根据国家统计局最新公布数据,7月份商品房销售面积同比继续增长,而且增速从6月份的16%上升到了18.9%。1-7月份的累计增速,也从上半年的3.9%增加到了6.1%;l-7月份,商品房均价同比上涨6.9%,比上半年扩大1.0个百分点。由此是否可以判断,楼市开始全面回升呢?笔者认为,对此应保持谨慎乐观,需求驱动下的房价反弹已现疲态,销售增长动能在减弱,销售回升的利好无法延伸到新开工和拿地环节。

从全国商品房均价看。尽管7月商品房均价环比6月上涨3.8%,但明显低于过去5年6.6%的均值;百城房价连涨三个月,但涨幅全面收窄。与6月相比,百城中7月房价环比上涨城市减少7个,涨幅在1%以上的城市减少2个。环比下跌城市增加7个,跌幅在1%以上城市增加5个。前期房价涨幅过快的重点城市,房价已经开始回调。中原地产数据显示,自7月份以来,深圳二手房挂牌报价连续5周下滑。

政策面“空窗”也是制约销售持续增长的因素之一。从去年“9·30”新政开始,楼市已经持续回升了三个季度,且回升势头很强,全国商品房销售面积从1—2月下滑13%迅速逆转到1—7月上升6.1%,这中间,一揽子政策刺激功不可没,过去10年布局的楼市紧缩政策在上半年“一股脑”退出、降准降息轮番登场、各地救市之频繁和力度之大史无前例。

但进入7月份以后,无论是国家还是地方层面,房地产刺激政策该出的都出了,楼市处于政策“空窗期”;货币政策宽松出现“脱实入虚”负效应。加上CPI回升,制约了进一步宽松的空间,“降准降息式”的宽松没那么频繁了;股市财富效应全面衰减,深州楼市近期全面回调就是例证。近期,央行推出新一轮汇改,未来人民币持续小幅贬值的概率上升,资金流出增加,资金面紧缩也影响楼市需求。

需求集中的重点城市销售回落。可能将拖累未来几个月全国销售规模增长。更为重要的是,即便全国销售回升,但利好也无法延伸到新开工和拿地回暖。新开工和拿地不景气,或意味着开发企业对未来较为悲观,减杠杆趋势明显。今年以来产业资本退出房地产的案例不断增多,龙头房企向多元化经营转型。另外,即便大力度扶持,经济重镇和二线城市密集的东北,今年以来楼市供应过剩、房价下跌的局面仍难以改观,背后原因是产业落后且升级缓慢、居民收入水平低、人口老龄化且大量流失,这些内在问题对楼市的冲击是中长期的,在很多中西部省份均存在,这或是新开工和企业拿地持续“冷冻”的重要原因。

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