8月的海南气候非常炎热，从海口美兰国际机场出发，四处都是旅游的人群，一片热闹之情。从海口坐高铁到琼海的路上，风景开始出现一片荒漠，人气开始慢慢减弱。从琼海高铁站坐上出租车到市区的路上，周围的楼盘林立，但是四周人气却并不旺盛。

  “几年前因为博鳌的概念琼海开始大量出现楼盘，其中价格也开始上涨，但是价格拉上来以后很多楼盘就已经陷入滞销了，目前销售并不算理想。”海南我房网创始人林志标向《第一财经日报》记者表示。

  在健康、医疗产业不断被资本市场热炒的时候，琼海很多楼盘都打着健康养生的概念，对于海南这样的自然环境而言，养老显然是一个不错的地方。申银万国此前 发布数据显示，目前有超过13家企业选择转型医疗产业。包括阳光城、恒大、绿城、宜华地产、世荣兆业、运盛实业等都在尝试转型养老和医院等行业。

  但是这个市场目前究竟怎么样呢?《第一财经日报》记者近日走访海南博鳌了解到，目前国内医疗地产还处于萌芽期，而真正可以实现医疗、养老的地产的更是少之又少。

  季节性空城

  坐落于博鳌滨海度假区的“佰悦湾”，主楼正面对海，4楼以上的每户阳台都可以看到海景，主要针对现在环境污染、雾霾、亚健康、慢性病、老龄化问题，通过 房地产的角度，打造集旅游度假、居住、康复、养生、养老、投资为一体的国际化高端康复养生社区。这个社区包括商场、星级酒店、医院等在内的设施都由小区自 主配套。

  8月的一天，记者走访上述项目，售楼大厅除了记者以外没有任何客户。

  “我们下了班就去楼盘配套的游泳池游泳，现在还没有业主，看房的人也不多。”销售人员小刘(化名)告诉记者。

  记者进入小区看到，里面的设施非常新，虽然是下午但是里面非常安静，除了高楼传来的装修声以外，几乎没有任何杂音，也并没有看到任何业主或是其他的看房人员。

  与多数的旅游地产类似，佰悦湾主推“温德姆托管模式”的物业管理方式，主要的选择模式分为两种。第一种是每年自住14天，其他的交给楼盘物业作酒店式公 寓出租管理，利润六四开(业主占60%，物业占40%);另一种是自住140天，其余200多天交给物业打理，利润同样也是六四开，不同的是后者的水电煤 物业需要业主另外支付。

  “目前这里的客人来自北上广的比较多，现在我们的售价是每平方均价一万四，付全款还可以享受额外的九折优惠。”售楼处人员小刘一边向记者介绍，一边迫不及待的带领记者去感受可以眺望海景的样板房。

  记者看到，从厨房到卧室的装修都充满了热带风情，在阳台上可以看到不远处的海滩，以及正在建设的人工岛屿。“在家里的阳台上你就能看日出，而且这里所有 的家具，包括床、厨房用品甚至阳台上的躺椅都包括在房价内，您不需要再额外添置任何东西。”小刘向记者介绍，“这样的一套住宅只需70万不到，如果您采用 第一种方案，每年可以免费住14天，除此之外每年还可以享受房屋出租的收益。”

  虽然上述项目看起来那么华丽，但是该楼盘的销售量未超过50%，而这个项目的销量在当地已经属于非常好的。

  林志标向记者介绍，目前琼海一直存在季节性空城情况，在每年的冬天几乎很多楼盘都全部满员，很多客户都会全家像候鸟一样来海南“过冬”，而到了夏天这里就几乎没有了人。尽管如此，这里的市场还是不如人意，很多楼盘存在一定的滞销。

  医疗功能实现难

  《第一财经日报》记者多方采访获悉，虽然上述楼盘打着医疗养生的功能，但是真正的实现还是非常困难。

  “目前我们完成的是与北京999医院的签约合作，其中急救的部分已经谈好，届时会有内地的医生过来坐诊。”小刘向记者介绍。

  但是一线城市的医生会愿意过来吗?

  面对记者的质疑，小刘解释道，按照海南地区特有的“名医邀请模式”，他们考虑邀请来自北上广的医生过来坐诊，顺便度假，一般每次半个月左右，院方会提供 来回机票以及家庭住宿，也会有高额的"出诊"补贴，“在海口、三亚都是这么做的，内陆的医生都很愿意过来的。”小刘告知记者。

  但在这个规划拥有48000平方米康复医院、4000平方米养身中心的小区内，仅仅依靠这个方案恐怕并不能满足其设定的医疗需求。对此，小刘也承认，截至目前，除了与北京999医院的急救中心已经确认了合作关系外，其余的医疗项目仍处于“纸上谈兵”阶段。

  事实上，要做一个小区的高档康复医院，它所需的投入在资金规模和难度上并不亚于小区房屋本身。多位业内人士认告诉记者，医疗房产更多的挑战则是来自于医疗硬件之外的软件配套：需要更多更专业的医生和专家资源，而这一点确实是非常缺乏的。

  从国家花大力打造却难以推进的社区医院配套就可窥见。第一是因为社保报销问题在基层社区难以全面推进;第二是是专家资源不足，普通的患者不愿去就诊，导致社区医院就诊率不高，因此留不住优秀的医生，导致恶性循环。

  “医疗地产是一个很好的解决中国养老问题的办法，无论是对于资本还是社会需求都可以实现双赢。”复旦大学经济学院院长张军对记者表示，“我们都知道现在国家社保还会有段时间处于"空账期"，通过其他方式手段来解决医疗问题对于国家来说也是需要的。”

  盈利困局

  中国指数研究院的一份报告指出，近十年我们人口老龄化进程明显加快，未来20年中国老龄化进入加速阶段，预测到2030年60岁以上人口占比将接近30%。可以说，整个市场目前是一个蓝海。

  但是我国却面临了一个“未富先老”的阶段，欧美一些发达国家在进入老龄化社会时，人均GDP在1-3万之间，而我国现在人均GDP也才5500美元，人均收入直接制约了人们对于医疗养生类地产的需求。

  虽然上述项目由于自然景观的不可复制性，项目定价和议价能力高，但是由于项目的季节性强，设施及服务享受不频繁，因此导致开发商前期投入大、回收周期 长。目前看来，这类地产的盈利模式包括住宅销售、设备租用和提供服务三大块，但是由于整个市场的关系，目前在销售端就已经出现了供过于求。

  林志标则表示，目前国内的旅游岛还比较年轻，中国人也才慢慢意识到健康和养生的重要性，目前博鳌也开始做医疗示范区，未来随着配套设施的完善，相信这里面也会有更多的客户过来，。

  早在2013年，国务院就正式批复设立海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区的总体规划和控制性详细规划，意欲将海南打造成我国旅游医疗产业的“探路者”。在 该“先行区”中，可以享受包括加快医疗器械药品进口注册审批、适当降低部分医疗器械和药品进口关税、拓宽境外医师职业实践、允许境外资本举办医疗机构等9 项特别优惠政策，但是目前该园区仍在筹建。

  “毕竟海南的环境很好，对于很多慢性病确实可以有好转，这里面还是蓝海。”林志标表示。

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