得投资的项目，从而实现财富的持续和稳定增长，为财富的守护和传承打下坚定基石。

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