“住好房”将取代“有房住”,成为未来十年中国住房发展主线。
过去十年,在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下,城镇住房整体呈现供不应求的态势。而未来十年,中国楼市发展背景将悄然发生深刻的转变。
2015年上半年,就在所有人的目光都聚焦资本市场的时候,中国楼市正悄无声息的告别低迷,稳步回暖。这是楼市告别黄金时代后,再次迎来复苏。
国家统计局最新数据显示,上半年,全国房地产开发投资43955亿元,同比名义增长4.6%,其中住宅投资增长2.8%。全国商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%,全国商品房销售额34259亿元,同比增长10.0%,其中住宅销售额增长12.9%。上半年,房地产开发企业到位资金58948亿元,同比增长0.1%。
中国指数研究院发布的百城房价数据也显示,6月份中国平均房价环比上涨0.56%,高于5月份0.45%的环比涨幅,是2014年1月以来的最高环比涨幅。在这之前,百城房价刚刚在5月份完成了由跌转涨的过程。
而在北上广深等一线城市,上半年成交面积同比增长48%,深圳还出现局部楼市暴涨现象。中原地产研究中心更是得出结论,上半年房地产成交量明显复苏,一二线城市全面上涨。
由于房地产市场能“牵一发而动全身”地影响上下游数十个行业的发展,楼市回暖无疑能为下半年宏观经济“稳增长”护航。
目前,中国的优质住房仍将存在“结构性短缺”。虽然从量的方面看,中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。
但从质的方面看,很大一部分家庭居住条件仍然较差,狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。
随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升,对优质住房的需求还将稳步增长,优质住房仍然具有一定的稀缺性。
“结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”,成为未来十年中国楼市发展的大背景。
“住好房”将取代“有房住”,成为未来十年中国住房发展主线。根据一般的消费规律,当总量短缺问题解决后,对高品质的诉求将提升。城镇居民的住房消费重点,将由拥有商品住房,转变为不断改善现有居住条件。
中国城镇人均住房面积虽然达到33平方米以上,但多数人对自身的住房条件难言满足。紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体,多代人共居一户现象较为普遍,居民改善住房条件的期望仍很迫切。
挤住在小房子里的渴求搬入大房子,多代共居的希望能够独立居住以减少家庭摩擦,住公寓的期望拥有别墅,住普通社区的向往住进高档社区,住在偏远郊区的希望能够就近居住减少通勤时间,在城内有房还想要有个更接近自然的度假房产,这些都构成了潜在的住房改善需求。
需要注意的是,不能将居民改善住房条件的意愿,简单理解为购买大户型,将小房子换购成大房子。个性化、人性化、智能化、环境友好化及内部空间的改造优化等,都将构成住房实质性改善的内容。
居民将小房子换成大房子,有时意味着离城市中心更加偏远,且家务劳动成本大大增加。在家庭小型化的趋势下,房屋面积增大也不能容纳更多的人居住。现代社会,多代同堂只是一种理想状态,实际上摩擦很大难以和谐共居。
以日本经验看,在上世纪九十年代初楼市泡沫破灭以后,户均住房面积并没有增加,居民家庭没有借房价大跌之契机换购大房。人们更倾向于把收入用于住房内部空间利用上的改造与优化,而不是以小换大。这表明,日本楼市退烧后,住房消费行为变得更为理性。
随着住房发展背景由“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变,以及住房发展主线由“有房住”向“住好房”转型,未来十年中国楼市将面临以下突出问题:
一是住房存量的结构性过剩如何消化及鬼城、空城问题。
未来十年,中国产业结构将面临深刻转型,第三产业在经济总量中的比重将不断上升,而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。
由于第三产业主要集中于一、二线城市,而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱,这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。
未来三四线城市人口总体将持续外流,而一二线城市人口总体将继续保持流入态势。
三四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重,而其未来的人口又呈流出态势,住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。
此外,过去十年,各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材,遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。
这些题材新城,有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要,通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的,并没有真实的产业发展作为支撑。
随着房地产热的退潮,其中有部分必将沦为鬼城或空城。
二是住宅小区物业脱管问题。
未来住宅小区被物业公司主动“抛弃”的现象将会越来越常见,形成一个重要的社会问题。
在过去住房大开发时代,开发商为了促进楼盘销售,往往主动掏钱对旗下楼盘的物业管理费用进行补贴,从而营造出高档明星楼盘的假象。
随着大开发时代淡出历史,部分开发商退出区域市场不再卖房,也就无需通过补贴原有楼盘物业管理来促进新楼盘销售。失去了开发商补贴后,小区原有的物业管理将难以维持,随时面临被物业脱管的可能。
物业脱管的另一个重要原因是,我国的住宅小区规模偏大,五千户以上的大楼盘也极为常见,这就产生了一个物业费搭便车问题。部分业主以各种理由拒交物业费,从而间接将物业管理成本转嫁到缴费业主的身上。
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