林凡（化名）在上海从事房地产中介工作已有四年，在高温持续的7月，他的工作也变得越发忙碌。

林凡告诉中国房地产报记者，7月份本应该是市场淡季，没想到看房的顾客络绎不绝，成交量也比往年高出很多。“如果业绩一直这样好的话，或许今年就能实现为自己买一辆车的目标。”

“淡季不淡，主要是受到前期各类政策的持续影响。”中原地产研究部高级经理卢文曦告诉中国房地产报记者。上海7月楼市延续了6月新建商品住宅交易量超过140万平方米的好成绩，再加上6月末的降息利好刺激，短期内购买力进一步释放。而房企推盘的信心也并未减弱，从加推的项目来看，报价也都有小幅上扬。

据中国指数研究院数据显示，截至7月29日，上海7月住宅成交面积已超过160万平方米。本是传统淡季的7月，却创造了淡市“奇迹”。

林凡回忆，过去每年的7月都是他们最清闲的时候，今年算是他工作以来最忙碌的夏天。“听同事说在这个季节能有这么多生意，除了2009年，好像就再没有过。”

淡季不淡

自今年3月以来，上海受到首付比例调整、交易税费降低等一系列房产新政的影响，楼市成交量持续走高。7月份还没结束，成交量就已突破160万平方米。不只是7月总成交面积有所攀升，7月单日成交套数与面积也表现不俗。以25日为例，一天之内在上海全市就成交了560套住宅，总面积超过了7万平方米。

“因为楼市回暖，很多购房者都来咨询或看房，房价一直在涨，很多卖家都出现了买涨心态”。尽管房价比前几个月贵，成交量却一直在增长。”林凡告诉中国房地产报记者。

“受益于‘3·30’楼市新政以及股市资金的溢出效应影响，今年第二季度上海新房成交达到限购以来的峰值。”戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏认为，面临市场窗口，购房者抱着“买涨不买跌”的心态，纷纷积极入市，许多近期开盘的项目都表现不俗。

除了成交量持续走高之外，上海房地产市场的“淡季不淡”还体现在房价和地价方面。

“自6月以来，上海的土地市场就异常活跃,中环附近土地楼面地价达到每平方米3万元早已不足为奇，这也带动了新地块周边老项目的价格上扬。”德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示，中高端商品房的热销更是刺激了普通刚需购买者的心理，从而带高了新房成交量。

值得关注的是，在近期上海楼市飙升的成交量中，改善型新房占有较大的比重。瑞安房地产主席罗康瑞介绍，近期瑞安在上海的高端住宅项目交易成绩颇佳。“除了手中正在进行的项目，下半年我们还会继续寻找合适的土地。”

房地两贵

开发商积极推盘，购房者趁热入市。在房价上涨与成交量一路飘红的背景下，上海的土地市场也出现了“面粉效应”。

据德佑链家提供的数据显示，2015年上半年，上海住宅类用地的成交楼面地价为14373元，较去年下半年上涨12.8%，成交楼面地价也创下了2010年以来的半年度历史新高。

近期，上海外环地价呈现高速增长态势，成交楼面地价接近3万元/平方米，土地市场开启了“一地难求”的紧张模式。因为上海土地独具稀缺性，再加上房企纷纷转战一线城市规避风险，上海土地变得愈发抢手。为了有效地控制房价，上海市政府甚至放慢了推地节奏，导致土地市场呈现量减价升的局面。

市场的回暖激发了开发商的拿地热情，然而上海推地的节奏放缓与地价上涨，也让沪上开发商陷入了新房开发越来越高端化的局面。

来自中原地产的数据显示，上海新房成交比例中单价在5万元/平方米以上的中高端楼盘成交量，此前只占新房市场的10%~15%，而今年以来，这部分楼盘占整个新房市场的比例已经提升到19%。

此外，房价的上涨也受到了去化周期缩短的影响。同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，当一个城市楼市去化周期低于8个月时，房价将步入快速上涨通道。而当前上海楼市去化周期已经接近8个月。这也意味着，随着下半年市场去化速度的提高，市场去化周期将进一步回落，投资投机性需求或许将再次搅动上海楼市。

不过，易居中国执行总裁丁祖昱在预测上海楼市未来市场走向时，仍然十分谨慎，他告诉中国房地产报记者，“今年三季度开发商的日子不一定会好过。整体供大于求的情况并没有发生根本性的逆转，如果没有进一步的政策支持，这种高增长态势或将放缓。而最迫切的购房需求和最强大的购买力过去之后，开发商还需要重新理性地评估市场。”

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