REITs在国内正被实践，鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金获批，万达联手快钱发起了一款名为“稳赚1号”的“Pre-REITs”产品等。然而，从投资属性、运作安排、税收政策等方面来看，我国的REITs产品尚有很大的完善空间。

近日，中房报专访了盈石集团研究中心总经理、皇家特许测量师学会中国商业地产专业委员会主席张平，解析REITs在中国的发展现状。

中国房地产报：目前中国REITs的发展现状是怎样的？

张平：REITs是全球解决房地产流通性的重要金融工具。截至去年的二季度，全球有超过450只REITs在公开市场交易发行，总市值已经达到1.7万亿美元。其中，美国占比最大，占了35％；排名第二的亚太地区达到28％。目前，美国、澳大利亚、荷兰、法国、英国、日本、新加坡、中国香港等32个国家和地区建立了REITs市场，专属法律也已经形成。

中国内地REITs环境并不成熟。中国内地第一个与REITs有关的产品是2003年法国欧尚天津第一店，但严格上说这款产品只是在结构上模仿了REITs，是一个房地产信托产品。近一年，内地REITs的步伐加快，例如中信起航REITs、苏宁REITs、鹏华前海万科REITs三个类REITs产品被批准挂牌上市，说明政府也在积极推进资产证券化的步伐。

中国房地产报：为什么你认为目前内地市场上大多数发行的只是类REITs产品？

张平：真正意义上的标准REITs是通过物业或者抵押贷款，直接投资于房地产的一种资产证券化的产品，一般以公募形式在主要交易市场发行，具有高度流动性。收益来自于两部分，一部分是租金收入，一部分是来自于房地产升值。这些收入大部分将用于发放分红，且享受一种特殊的税收优惠政策。我们纵观中国内地REITs发展历程，没有一个REITs全部满足这些标准。

首先，从投资属性来看，标准的REITs是股权性质的投资，房地产信托是债权性质的投资。从流动性来看，标准化REITs是标准性的金融产品，是有一级市场可流通的，产品周期大概在8~10年；从收入分配的角度来讲，成熟的REITs市场，90％的REITs收益都分给了投资者，而房地产信托分红必须要履行当时的债权合同；从运作方式来讲，标准化REITs市场重视的是后期经营，后期管理，但房地产信托的运作方式是资金提供加资金监管，这个有本质的区别；在税收的安排上，标准的REITs在市场上一般都可以免交所得税，但对于房地产信托，我国没有专门的税收优惠政策。

中国房地产报：那么内地至今未发行标准化的REITs原因何在？

张平：主要原因在于五个方面：一是内地缺失一个专属立法，一个对REITs监管机制和信息披露机制的规范。现阶段我国REITs从产品的设计、资产结构、运营，到收入分配、利润分配、税收优惠，各个方面都处于无法可依的状态；第二是税收，标准的REITs在市场上一般都可以免交所得税，但是在中国内地REITs面对的就是税收无优惠，双重征税的窘境；第三，标准的REITs在市场上，如美国的REITs市场和股市是一个正相关的概念，但是当下REITs在中国内地没有专属法律，主体地位不清，REITs产品的风险和收益处于一个严重不平衡的状态；第四，过去10年，开发商建房的主要目的不是为了经营，而是销售，这导致真正适合长期经营REITs的优质物业较少；第五，REITs整个产业链从前期的产品设计，到资产的管理、配备，到运营的调整，甚至到再管理、再投资、投后管理，整个产业链中，人才是非常的奇缺的。真正懂REITs的很少，每个环节的专业人士更是极其匮乏。

此外，REITs在中国内地发展也面临最大的几个障碍。一是引导性政策缺失，二是金融市场不完善，三是回报率低。这些都是阻碍REITs在内地发展的因素。

中国房地产报：未来中国内地REITs市场的发展机遇在哪里？

张平：首先，政府应该尽快完善政策以引导行业，并做好监管工作。其次是专业组织应该协助政府制定政策，加强社会专业性培训。第三，开发商、金融机构、专业市场顾问也需要积极参与。所以，推动中国标准化REITs，不是单是政府是事情，需要我们每一个从业者的努力。

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