“近期，多个‘商改住’(即商业立项项目被分割成住宅来销售的楼盘，以下简称商住)项目销售火爆，部分项目出现去化率超过90%的现象。”某知名房企营销负责人向《证券日报》记者透露，多个商住项目出现一个客户一口气买好几套，甚至将近20套的交易行为，其中包括通州区的个别商住项目。

实际上，限购政策将大量购房者阻挡在买房门槛之外时，北京商住公寓曾一度非常火爆。但当市场“冷静”下来，供需变化后，近两年商住产品一直难以突围，尤其随着产权年限越来越少，商住市场库存更加难以消化。

不过，6月份以来，北京商住市场出现明显变化，个别项目开始热销，投资客随之开始活跃。

商住房成交现小高峰

“通州区个别项目有一个客户买好几套的，在其它区域最近也出现了一人买10多套房的现象。”有市场人士向本报记者透露，这种市场现象曾在限购刚刚取消后出现过，但近两年已经极为少见。

无独有偶，据监测数据显示，7月下旬，位于昌平的商住LOFT项目水晶屿去化率高达92%，推出64套，认购59套，而且其均价环比周边价格上涨19%，达22000元/平方米；另外，位于大兴区的北京城建(600266,咨询)·北京密码项目去化率也达到60%，不过其销售均价为18000元/平方米，环比周边均价下降16.3%。

目前来看，通州核心区的商住项目也正在加入商住市场的战局。7月18日，通州富力中心首次开盘，推出两栋滨河公寓A3、A5，当日上午销售额破13.8亿元，300多套房源基本售罄，最高成交均价超过4.1万元/平方米。

“富力中心的公寓成交价格超过了开发商的预期，连项目本身的销售人员都表示非常意外。”某熟悉该项目人士向《证券日报》记者透露，在同一区域内产品性价比更高的保利大都会将在8月中旬入市，其销售均价预计在3万元-3.5万元之间，这一定价可能更接当前市场的“地气”。

“我们的定价与预期一致，整个项目商住公寓体量并不大，目前蓄客情况很好。”保利大都会相关负责人向《证券日报》记者表示，从近三个月通州楼市的表现来看，商住公寓的库存有所降低，成交量呈上升趋势。

据亚豪机构提供给《证券日报》记者的统计数据显示，今年6月份和7月份两个月，北京商住房分别成交了1463套、1731套，而今年前5个月，无任何一个月份单月成交量超过1000套。由此可见，商住市场成交量在不断攀升。

商改住市场存库仍巨大

事实上，鉴于通州运河核心商务区由于“政府搬迁”传言的预期，目前大量投资客对该区域商住公寓较为关注。上述市场人士向本报记者透露，通州运河商务区的个别项目投资客占比超过50%。而且从未来供应量来看，该地区过去两年出让的地块多为金融用地，因此未来商住公寓将集中供应释放，预计近几年其供应量约达100万平方米。

而从北京整个商住市场来看，据《证券日报》从亚豪机构获得统计数据显示，截至2015年7月底，北京“商改住”市场的库存量高达4.09万套，而2014年北京新建商品住宅供应量为9.6万套，这意味着目前北京商住市场的库存相当于去年普通新建商品住宅供应量的42.6%，创自2006年以来的近10年新高。

“造成整个上述市场库存过高的背后，销售遇冷是一方面原因，但更重的是前两年出让的土地多为F3公建性质用地，涉及产品业态主要为商业、写字楼、酒店等，自然滋生很多“商改住”产品。

亚豪机构市场总监郭毅曾向《证券日报》记者表示，五环以外的区域往往因为居住人口的密度小，导致商业及写字楼的经营难度大，回报周期长，对于注重周转率的开发房来说，为了回笼资金，只能将这些地块开发为散售型产品，这样可以让购房用途更综合，即可自住，也能办公，从而加速项目销售。不过，同类产品供应规模过大，且在同一区域的供应过度集中，造成严重的去化压力，库存居高不下。

从成交量走势来看，北京商住市场成交量连续两年出现大幅下挫。亚豪机构统计数据显示，2013年商住产品的月均成交套数为2198套，2014年降至1112套，同比大降五成；截至2015年7月底，月成交套数为1035套。

郭毅称，目前来看，扣除自住房，新建商品住宅在部分区域供应较少，鉴于此，未来商住项目用于自住需求的将越来越多，但尽管近期成交量所有回升，但商住市场的库存去化周期仍然较为漫长。

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